2015年5月5日，最高人民法院颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（法释[2015]10号，以下简称“《若干规定》”），其中第28条规定对不动产买受人的物权期待权在符合条件的情况下予以保护。通过以物抵债协议占有不动产的受让人是否也能适用该条规定给予保护，在实践中还存有巨大争议。“有恒产者有恒心”，不动产价值较大，对人们的生活、经济状况影响颇深，本文拟通过对司法实例的梳理以及对物权期待权性质的进一步辨析，探索以物抵债受让人的权利保护路径，以期对司法实践有所裨益。
一、现状考察：司法实例的判决分歧
本文通过中国裁判文书网搜集案例，随机抽取100份案外人（以物抵债受让人）提起执行异议之诉的判决书。其中一审文书25份，支持受让人诉讼请求2份，驳回诉讼请求23份。二审文书75份，其中支持受让人诉讼请求15份，驳回60份。部分文书对支持与驳回的理由进行了细致分析和论述，多数文书说理部分简单概括，但最后的归结点都在于《若干规定》第28条。
（一）持否定观点的裁判文书及裁判理由
通过对否定受让人诉讼请求的裁判文书进行梳理归纳，其裁判观点主要集中于以下几种。
序号
裁判观点
典型案例
裁判理由
1
不能证明达成以房抵债合意以及合法占有房屋。
(2018)渝民初112号
陈其述未举示证据证明其与铜仁分公司在签订《商品房买卖合同》之前已经达成了以房抵债的合意。亦不能认定陈其述已经支付全部价款，不能认定陈其述在本院查封之前已经合法占有案涉房屋。
2
不能证明债权债务关系的真实性以及已实际支付全部价款。
（2019）吉24民初142号
原告不能证明债权债务关系的真实性，亦未举证证明其已支付全部房屋价款，故对其诉讼请求不予支持。
3
未证明房屋真实价格，与抵顶款项差额过大。
（2018）晋民初92号
2013年北方公司尚欠砖款255118元。但是在证据1《商品房买卖合同》中显示总价款47万元整，已付47万元。两款项之间差额214882元。原告未加以说明，也未提交其他证据佐证房屋的真实价格以及其已支付全部款项或者全部抵顶完毕的事实。原告主张的民事权益不足以排除强制执行，本院不予支持。
4
以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。
（2018）辽民终39号
基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。海岸公司将案涉房屋再次抵顶给黄传斌，及丛非非（代丛楠）向黄传斌支付房款的行为，均未影响案涉房屋系以物抵债之标的物的基本属性。丛楠作为多重抵债法律关系的后手，亦不能对案涉房屋享有物权期待权。丛楠在本案中的民事权益仍属债权范畴，并未产生任何物权范畴的民事权益。故丛楠对案涉房屋不享有物权期待权。
5
缺乏法律依据
（2019）辽民终688号
目前并没有法律或司法解释对以房抵债的房屋受让人，就未办理过户登记手续的受让房屋享有排除强制执行民事权益的情形直接做出规定。
表1
（二）持肯定观点的裁判文书及裁判理由
通过对肯定受让人诉讼请求的裁判文书进行梳理归纳，其裁判观点主要集中于以下几种。
以物抵债受让人支付了全部购房款
(2019)渝民终186号
邓建华提交的证据能够证明以房抵债的事实，并且盛景公司认可已收到以“抵工程款”方式支付的本案争议房屋购房款。案涉房屋的抵款数额，与盛景公司和海丰建设公司出具的购房款、装修款及税费金额的总和一致。上述证据，可以认定邓建华已支付了全部购房款。
原告在查封之前已签订商品房买卖合同，已实现对房屋的实际有效控制并对房屋行使了一定程度的占有与处置权。
（2017）辽民终1117号
虽然龙云中与宏昊公司在购买案涉房产时持续存在民间借贷法律关系，但不能据此直接否定可能存在商品房买卖法律关系，特别是无法否定龙云中与宏昊公司在法院查封前已签订了符合法律规定的商品房买卖合同。龙云中已实现对房屋的实际有效控制并对房屋行使了一定程度的占有与处置权。
符合《若干规定》第二十八条规定的情形
（2018）晋民初125号
本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，曹永泉提交的证据足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。
表2
二、重新审视：以物抵债受让人一定条件下应享有物权期待权的正当性证成
（一）法理分析：以物抵债受让人应享有物权期待权的进一步辨析
（二）法律依据：对《若干规定》第28条的类推适用
（2019）辽民终688号民事判决书驳回原告诉讼请求，理由为目前并没有法律或司法解释对以房抵债的房屋受让人就未办理过户登记手续的受让房屋享有排除强制执行民事权益的情形直接做出规定。司法实践中，对于部分以房抵债的受让人而言，其目的固然在于消灭金钱债权，但也有受让人以取得房屋所有权为目的，且已实际占有支配房屋的情形。对该种情形如何处理，目前并无明文法律规定。《若干规定》第28条规定原本拟将抵债受让人也纳入物权期待权人的保护对象，最后因未达成一致意见，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。对此如何理解，形成两种截然不同的意见。第一种意见认为，28条规定的保护对象为买受人，并未将抵债受让人包含在内，因此抵债受让人不享有物权期待权的保护。第二种意见认为，立法目的本拟保护抵债受让人，因实践中以物抵债的情况复杂而未做规定，但法律规定也未明确规定对抵债受让人不予保护。因此，应根据具体案件加以判断。
本文认为，正义思想要求同种的事物（或具有相同意义的事物）应予相同处理的原则。对评价上相同的构成事实做相异的评价，其构成评价上的矛盾，而与正义理念不能相容。在该种情况下，对与买卖并无实质不同的以物抵债，根据“相类似之案件，应为相同之处理”的法理，应类推适用《若干规定》第28条规定。
(三）利益衡量：基于公平正义的价值考量
1.适用利益衡量的必要性
有学者认为，假如将法律条文用一个图形来表示，中心部分较浓，越向边缘越稀薄。中心部分通常可以直接依据条文进行裁判，而边缘部分则可能出现甲、乙两种不同的结论。这样，在裁判中应当有意识地引入利益衡量，基于实质的判断进行解释。当前法律体系下，对以物抵债受让人的权利界定并无明文规定，因为“大前提”缺位，适用传统的三段论逻辑推理无法满足具体个案司法适用的需要。当前的司法适用，已经不能仅依赖逻辑进行，而要在逻辑、事实和价值的三角结构内进行个案的判断，在逻辑判断无法解决个案问题时，利益衡量的价值判断成为必经之路。在个案的不同情境中，案件事实所体现的法律价值并不相同。为了得到公平正义的结果，应当根据不同的情境，结合不同的法律价值妥当地做出裁判。
2.适用利益衡量的原则
第一种情形是，假设受让人与出让人仅签订以物抵债协议，受让人并未占有不动产。此时，选择保护受让人与否，对其他当事人的具体利益、制度利益和社会公共利益会产生何种影响？如下表所示：
选择
保护
对象
结果
当事人具体利益
群体利益
制度利益
社会公共利益
抵债让与人（另案债务人）
抵债受让人
一般债权人
抵债让与人群体利益
抵债受让人群体利益
一般债权人群体利益
对物权期待权的保护
公平、正义利益，其他利益如法观念
保护受让人
√
×
不保护受让人
表3
（说明：表格中的“√”表示得到保护，“×”表示没有得到法律保护或不能得到法律保护。）
从表3可以发现，债权人与抵债受让人的利益形成直接冲突。在上述情况下，如果选择保护抵债受让人的利益，不但损害一般债权人的利益，还会损害制度利益和社会公共利益，代价极为昂贵。如果不保护抵债受让人的利益，则不会损害一般债权人的利益、制度利益和社会公共利益。
第二种情形是，假设以物抵债受让人与让与人签订以物抵债协议，且受让人已实际占有、使用不动产。此时，选择保护受让人与否，对其他当事人的具体利益、制度利益和社会公共利益会产生何种影响？如下表所示：
表4（说明：表格中的“√”、“×”的意义与表3相同。）
从表4中可以发现，如果不保护抵债受让人的利益，则会损害制度利益和社会公共利益。如果保护抵债受让人的利益，则不会损害制度利益和社会公共利益。经过衡量比较，此时应当保护抵债受让人的利益。
三、求同存异：保护以物抵债受让人物权期待权的要件探析
如前所述，在特定情况下，可以适用《规定》28条对以物抵债受让人予以保护，但部分要件在适用时，与一般买受人应有所区别。
2.区别当事人签订以房抵债合同的目的
在不同的抵债背后，当事人的真实意图主要有两种，一种是为了债的担保，另一种是为了债的履行。让与担保，是债务人或第三人为担保债务的履行，将担保物的所有权移转于债权人，债务清偿后，担保物应返还于债务人或第三人；债务不获清偿时，债权人得就该担保物受偿的一种担保形式。例如，民间借贷司法实践中，有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还借款本息的，则将债务人的房屋出卖给出借人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。双方签订房屋买卖合同的真实意思是为债权设定担保，并非取得房屋的所有权，此时签订让与担保合同的受让人不符合享有物权期待权的保护要件。
（二）债权数额构成不动产的合理对价
1.审查合理对价的必要性
“以物抵债”并非直接买卖，当事人签订协议时主观状态深藏内心，不易为外人查明，故只有通过已经外化、固定下来的客观证据倒推受让人在受让不动产时是否存在恶意串通的可能。债权数额是否构成不动产的合理对价，可以作为考量因素之一。如前文案例2，让与人对出让人享有的债权与抵债不动产的价值大致相当，且在房价上涨后，受让人又另行支付10万元作为补偿，其以对价获取不动产的主观目的清晰可见。本文认为，将“债权数额符合不动产的合理价格”作为裁判时的考虑要件，符合我国国情和司法实践的需求。首先，合理对价可以平衡出让人和受让人之间的利益冲突，避免受让人利用其债权人的优势地位压迫债务人以不合理的低价出让不动产；其次，合理对价可以防止出让人和受让人恶意串通，以不合理低价转移财产，避免一般债权人的利益受损；再次，符合市场经济对交易“等价有偿”的要求。
2.确定合理价格的依据
从民法解释学立场而言，“合理价格”一词被称为不确定概念，人民法院在具体适用该概念时应通过法律上的价值填补才能实现其规范意义。对于不动产而言，不动产本身属于特定物，有其固有属性，且其固有属性将对受让人愿意支付的价格产生影响。以房屋为例，房屋所在的行政区域、地段、楼层、朝向、户型等特性均会被纳入双方对房屋价格的考量中。对价是否合理，首先应考量签订协议时交易地市场价格。其次应考虑不动产的位置、稀缺性和自身的特定性。
（三）以占有不动产为核心审查要件
（四）非因受让人自身原因未办理过户登记
结语
案外人执行异议之诉在形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷，以物抵债受让人提起的执行异议之诉，实质上是受让人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。在符合《若干规定》28条要件的情况下，以物抵债受让人与买受人并无实质不同，也应当享有物权期待权。