山东省淄博高新技术产业开发区人民法院于2021年12月2日作出（2021）鲁0391民初1617号判决：一、确认郭某某对淄博某置业有限公司享有消费者优先权，优先权的金额为480000元；二、确认郭某某对淄博某置业有限公司的逾期交房经济损失享有普通破产债权，具体为以480000元为基数自2014年7月31日至2018年12月21日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；三、驳回郭某某的其他诉讼请求。案件受理费6942元，由淄博某置业有限公司负担。淄博某置业有限公司不服一审判决，向山东省淄博市中级人民法院提起上诉。山东省淄博市中级人民法院于2022年4月2日作出判[分页]决，以在案涉房地产项目中，郭某某不具备商品房消费者身份为由，判决：一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院一审民事判决；二、驳回郭某某的诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案争议焦点为：在案涉房地产项目中，郭某某应否赋予商品房消费者身份而优先保护。
关于商品房消费者身份认定的法律依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）（以下简称《批复》）第二条对商品房消费者的权利保护顺位作出了明确规定，即，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照最高人民法院上述批复精神，与执行程序相比，破产程序能更好地清理债权债务，在破产程序中，上述《批复》中关于保护商品房消费者权利的规定亦应予以适用。为进一步明确商品房消费者身份的认定标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条作出了明确规定，即，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案系与破产有关的纠纷，应依照上述三项标准对郭某某是否具备商品房消费者身份进行审查。经依法审查，认定郭某某在本案中不具备商品房消费者身份。具体认定理由如下：
二、郭某某的家庭成员已被赋予商品房消费者身份予以保护，不宜予以重复保护，故郭某某不符合上述第二项认定标准。房地产企业破产程序中，赋予商品房消费者期待权系基于生存权至上而作出的特别立法规定，应结合案件的实际情况，衡量利益后综合作出认定。本案中，郭某某及其母胡某某在本市内有登记住址，该住址再无其他户口人员，且胡某某本人在案涉房地产项目已被认定为商品房消费者身份，已获得优先保护。故，该家庭成员的基本居住权、生存权已得到基本满足，在此情形下，郭某某已不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”认定标准，不宜再认定为商品房消费者。
综上所述，在案涉房地产项目中，郭某某不具备商品房消费者身份，其一审诉讼请求，不应予以支持。淄博某置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。
案例注解
本案中，焦点问题是当事人商品房消费者的认定问题，虽然目前商品房消费者权利人的优先性判断有较为详细的法律规定，但实践中存在复杂情形，仍需要结合立法目的和法条内涵进行妥当解释。
一、商品房消费者权利优先性产生的基础
（一）现实基础
在传统的民法体系中，权利间的对抗一般遵循“物权优先于债权，债权之间平等”的基本原则。2002年出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）中则规定了如下内容：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定内容实际是商品房消费者权利的优先性的首次出现。依据上述规定，建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而商品房消费者权利却又优先于承包人的优先受偿权。虽然。该批复确定了商品房消费者权利大于建设工程承包人优先受偿权大于抵押权大于其他债权的保护顺序，但内容过于原则，缺少实务操作规范。[分页]
2015年5月，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定的出台，主要是为了解决执行中涉及的商品房消费者权利问题，虽然具有一定的操作性，在诉讼程序中解决权利的对抗问题仍然具有一定困难。
（二）法理基础
现实中，房屋预售阶段，商品房买受人在与开发商签订房屋买卖合同后未办理过户登记之前，买受人享有的是债权。此种债权对买受人的生存权、居住权有较大的影响，且买受人已经履行了部分义务，买受人因此享有了物权期待权。“期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。”[2]因此，以物权期待权为基础，以保护商品房买[分页]受人生存权为目的，法律赋予了商品房消费者优先权的法律地位。
二、商品房消费者权利认定之意思表示要件
商品房买受人在购买房屋时，需存在真实的购房意思表示，排除以房抵债、让与担保、虚假贷款等名为卖房实为其他目的的行为。
（一）不存在真实购房意思表示之一——以房抵债
即使基础债权债务关系真实合法，且以房抵债协议被认定为有效，如不属于为生活消费需要的购房人，则不予确认破产优先债权，如基础债权债务关系存在其他法定优先权的，应予确认，但劣后于购房人优先债权。
1.在最高法院（2021）最高法民申969号案件中，最高法院认为，张某与地产公司存在借贷关系。地产公司因无力偿还，遂同意以5套房屋出售给张某、朱某抵债，并分别与二人签订书面协议。朱某未按约定向地产公司支付全部款房，而是以地产公司欠张某的款项充抵。因此，地产公司与张某的借款行为，与朱某以房抵债，房屋买卖行为，密不可分，其目的是抵债而非居住，不属于以生活居住为目的的购房人，故属于购房人优先债权。类似案件还有最高法院（2021）最高法民申948号，张宝峰与廊坊市祥泰房地产开发有限公司一案。
2.重庆高院（2019）渝民申2966号民事裁定书认为，“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案所涉的房屋买卖合同系以房抵债形成，张福田并非是购房消费者，该条规定不适用于本案情形。”
3.在山东淄博中院（2019）鲁03民终2626号案件中，咨询公司为百盛公司提供监理服务，双方约定以百盛公司之商品房充抵，后百盛公司破产，咨询公司申报优先债权未果而诉至法院。法院认为，咨询公司的购房款系从监理费转化而来，在百盛公司的房产未交付且无法交付的情况下，以物抵债所产生的受让房屋债权为普通债权，不属于购房人优先债权。
（二）不存在真实购房意思表示之二——让与担保
即使让与担保所对于的债权债务关系真实有效，让与担保合同被认定为有效，但此类非典型担保不存在基于消费者的生存需求，故一般不予确认购房人优先债权；如基础债权债务关系存在其他法定优先权的，应予确认，但劣后于购房人优先债权。类似的案例还有，最高法院（2017）最高法民终940号案、无锡中院（2019）苏02民终2766号案件。
（三）不存在真实购房意思表示之三——虚假贷款[分页]
结合本案，淄博某置业有限公司所开发的房地产项目，在破产程序中，存在因一房多卖，导致多人向同一套房屋申报购房户债权的情形，亦存在一人向多套房屋申报购房户债权的情形。同时，部分债权人以借条、借据等证据作为房款支付凭证，主张其为购房户债权。经管理人、公安机关调查，淄博某置业有限公司在经营期间为向他人借款，曾将房地产项目的大量加盖公章的购房协议及收款收据作为担保交予出借人。其中，淄博某置业有限公司原法定代表人张某某曾向案外人李金光借款1000多万元，为担保还款，张某某将房地产项目4号楼的所有36套房屋的购房协议及收款收据交予李金光，价值1560万元。购房协议载有房号、房屋面积，但无购房人信息。收款收据载有收款数额，但无付款人姓名。购房协议及收款收据均盖有淄博某置业有限公司公章。而案涉某小区6号楼西单元302号室，共有郭某某、张津绮、常晓雪、宋翠、李会、张兵等人申报购房户债权。经破产程序审核确认，张津绮被认定为购房户债权人，其余人未获确认。在这种背景下，即使认定以房抵债协议有效，但购房人不具备真实的购房意思表示，不应当认定为商品房消费者。
二、商品房消费者权利认定之目的要件
（一）非为自身基本消费需求
2.购买多套房屋债权优先权的认定。广西壮族自治区苍梧县人民法院（2020）桂0421民初786号民事判决书认为，“参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，重点在于“用于居住且名下无其他用于居住的房屋”。本案中，原告徐志坤分别以40万元一次性购买了苍梧建筑装饰材料批发市场B04、B32号两套房屋，明显与上述规定不符。但是，为了更好地维护债权人的合法利益，因双方未约定80万元是哪一套房的购房款，故平均分配每套为40万元，管理人认定原告对其所购房屋中的一套享有消费[分页]者购房优先权，优先权的债权范围以对应房屋所支付的购房款40万元为限，没有违反法律强制性规定，予以支持。原告主张对H幢11#、12#、6#商铺享有消费者购房优先权，于法无据，不予支持。”
3.所购房产为商铺等。公司法人购买住宅用商品房，或者自然人购买商铺、车位等商业房产，一般不予确认优先债权，但对于后者，存在个案判断的特殊性。换言之，房产的性质不是判断的唯一标准，还应当结合其是否有居住功能综合评价。
最高法院（2017）最高法民申3088号案件中，川惠公司购买鼎城的商业房产，后鼎城公司破产清算，法院认为：《批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，不属于购房人优先债权。
同样购买标的为商铺，在安徽高院（2016）皖民终689号民事判决书认为，虽然侯某购买的是瀛东公司的商铺，具有一定经营属性，但案涉房屋是集侯某全部积蓄购买，该房屋价值及预期的经营收益承载了侯某及家人的生存保障功能，故确认侯某对瀛东公司购房债权为优先债权。另可参考最高法院（2019）最高法民再49号案。
两案差异有二：一是购房人主体不同，前案为公司法人，后案为自然人；二是购房目的不同，前案系为公司经营，后案系个人经营保障家庭生存（且仅购买了一套面积约13平米的商铺）。两案虽然判决不同，但都遵循了生存利益大于经营利益的基本原则。
三、商品房消费者权利认定之客观要件
（一）买受人名下房屋情况
1.买受人名下的理解
对于买受人只考察买受人本身，是否还是需同时考察买受人家庭。从家庭的社会功能角度考虑，应当认为如果买受人的配偶或者未成年子女名下存在房屋，买受人的生存权的保障不依赖于商品房消费者优先权实现。故，对“买受人”应广义理解，包括买受人本人、实行夫妻共同财产制的配偶一方及未成年子女，以上三者任一名下有住房，即可视为已有居住的房屋。
结合本案，郭某某及其母胡某某在本市内有登记住址，该住址再无其他户口人员。且胡某某本人在案涉房地产项目亦申[分页]报购房户债权，申报房屋为某小区3号楼东单元601室，胡某某提交了购房协议、收据及银行转账凭证等证据。购房协议显示的需付款金额、收据合计金额、银行转账凭证金额，三者对应一致，胡某某经审核确认为购房户债权人之一。胡某某本人在案涉房地产项目已被认定为商品房消费者身份，已获得优先保护，应当认为郭某某的家庭成员已被赋予商品房消费者身份予以保护，不宜予以重复保护。
2、房屋的地域范围及数量的界定
关于地域范围。应当界定为案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。对此，最高人民法院举例“随着人们生活水平的提高以及人员的流动，异地购房的现象比较普遍，比如在出生地有一套住房，在工作地又购置一套住房，均为用于居住，应认定买受人为消费者购房人”。关于数量界定。对于“无”的数量界定，不能作过于机械的理解。即不能简单地将“无”理解为0。对此，最高人民法院举例“购房人囿于经济原因，开始仅购买了30平方米的开间，后由于添丁进口，又购买了一处30平方米的开间，此时，不宜认定第二套房不符合用于居住的目的。”