中新经纬4月12日电(薛宇飞)今年3月末至4月初，广东、山东、福建、湖南、江西、安徽、甘肃等省份的多个城市相继宣布，已经阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。据中新经纬不完全统计，在近日公开宣布阶段性取消首套房利率下限的城市共计有15个。
这意味着，这些城市的首套房利率可以突破“LPR-20个基点”的政策下限，按照当前5年期以上LPR计算，可以降至3.75%以下。据中新经纬了解，福州、青岛、岳阳等城市的首套房贷款利率已经降至3.50%以下。
受访人士表示，从全国的情况看，与过往数据对比，当前新发首套房贷款利率已经降至历史低点，但若考虑到经济增长和物价水平因素，当前实际房贷利率仍处于历史最高水平。因此，房贷利率未来仍有下调空间。
15城跟进取消首套房贷利率下限
近日，江西省南昌市、赣州市、九江市、新余市相继发布公告称，根据中国人民银行、国家金融监督管理总局(原中国银保监会)《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》文件精神，决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。上述4市取消首套房贷利率下限的政策已于近日执行。
4月4日，中国人民银行湖南省分行发文称，湖南省阶段性取消岳阳市、常德市、湘潭市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。该政策自4月1日起实施。
近日，山东省青岛市、烟台市、济宁市，广东省潮州市、汕尾市，福建省福州市、安徽省安庆市、甘肃省白银市，也相继宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。至此，在3月底至4月初，已有15个城市取消首套房贷利率下限。
综上，据中新经纬不完全统计，全国至少已有31个城市阶段性取消了首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
取消房贷利率下限的城市数量，较之前有所增加。据中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告2023年第四季度》显示，截至2023年12月，全国343个城市(地级及以上)中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。
有地方房贷利率降至3.50%以下
根据中国人民银行、原中国银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。按照当前5年期以上LPR为3.95%计算，首套房贷利率不能低于3.75%。
而上述阶段性取消首套房贷利率下限的城市，则可以突破3.75%这一下限。那当前各地执行的利率情况如何？
根据中国人民银行湖南省分行2023年9月公布的数据，岳阳市、常德市和湘潭市首套房贷利率下限已经在执行“LPR-60个基点”的政策，按照当前5年期以上LPR计算，此次取消利率下限后，岳阳市、常德市和湘潭市的首套房贷利率可以降至3.35%以下。
近日，中新经纬以客户的身份致电岳阳市多家主流银行进行咨询，中国银行某网点客户经理表示，目前首套房贷款利率最低为3.20%，是最近几天刚做的调整。
以青岛市为例，贷款100万元、30年期等额本息还款的话，相比于取消首套房贷利率下限前的3.75%，消费者房贷月供将减少约169元，30年总利息支出减少超6万元。
另据媒体报道，广东省上述15个阶段性取消首套房贷款利率下限的城市，首套房贷款主流利率在“LPR-40个基点”至“LPR-70个基点”之间，按当前5年期以上LPR计算，利率在3.25%-3.55%之间。
历史低点，还是高点？
贝壳研究院4月1日发布的报告显示，据其监测显示，2024年3月百城首套房主流房贷利率平均为3.59%、二套房主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。3月首、二套房主流房贷利率较2023年同期分别下降43个基点和75个基点。
该机构还称，分城市能级统计，2024年3月一线城市首、二套房平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首、二套房利率分别为3.61%、4.17%，三四线城市首、二套房利率分别为3.57%、4.15%。各能级城市首、二套房平均房贷利率均与上月持平。
中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时称，整体看，当前一线城市及部分二线城市首套房贷款利率在3.75%以上，三四线城市基本在3.75%以下，一些低能级城市甚至降至3.45%左右。
张大伟说：“与历史数据对比，当前全国首套房主流房贷利率水平已经降至历史低点。早些年，房贷利率出现过打七折的情况，但真正执行的银行不是很多，而且，由于当时基准利率较高，打七折后也没有现在的利率低。”贝壳研究院也称，截至今年3月底，百城整体首、二套房贷利率均处于历史低位。
东方金诚首席宏观分析师王青对中新经纬表示，根据中国人民银行数据，2024年2月新发放居民房贷利率为3.86%，较2023年底下行0.11个百分点，较2021年底的阶段高点下行1.77个百分点，也低于2009年6月创下的4.34%的历史低点。
但王青接着分析，近三年来，中国GDP年均实际增速为5.5%，CPI年均涨幅为1.1%，而2009年之前的三年中，GDP年均实际增速为11.1%，CPI年均涨速为3.3%。这意味着，考虑到经济增长和物价水平因素，“3.86%”的房贷利率仍要远高于2009年的“4.34%”。实际上，如果以GDP平减指数折算，当前实际房贷利率(名义房贷利率-GDP平减指数)处于历史最高水平，且2021年以来呈大幅上升之势。
未来仍有下调空间
王青表示，推动房地产行业平稳健康发展，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。接下来还可通过下调首套及二套房贷利率下限、乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。
张大伟认为，一线城市及部分二线城市的贷款利率依然相对较高，为促进房地产市场平稳健康发展，房贷利率未来仍有下调空间。王青判断，在“因城施策”的原则下，楼市下行压力较大的低能级城市会引导房贷利率更大幅度下调，而一线及重点二线城市房贷利率下调节奏可能较缓，但持续下调的大方向是一致的。
方正证券指出，考虑到银行存款利率下降和地产销售仍在筑底，5年期以上LPR或仍具有下调可能，进而带动各地房贷利率下限进一步下行。