以房抵债，即以物抵债的一种，其中的“房”即为抵债房，是房地产正常交易市场中的特例，该类房屋普遍低于市场正常价格。以房抵债的概念最早出现在房地产二级市场的交易中，是施工单位、材料商等建筑企业与房地产开发企业之间价值交换的产物,即房地产企业不能向上述企业支付工程款、材料款等欠款时，其以该项目所开发的房产抵偿欠款的交易，即使后续交易过程中会发生各种阻碍交易的事由，但作为债权人的建筑企业为了及时实现对房地产企业的债权，这未免不是其为解决房地产企业拖欠欠款问题的最有效的常用方法。由此也引发了后来在房地产三级市场的交易中出现了民间借贷过程中债务人以房产抵偿所欠债务的情形，这对解决涉及民间借贷类债务危机也是一种有效的途径。
（二）概念的法律层面体现
（三）以房抵债存在的土壤环境
以房抵债作为一种比较特殊的由债权人买受债务人房屋的方式，特别是在民事调解和强制执行过程中之所以较为常见，就在于这对于解决双方债权债务无疑是比较捷径的通道，因为当前我国法律并未禁止以房抵债，且债务人既可以保证债务的履行，又可以房屋进行融资，更可以有效的规避税费等政策性规定，甚至可以起到转移责任财产，逃避其它法律义务的目的。特别是在房地产二级市场交易中，若债权人能找到合适的第三方购买房屋，不仅能减少一次税费的缴纳，还可以保证自己的债权得到最大限度的实现，因此以房抵债现象最早起源于房地产二级市场，之后向房地产三级市场迅速发展。
二、以房抵债的效力认定及司法实践
（一）以房抵债约定的情形认定
（二）约定履行程度的效力分析
以房抵债的约定可能发生在原债权债务履行期届满前，也可能发生在履行期届满后。而对于债务履行期届满前即约定了以房抵债协议的，依据我国物权法第186条关于禁止流押、流质条款的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这与我国担保法第40条规定的“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时．抵押物的所有权转移为债权人所有。”的禁止情形相同，我国物权法是在担保法颁布的12年后出台的，可见我国关于禁止流押、流质的立法主张是一贯坚持的。
从以上分析可以得出，不管是债务履行期届满前还是履行期满后达成的“以房抵债”协议，在当事人未履行房产过户登记手续之前，应认定为“以房抵债”不成立，这不仅可以从诉权的角度避免“以房抵债”被虚假诉讼所利用，造成司法资源的浪费，还能使法院案件分门别类，减少法院案件审查工作的环节。
（三）我国现行裁判规则及司法实践
但后来的一些司法案例却做出了不同的性质认定，特别是2015年《民间借贷规定》的出台，第二十四条明确规定了“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该规定从双方当事人达成的以房抵债协议的本意出发，明确出借人仅能依据借款合同主张权利，而对买卖合同的效力问题不予审查，即出借人不能要求按照买卖合同的内容对标的物主张债权请求权，只能将标的物作为出借人的概况性财产，通过拍卖程序，对拍卖所得的变价款项受偿，当然对于没有第三人对该拍卖物主张权利的情况下，不管是在《民间借贷规定》出台前还是出台后，对双方当事人的影响并不大。
结语：
以房抵债涉及的法律问题不仅只是前文所述内容，关于法院出具的裁判文书中以房抵债的内容是否具有完成债务清偿的效果及执行程序中关于以房抵债内容的执行方式问题等仍仍具有探讨和研究的意义，相信随着该领域的深入研究，关于以房抵债的一系列问题终将等到比较一致的解决。