2021年，我们越来越强烈的感受到一个事实：这个世界似乎越来越无法按照传统的规则运转下去，出乎意料的事情在接二连三得发生：地产去投资化、医疗去市场化、教育去资本化、媒体去非公化、综艺去娱乐化、互联网平台去垄断化，这些之前强势的传统行业都相继受到了冲击，这是我们始料未及的。在此后的三十年里，我们习以为常的发展方式会发生根本性的变化，未来的三十年是一个“大立”的时代，将会带来“三个重建”：重建秩序、重建道德、重建生态。如果我们今天还满足于以往的玩法，明天可能就会被淘汰。
01经济规律：三次红利三次基建完成原始积累
02今天最大的时代背景：内卷遇到了内循环
而此时，世界经济也面临了一个要命的问题：进入到没有发展的增长阶段，也就是我们所说的“内卷”。一方面，由于资本的本性是逐利，追求剩余价值，不断寻找增值的机会，于是规模效应往往成为资本最有效的武器。由于商品存在的特殊性，劳动力增加，产量也不断增加，规模优势带来更多的剩余价值，这导致越来越多的人都去生产，虽然价值总量会增长，但非常缓慢。现在全世界已经变成了一个大村落，总有一天村里人购买不完地球村里的工业品，也就总会有内卷。
另一方面，中国完成了资本的原始积累，进入到靠资本的输出，规模的优势、市场的扩大来获得收益成为必然选择的阶段，所以亚投行的成立、一带一路的建设，都是符合经济规律的选择。
但是树欲静而风不止，市场就那么大，世界分配体系还没有重新划分，大国之间的博弈远远不是经济问题那么简单，况且全球疫情的持续蔓延，让中国不得不提出“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，无疑在中国经济需要进一步做大蛋糕的时候，我们不得不面对“内循环”的窘境。
“内卷”遇到了“内循环”，就是今天遇到的最大的时代背景。当外部世界分配体系没有重新建立起来之前，要持续发展，就需要一个庞大内部市场，生产出来的东西可以自己消化，这样才能摆脱内卷和对外部市场的依赖性。
为了保持社会稳定，让社会内循环起来，要怎么办？最直接的办法就是促进消费，最简单的办法就是发工资，注意这里说的不是直接发钱，而是通过产业循环过渡到劳动者工资，把社会“金字塔型”结构转变为“橄榄球型”，就是把中等收入家庭占社会财富占比提高，从而促进内循环。但是这样就会和资本利益造成冲突，高速城镇化吹出中国经济的最大泡沫，移动互联网吹出中国社会的最大不均，于是唯有靠政府的强势力量来降低财富差距，培育大批中产阶级才能形成内循环的发展形势。所以，反垄断、共同富裕成为必然的选项。
中国的发展如今已经迈入了全新的阶段，中国经济社会发展的底层规律已经发生转变。内循环要拉动消费，但为什么作为消费主流的地产消费如今会被如此打压呢，对于像房地产这样的支柱性产业路在何方呢，房地产业有没有什么发展的内在规律呢？
03地产的规律：三个常量一个变量
内卷遇到了内循环，国家提出了共同富裕的发展目标，首当其冲的产业就是房地产业。中国家庭资产配置中，有79%投资于房地产，房价的增长速度大大超越了居民收入的增长速度，过高的购房支出挤占了其他消费支出，使得居民的消费意愿及支付能力进一步下降，居民生活幸福感逐渐降低。中产阶级的崛起首先面对的是住房消费问题，对于国家来说，高质量经济发展也需要摆脱经济和税收对地产的过度依赖。所以从2020年下半年以来，一系列地产新政纷纷出台，对地产行业发展的规范，既是共同富裕的目标需要，也是社会发展健康消费结构，拉动内需，促进内循环的迫切需求。
随着政策大锤的落下，地产形势急转而下，整个市场哀鸿遍野，房地产行业头部企业市值蒸发8500亿元以上，TOP30房企市值蒸发5390亿元人民币，加权股价跌幅24%，像恒大这样的头部企业最终暴雷，宣布要退出房地产行业。越是在形势危机的情况下，越是要相信规律的价值，房地产行业发展究竟有哪些经济规律可循，也许这才是能解开房地产行业困局的一把钥匙。
影响房地产发展最核心要素有“三个常量”和“一个变量”，三个常量是：土地、资本和市场，一个变量就是政策。政策这个变量通过对土地、资本和市场施加的影响，从而形成不同的住房制度，进而造就不同的房地产发展模式。反过来说，对于房地产企业而言，建立怎样的房地产发展模式，也就是基于这四大要素的综合考量。总的来说有四大发展模式：一是要素供给充分的美国模式；二是土地紧缩的香港模式；三是资管运营的新加坡模式；四是多元覆盖的日本模式。
要素供给充分的美国模式
该模式是与中国当前主流“开发商”最为接近的一类模式，万科曾经就是以帕尔迪为学习的标杆，专注住宅地产，迅速成为头部企业。但是因为中国与美国金融资本环境的不同，造成美国是高周转、低杠杆运作，而中国形成了高周转、高杠杆的运作。这种模式，类似工业化发展模式，大土地、大资本、大市场，要素充足，追求规模和效率。这一模式的关键词是：专业化、高周转、不持有。
土地紧缩的香港模式
土地要素紧缩，市场需求旺盛，金融资本发达，政策要素促进了资产价值的升值为主要特点。
香港土地资源稀缺，土地所有权归国家所有，批租后使用权可以自由转让，但土地供给数量受重视生态环境保护等影响而长期不足，尤其是2001-2010年年均出让住宅用地仅5公顷，人均住宅用地仅10平方米。而市场需求旺盛，在人口持续增加的背景下，加上香港金融环境过度宽松，房地产市场过度金融化，推动了香港房价持续上升。土地资源供给不足、地块价值高、房价高、需求又非常旺盛，形成房企可以通过取得具有居住和商业复合业态的地块拥有相对低成本的土地，获取和地方政府议价的能力。
同时由于地块价值高，资产价值的升值收益非常可观，房企采取“开发+持有”的双轮驱动模式，通过运营持有型物业的租金收入获取稳定的现金流入，租金收入能够覆盖利息支出。2019年前十大房企现金及现金等价物占流动资产的均值为30%，太古地产高达73%，现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债，降低杠杆率。
小土地、大资本、大市场，通过对稀缺性要素（土地）的精耕细作充分挖掘价值，实现高利润率。这一模式的关键词是：慢周转、低杠杆、重持有。
资管运营的新加坡模式
土地要素稀缺，市场需求有限，金融资本强大，政策要素促进了房地产资本运营的特点。
新加坡土地资源极其稀缺，国有为主的土地制度，通过组屋主导的住宅保障制度，约%的新加坡人居住在政府提供的组屋中。
这种土地要素稀缺，市场需求又被充分满足而有限，但国家金融资本又十分强大，造就了新加坡的房地产企业通过资本运营实现海外扩张的发展模式，这种模式最大的特点就是房企作为资产管理者存在，本质是金融资本的资管模式。与前述的香港租售并举的开发商是不会退出而会保持持有物业不同，资管运营模式本质就是通过对资产价值的升值而实现退出。
资管公司首先融资发行私募基金，然后进行常规的开发和运营工作，然后通过REITS退出套现，这种模式涵盖了融资、投资、开发、运营和退出。以新加坡凯德为例，实际是集房地产开发商、房地产运营商和资产管理人三个角色为一体。
这种模式，由于对长期发展的土地要素和市场要素的不确定性，造就了房地产企业“轻资产”运营的特点，本质是金融资管属性，核心是需要成熟的REITS市场。
多元覆盖的日本模式
土地要素充足，市场需求平稳，金融资本强大，政策波动很大，经历地产泡沫破灭之后的日本地产走向了多元覆盖规避风险的发展阶段。
这种模式，本质是一种全产业链全覆盖的发展模式，有多元化和精细化的特点。日本的财阀经济特点支撑了这种模式的形成，有比较强的垄断性，但是这种模式最有价值的点是：不完全依靠资本力量的驱动，更多的是对房地产价值链的精准挖掘，从横向和纵向、产品和服务各个维度实现综合收益。
当前，不论是要素供给充分的美国模式，还是土地紧缩的香港模式，还是资管运营的新加坡模式，还是多元覆盖的日本模式，在中国的地产发展企业都有所借鉴。
04中国地产未来的发展逻辑
中央经济工作会议指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
这里有三个关键点：一是房地产业会探索新的发展模式。二是供给侧改革，保商并重、租售并举，更好的满足合理住房需求。三是因城施策，进入到精细化管理阶段，不会搞一刀切，促进产业健康发展。就今天中国房地产而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供给走向了平稳有序，市场需求出现了结构性分化，金融走向了集中度管理。简单说，随着内循环为主的形势转换，共同富裕的提出，三次分配时代，中国经济进入到下半场，房地产业正在从“规模”发展，切换为“多元”发展，从“资本”驱动，切换成“运营”驱动。
从“规模发展”切换到“多元发展”
中国房地产将进入到“房达峰”的下降通道，房地产业已经开始变成了一个民生产业，现在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；现在已经不缺产品，缺的是好产品，能满足高品质更美好生活需求的产品。
从各国房地产发展规律来看，房地产业增加值占GDP比，英国为13.89%，美国为11.7%，日本为11.36%，德国为10.9%，中国为6.5%是五国中最低的。
对于地产企业来说，唯有精准把握好“三个常量一个变量”影响因素，做好两个准备：一是对不同区域的价值进行精准判断，从而选择合适的项目运作模式成为关键。比如，在人口持续增长、城镇化发展不充分的地方，依然有高周转的发展机会；而在核心城市的核心地块，重持有的香港模式就极为适合；此外随着REITS的逐渐开放和发展，资管的轻资产模式也会有更多的机会。
二是原有的以住宅开发为主的业务模式，向多元业态的转变，并不是说一个企业要发展这么多业态，而是以后有更多的机会来自于业态的提升和产业的需要，也会出现越来越多精细化和专业化的地产公司。
从“规模”发展切换到“多元”发展
什么是运营呢？就是资源的有效配置，所谓供给侧改革，靠管理、优化、配置去盘活这些资源，使这些资源发挥出更大的社会价值。
万科提出和强调开发与经营并重，龙湖则是直接提出经营性收入2024年能否完成1000亿的目标，从资本驱动向运营驱动，成为大型房企转型的必选动作。
未来地产大类最好的投资方向已经不是纯开发，除非拿地逻辑和定价逻辑有变化。即使是高度市场化的美国，纯开发企业也比REITS（美国房地产证券市场的主体）、物业企业（如FSV），中介企业（如zillow）估值要明显更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、产业园、地产后服务等都是更好的发展方向。
高维度主要讲场景和内容的创新，强调产品的特色，强调精细化的品质和优质的内容，比如阿那亚和麓湖就是通过降维打击，以营造高品质生活社群和社区，创造了市场。
高流量主要讲依托流量转化创造持续的经营收益，比如龙湖的TOD综合开发模式，以及告庄西双景通过星光夜市创造的文旅地产模式。
最厉害的是高密度，聚焦于某一个区域，通过对市场高饱和度的覆盖，来延伸地产服务的链条，创造多元化的经营收益，比如河南建业，在河南一域的市场覆盖率接近10%，拥有非常庞大和紧密的客群群体，从地产开发业务为主向房地产服务业务转变创造了无限可能，实现了从卖产品到卖生活。
王志纲老师2021年说到了一句话是：好人赚钱的时代到了。中国真正的好时代才刚刚开始，因为从“资本”到“运营”的升级，其意义不仅在于社会的逻辑不一样了，更大的意义在于，它能使社会主流价值观发生转变。让一个人、让一家企业都在沉下心来做产品、做内容。重运营的时代，才是健康的时代，才是最好的时代。
野蛮生长的时代过去了，未来是精耕细作的时代；淘金的时代过去了，未来是炼金的时代。对于地产行业来说，现在依然是最好的时代。