随着我国经济建设的飞速发展，民事纠纷呈现多元化的解决机制，很多债权债务关系的处理都伴随着“以物抵债”的适用。在执行异议之诉中，多存在案外人以其通过“以物抵债”的方式取得了标的物的相应权属，主张排除执行法院依据其他债权债务关系所产生的生效判决对标的物的执行。
本文将在现有法律基础上结合司法实践探讨在执行异议之诉中“以房抵债”的案外人能否达到对抵债房屋排除执行的目的。
“以房抵债”排除执行的法律依据
（一）房地产开发企业在工程款范围内以商品房抵债给承包人的，可以排除其他金钱债权人对抵债房屋的强制执行。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定了【承包人的优先受偿权】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
在商品房抵债时，承包人对工程款的优先受偿权是法定权利，承包人在建设工程价款范围内抵债的，可以折价，也可以要求法院在拍卖、变卖时优先受偿，但行使优先权一定不能超过六个月的优先权行使期限。在执行过程中，其他债权人以房抵债侵犯了承包人对工程款的优先受偿权时，承包人可以提起执行异议，要求排除对优先受偿权范围内房屋的执行。
（二）房地产开发企业的其他普通债权人以商品房抵债的，需要排除承包人对工程款的优先受偿权部分，除此之外，以房抵债有效还需要具备以下条件：
2、排除执行条件的“以房抵债”行为前提必须是“履行期限届满后”的“以房抵债”。
2019年11月8日，最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”），其中在第（二）点合同的履行和救济的开篇就对认定“以物抵债”协议的性质和效力的前提进行了明确规定，即“在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。”
通过对认定前提的确定，九民会议纪要第44条及第45条在区分履行期限届满的情况下，对“以物抵债”协议的性质和效力进行了明确规定：
44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
可以看出，在履行期限届满前达成的“以房抵债”行为性质应为担保，债权人无法基于“以房抵债”协议主张要求债务人交付抵债物。正因如此，在执行异议之诉案件中，法院均认为在履行期限届满前达成的“以房抵债”，由于债权债务双方不具备买卖的真实意思表示，债权人的债权与其他金钱债权均属于平等债权，不具有优先性，不能就抵债物优先受偿，亦无法达到排除其他金钱债权执行的目的。
最高人民法院关于“以房抵债”是否可以排除执行争议问题的裁判观点
根据最高人民法院近期的裁判文书可以看出，裁判路径大致为：
首先判断案涉房屋是否侵犯了承包人在工程款范围内的优先受偿权，普通债权人在执行过程中侵犯了承包人的优先受偿权，承包人提起异议要求排除执行的，不适用《执异复议规定》第28、29条进行审查，案涉房屋可以排除执行。
其次，在没有在先权利的情况下，判断是否构成以房抵债及以房抵债的具体类型，然后根据不同的类型判断是否适用第28、29条，若适用28、29条，则进一步具体分析是否同时满足各项构成要件。针对无过错的不动产买受人参照《执异复议规定》第28严格适用，即以查封前是否已合法占有涉案房屋、是否已支付购房款、未办理过户登记是否因其本身原因三方面标准，针对商品房消费者参照《执异复议规定》第29条适用，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。下面根据最高院近期案例裁判观点来了解是否可以排除执行的情形
（一）可以排除执行情形
1、工程价款优先受偿权足以排除强制执行。
案例索引：（2020）最高法民再352号
裁判观点：紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
2、对于在案涉房屋查封前并已经实际交付且购买人属于商品房的消费者的情形，可以排除执行。
案例索引：（2021）最高法民再99号严格适用29条
裁判观点：
执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益,还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件,应综合考虑不同当事人之间的利害关系,充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定突破了债权平等原则和合同相对性原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定时,应当严格审查、严格把握。
封某与鼎立置地已于案涉房屋查封之前签订《商品房买卖合同》。封天国提交了其父亲封XX为工程的实际施工人、系鼎城公司的金钱债权人的证据，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封天国，用于封天国购买案涉房屋。封天国虽基于其父封XX承包工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封天国不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封天国提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。因此，封某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。
3、在查封之前已经签订合法有效的《商品房买卖合同》且已经生效判决确认；已交付足额购房款；并已实际占有案涉房屋；亦非自身原因导致案涉房屋未办理过户登记手续，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：（2021）最高法民再190号参照28条进行审查
裁判观点：在石某提起执行监督程序，认为（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定违法并请求撤销该裁定的情况下，再以于志振已依据（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定取得案涉房屋所有权为由，排除石强的执行异议，属于循环论证，亦增加当事人诉累。因此，现依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定就石强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，有所必要，亦客观合理。根据原审查明的事实，于志振与隆德公司之间存在民间借贷关系，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。石某在案涉房屋被人民法院查封之前已经与隆德公司签订合法有效的《商品房买卖合同》且已经生效判决确认；已交付足额购房款；并已实际占有案涉房屋；亦非自身原因导致案涉房屋未办理过户登记手续。原审判决适用前述法律规定，认定石强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
4、在查封前已经以抵债方式签订《商品房买卖合同》，并占有案涉房产，且经人民法院生效民事调解书予以确认。对案涉房屋的权益优先，足以排除强制执行。
案例索引：（2021）最高法民申6757号
裁判观点：康县农商行不能对尚不属于被执行人夏某的房产行使抵押权。康县农商行就案涉房屋申请执行的权利不符合《执行异议规定》第二十七条规定的情形。本案被执行的房屋并未登记在被执行人夏某名下，夏某仅享有对子寅公司的债权请求权，康县农商行在夏某的债权请求权上设立预告登记或办理抵押登记，依法均不能发生物权效力。而罗某在康县农商行申请查封前已经以抵债方式与子寅公司签订《商品房买卖合同》，并占有案涉房产，且经人民法院生效民事调解书予以确认。故原判决认定罗某对案涉房屋的权益优先于康县农商行的权利，足以排除强制执行，依法有据，并无不当。
5、商品房消费者对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行
案例索引：（2021）最高法民终600号
裁判观点：相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者的生存权。原《工程价款优先权批复》第1、2条规定，体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第29条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第29条本身也属于第27条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。
（二）不支持排除执行的情形
1、根据债权平等原则，物业公司就案涉房屋享有的权益并不优先于国家开发银行的金钱债权，故物业公司不享有就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。
案例索引：（2021）最高法民终732号参照29条进行审查
2、现有证据不足以证实彭某在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，不对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。
案例索引（2021）最高法民申6576号参照28条进行审查
3、秦某提交的证据不足以证实其已支付全部购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，秦某不对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益
案例索引（2021）最高法民申6150号参照28条进行审查
裁判观点：因秦某中购买的案涉房产为商铺，属于非住宅用房，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条进行审查。秦某主张其与河南鑫鑫公司周口分公司、河南鑫鑫公司通过以房抵债的方式取得案涉商铺，购房款系以其本人和其受让张新合对河南鑫鑫公司周口分公司的借款本金及利息的债权进行抵顶。但是，根据彭某提交的六方协议书、商铺回购协议等证据材料显示，秦某与河南鑫鑫公司达成的抵债协议显示，过分偏离同时期市场交易价格。另，虽然秦某提供了借款协议书、借据、银行流水明细、债权转让协议、抵债协议等证据欲证明其已足额支付购房款。据此，原审判决认定秦某提交的证据不足以证实其已支付全部购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，秦某对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。
律师分析意见
根据最高人民法院的审判思路，以房抵债能否排除执行必须符合：
第二，必须签订书面的“以房抵债”协议。
“以房抵债”的双方签订的书面买卖合同需满足《民法典》第470条关于合同主要条款的规定。明确载明双方“以房抵债”的合意且购房款的价格需与房屋的市场价格基本相符。
如仅签订《抵债协议》未签订《房屋买卖合同》，是否可以适用《执行异议复议规定》第28条、第29条排除执行？
若双方未签订书面房屋买卖合同，仅就“以房抵债”签订《抵债协议》，则如需符合《执行异议复议规定》第28条、第29条的规定达到足以排除执行的条件，则需要抵债协议具备案涉房屋的价值、位置、面积等具体内容。否则，法院可能会认为《抵债协议》仅具有抵债的意思表示，但不具备房屋买卖合同的构成要件，不能作为书面的房屋买卖合同，无法满足排除执行的条件。
第三，尚未完成变更登记的以房抵债权利人，是否适用第《执行异议复议规定》28、29条已达到排除执行的目的，应视当事人意思区分别处理：如果以房抵债构成债的更改（既有旧债的清理结算，又重新签订房屋买卖合同，并将结算后的债权转化为全部或部分购房款），则适用；如果构成新债清偿（债权人对取得金钱或者房屋处于两者皆可的状态，而债务人对履行旧债还是新债，具有一定程度的选择权）则不适用。
第四，根据以房抵债权利人是否属于基于生存权利的保护，区别适用28条、29条。属于不动产一般买受人的是否符合《执行异议复议规定》28条规定，属于商品房的消费者的是否符合《执行异议复议规定》29条之规定，继而判断执行异议之诉的案外人是否能够排除执行。
最后要特别注意的是承包人在建设工程价款内的优先受偿权作为法定权利受到法律保护，那么以商品房抵债的，承包人与房地产开发企业需要在优先权行使期限内签订的“以房抵债”协议，而其他普通债权人与房地产开发企业签订的的“以房抵债”协议不能排除承包人对建筑工程款的优先受偿权。相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者的生存权。在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权，所以以房抵债的商品房消费者能够排除承包人在行使建设工程价款优先受偿权时对案涉房屋的强制执行。