最高法院明确：借名买房(代持)规避限购政策的，合同无效！
裁判要点
2.当事人在限购政施行当时已有两套住房的情况下仍借其他享有购房资格的人之名另行买房，目的在于规避国务院和地方政府的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
3.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，借名人并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。
4.保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。作为保证债权人，在同出名人签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在其名下，债权人主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，
5.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了[分页]不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。
关键词：借名买房｜限购政策｜合同效力｜排除执行
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
（2020）最高法民再328号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐某欣。
一审第三人：曾某外。
再审申请人辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司（以下简称中集哈深公司）因与被申请人徐某欣、一审第三人曾某外案外人执行异议之诉一案，中集哈深公司不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中集哈深公司委托诉讼代理人刘晖、马苗苗，被申请人徐某欣委托诉讼代理人阎民到庭参加诉讼，一审第三人曾某外经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾某外在本案再审申请审查期间未向本院提交意见陈述。本案再审审理期间其提供书面意见述称，徐某欣因受北京限购政策影响无法购买案涉房屋，遂商议以曾某外名义购房并签订代持协议。案涉房屋购买、付款、装修均由徐某欣自己进行，房屋也由徐某欣自己使用。故案涉房屋所有权人是徐某欣，曾某外只是暂时代持，和房屋无实际关系。
徐某欣一审起诉请求：中止执行（2016）辽01执579号民事裁定书，解除对位于北京市朝阳区房产（以下简称案涉房屋）的查封；诉讼费由中集哈深公司承担。主要事实和理由：徐某欣通过与曾某外签订《房产代持协议》，实际付款购买案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋虽登记在曾某外名下，但房屋产权证书不能等同于所有权，曾某外并非案涉房屋的真实所有权人,无权处分房屋，法院将案涉房屋作为曾某外财产查封拍卖缺乏法律依据。
2012年12月24日，金某向北京星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）支付购房款20万元；2013年1月14日至2013年5月14日期间，安凯公司分25次向星泰房地产公司支付购房款共计23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地产公司刷卡支付购房款250万元,上述购房款合计26592000元。
2014年4月25日，中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）作为贷款人与大庆[分页]庆然天然气有限公司（以下简称庆然公司）作为借款人签订《委托贷款借款合同》和《补充协议》，约定委托借款人民币2910万元，用于补充流动资金，借款期限6个月。同日，兴业银行与石某、秦某、曾某外、周某、马某某签订《最高额保证合同》，约定上述个人对2910万元借款承担最高本金限额为2910万元的连带保证责任，保证范围为本金及利息。2016年5月16日，一审法院作出（2015）沈中民三初字第00152号民事判决书，判决庆然公司返还中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、马某某承担连带给付责任。
判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请强制执行。2016年10月17日，一审法院作出（2016）辽01执579号民事裁定书，查封登记在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一审法院扣划了曾某外名下北京银行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到庆然公司执行款1825316.07元、1542786.38元的收款收据。
2016年8月27日，案涉房屋办理抵押登记（登记证明编号：京〔2016〕朝阳区不动产证明第0064XXX号），抵押权人为北京银行股份有限公司红星支行，抵押人为曾某外。
同年10月14日，徐某欣的专职司机向北京紫维丰停车管理有限公司朝阳分公司交纳案涉房屋的车位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃气公司支付案涉房屋燃气费114元；12月26日，徐某欣向北京正东电子动力集团有限公司供暖收费中心交纳案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。
2017年4月11日，徐某欣向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2017年4月24日作出（2017）辽01执异422号执行裁定书，驳回徐某欣的执行异议。
一审法院认为
2.关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某欣占用曾某外的购房资格，曾某外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾某外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。故不能因此否定徐某欣对案涉房屋享有的财产权利。
3.关于徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。本案中，《房产代持协议》及由徐某欣代曾某外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。故徐某欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。中集哈深公司并非针对曾某外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾某外的保证责任查封执行曾某外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。综上，可以认定徐某欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。
4.关于本案诉讼费负担问题。徐某欣知道或应当知道将其购买房屋登记在曾某外名下将引发的法律风险，曾某外作为被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故[分页]案件受理费由徐某欣与曾某外共同负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行案涉房屋；(2017)辽01执异422号执行裁定书失效。案件受理费191800元，由徐某欣与曾某外共同负担。
中集哈深公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，驳回徐某欣一审诉讼请求；本案诉讼费由徐某欣承担。主要理由：（一）徐某欣未对案涉房屋诉请确权，一审认定确权内容，超出诉讼请求范围，属越权裁判。（二）一审法院认定徐某欣与第三人“存在借名买房关系并合法占有案涉房屋”缺乏证据证明。（三）物权期待权是确切能够实现的权利，徐某欣不具购房资格，北京市房产登记部门不会为其办理变更登记，故徐某欣不存在物权期待权。（四）中集哈深公司对案涉房屋具有信赖利益，属于商事外观主义原则保护的信赖利益债权人。
二审法院另查明
1.徐某欣与蒋某某系夫妻关系。蒋某某和曾某外是安凯公司的股东，各出资500万元，各占50%股份。
2.《Chinacommerce的股东名册》上的股东列有蒋某某名字，股份数量437129，股东资格开始的日期为2012年8月13日。
3.《RedbabyHK周年申报表》名称栏载明股东为ChinacommerceServicesLimited一人。
6.招商银行的《收款回单》上载明2013年2月6日红孩子商贸有限公司收到苏宁电器股份有限公司“收购红孩子部分交割款”145183500元。
7.《企业银行票根》载明，2013年2月7日，天津红孩子商贸有限公司向安凯公司付款34751626.71元，用途为“投资款返还”。[分页]
8.《阳光上东安徒生花园入住缴费通知单》载明，房间号为31-1-2801业主姓名处为空白，日期为2013年6月18日。账项说明:物业服务费，金额24894.76元，有线电视端子安装费，金额1320元，合计26214.76元。物业公司名称为第一太平洋戴维斯物业顾问（北京）有限公司阳光上东滨河花园分公司（以下简称物业公司）。物业公司同日开具的发票上载明：收款单位物业公司，付款单位（个人）天泰公司，金额合计26214.76元。
9.2013年6月21日至2015年7月8日期间，天泰公司多次以自己的名义向物业公司缴纳装修管理费、物业服务费、垃圾清运费、采暖费、电费等。
10.2018年8月8日，天泰公司出具《证据材料说明》，证明上述期间内其向物业公司交纳的各种费用，系代徐某欣交纳，并提供了交款发票原件。该说明上加盖天泰公司的公章，没有负责人或制作材料的人员的签字。
二审法院认为
（一）关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，应当对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审理和认定，该规定并不以当事人在诉讼中提出请求为限。徐某欣虽未请求确认其对案涉房屋享有所有权，一审法院就徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益进行阐述，在判决书正文中对徐某欣享有案涉房屋所有权予以认定，但未在判决主文中裁判。故一审法院对徐某欣是否享有案涉房屋所有权进行的审理和认定，程序正当合法，不属于超出诉讼请求范围进行审理。
（三）关于徐某欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先，不动产登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。徐某欣与曾某外就案涉房屋存在借名买房关系，徐某欣也已证明其是案涉房屋实际出资人和占有人，故其主张案涉房屋物权归属于自己，法院应予支持或对真实权利主体予以审理认定。
（四）关于中集哈深公司对登记在曾某外名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。曾某外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保。在该保证法律[分页]关系中未涉及案涉房屋，未体现对案涉房屋产生合理信赖。曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行基于曾某外名下的案涉房屋签订《最高额保证合同》。中集哈深公司申请法院查封，不是基于商事交易行为，也非基于信赖房屋登记在被执行人名下而作出商事交易行为、支付对价，无信赖利益可言。故对中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174760元，由中集哈深公司负担。
本院再审期间，中集哈深公司及徐某欣围绕再审请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。
中集哈深公司提交两组新证据：1.《恢复执行申请书》、辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）（2016）辽01执579号执行裁定书及协助执行通知书，证明中集哈深公司根据本院提审本案的裁定书向沈阳中院申请恢复执行，沈阳中院于2020年8月5日轮候查封案涉房产。徐某欣在本案提审且案涉房屋已被查封的情况下申请法院强制过户，具有转移案涉标的的故意，该过户不影响本案对徐某欣是否享有对抗执行民事权益的独立审查。2.《查封登记信息》，证明案涉房屋先后经过沈阳中院、福建省福州市中级人民法院、北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）查封或轮候查封，本案提审后沈阳中院又轮候查封案涉房屋，恢复到本案待执行状态，徐某欣在本案查封有效的情况下过户案涉房屋，不影响对徐某欣权益能否对抗执行的独立审查。
徐某欣向本院提交三组新证据：1.物业服务费、供暖费、水费、电费刷卡记录及票据、车位费收据，证明徐某欣实际持续占有使用案涉房屋。2.朝阳区法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453号民事判决书，证明法院生效判决已确认徐某欣与曾某外间代持房产合同关系合法有效，徐某欣系案涉房屋实际权利人，曾某外应配合办理案涉房屋的所有权变更登记手续。3.北京市规划和自然资源委员会于2020年8月26日出具的《不动产权证书》（京[2020]朝不动产权第0052XXX号），证明案涉房屋已变更登记至徐某欣名下，徐某欣为案涉房屋的实际权利人和物权登记公示的所有权人，案涉房屋因登记在曾某外名下而成为执行标的的事实基础已丧失。
本院再审对原审法院查明的事实予以确认。
最高法院另查明
徐某欣名下原有两套房屋，分别为：1.北京市海淀区海淀乡肖家河天秀花园xxx室，建筑面积175.99平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月3日；2.北京市崇文区国瑞城中区xxx室，建筑面积152.06平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月17日。在徐某欣主张其与曾某外签订《房产代持协议》以及其以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣名下已有两套住房。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条关于“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”的规定，徐某欣当时属于限购对象范围。
最高法院认为
本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：[分页]
（一）实体上，徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括：
第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；
第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；
第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；
第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。
（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。[分页]
5.关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。
综上，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完[分页]成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐某欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。故此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：