关于装饰装修工程的承包人有条件的享有工程价款优先受偿权的规定
最高人民法院新建设工程施工合同司法解释一第37条
装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款，就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
本条是关于装饰装修工程的承包人有条件的享有工程价款优先受偿权的规定。
一、条的解释的由来
最高人民法院于2004年对福建省高级人民法院作出了《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》（以下简称14号函复）。该函的主要内容为：“装饰装修工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同》第286条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”最高人民法院在起草2018年解释过程中，认为14号函复，符合合同法规定，在司法实践中的效果较好，应当为本司法解吸收，于是14号函复成为该解释的第18条，只是删除了该函复的，承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系，的表述，基本考虑是司法解释，只涉及建设工程施工合同关系争议处理处理。
二、装饰装修工程属于建设工程范围，属于施工工程
按照住房和城乡建设部2018年颁布的GB50120~2018《建筑装饰装修工程质量验收标》的定义，所谓装饰装修，是指为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对已有建筑主体上覆盖新的装饰表面，对，有的建筑空间效果进一步设计。装饰装修可以使建筑空间不足之处得以改进或弥补，使建筑空间满足使用要求，更具个性，能够使建筑满足人们的视觉触觉享受，进一步提高建筑物的空间质量。因此，装饰装修已经成为现代建筑工程不可缺少的部分。
装饰装修在我国早已成为一个庞大且对社会生活有着直接影响的行业。无论是人们居住的建筑，还是人们从事生产活动的场所，都离不开装饰装修。建筑物的空间类型有多种，但不管室内还是室外，都必须根据生活生产的不同需求进行装修装修。缺乏必要的装饰，装修建筑物的功能不能正常发挥？或者不能充分防。银耳装饰装修已经成为工程建设必然组成部分。法律，行政法规均明确规定，建筑装饰装修属于建筑活动或者工程建设的内容。《建筑法》第二条第二款规定，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和其配套的线路管道设备的安装活动。《热工程质量管理条例》第二条第二款明确规定，本条例所称建设工，是指土木工程，建筑工程，线路管道和设备安装工程及装修工程。
三、装饰装修工程的发包人与承包人
装饰装修工程合同的当事人既建设工程施工合同当事人。发包人是指与承包人签订装饰装修合同的人，承包人是指一发包人签订装饰装修工程合同具有相应施工承包资质的人。
装饰装修工程的发包人可以是建筑物的所有人，也可以是仅对建筑物使用，使用权的人，包括所有权人为国家而使用权人为国家机关军队事业单位与国有企业等法人与自然人，也包括因租赁联营等取得房屋所有权的人。因而装饰装修工程的发包人既可以是建筑物的所有人，也可以是建筑物，所有人之外的其他人。特别值得注意的是，未依法或为一约取得建筑物的使用权的人，不具备装饰装修工程发包人资。
装饰装修工程的承包人可以是任何依法取得相应施工资质的人。《建筑法》第26条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围，或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书，营业执照以本企业的名义承揽工程。依此规定，装饰装修工程的承包人只能是取得相应资质的施工企业，不包括自然人。按照《建筑法》第38条第三款，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的活动不适用本法，之规定，只有该条款规定中三种建筑物的建筑活动不实用《建筑法》的规定，但在实际生活中，城乡家庭居住的房屋大量存在由个人承包装置装修工程的情形，而且成了家庭装饰装修工程的人，不具备一定一定的相应执业资格和资质。对家庭居室装饰装修形成的法律关系，后面将另行分析。
四、对于装饰装修工程价款优先受偿权的理解
装饰装修工程属于建设工程，应当适用民法典第807条有关工程价款优先受偿权的规定，
（一）装饰装修工程适用优先受偿权原则，符合民法典第807条的立法本意，优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定财产的价值优先受偿的权利，优先钱具有法定担保权性质，他可以就债务人的全部财产或者特定财产出卖所得价款优于其他有约定担保的，或者无约定担保的债权而受清偿，优先权的价值在于打破债权平等原则，赋予一些特殊债权人享有以优先于其他债权人而受偿的权利，最终实现债权人之间的实质平等，在装饰装修工程中，正是因为承包人的劳动行为而使之，原先不动产增值，在发包人拖欠装饰装修工程价款中孚装饰装修所需要的材料外，相当一部分是承包人，应当支付给劳动者的工资和其他劳务费用，因而将装饰装修工程纳入建设工程价款的范围之内，有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬。
（二）装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑增加的价值范围
装饰装修工程事宜已经建造的建筑物位居楚而进行的二次加工和修缮，其优越权的行使范围应当限定在装饰装修工程，使建筑物增加价值的限度以内，在司法实践中，因装饰装修而使建筑物增值的范围一般，应当根据当事人双方的约定判断，如果合同约定了洽商变更的条件及例外情形，则常常需要借助司法鉴定来综合判定。
（三）装饰装修工程折价或者拍卖条件
由于装饰装修工程依附于主体工程装饰装修工程的价值，只有一期衣服的主体工程一起使用，才能体现出来，而且装饰装修工程同城因主体工程用途的改变而改变，因而工程价款优先，受偿权以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提，承包人不得建议装饰装修工程价款，未按照合同约定支付，便要求对建设工程整体进行处分。
装饰装修工程具备哪些条件可以与被折价或者被拍卖，从而实现装饰装修工程承包人的工程价款优先权呢？本解释并未作出明确规定，总结司法经验，至少应理解如下：
工程整体需要折价或者拍卖，同时，工程整体变价是包含装饰装修工程的价值，且装饰装修工程的价值能够单独计算。比如某一房屋为毛坯房，经过装饰装修，使房屋具备居住或者生产的基本条件。假若该房屋被变价，则应当计算装饰装修工程的价格和价值。装饰装修工程既不能单独折价给承包人，也不能单独拍卖给其他人。
根据本条解释，为要求装饰装修工程的发包人，必须是该建筑物的所有人。2018年解释第18条中的代数部分即，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外，表明装饰装修工程的发包人应当是该建筑物的所有人。然而，司法实践中还存在建设工程的所有人与使用人分离的情形，依法享有使用权的人，当然有权对建筑进行装饰装修，对外发包装饰装修工程。
【审判实践中应注意的问题】
一、关于如何判断装饰装修工程是否属于建设工程范围？
前面提到装饰装修不是法律概念，并无严格的定义，建设工程质量管理条例第15条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋主体或承重结构。这表明装饰装修并不仅仅是建筑物的内外墙面及地面简单的处理，而是在建筑物上使用草木，石灰，砖瓦，水泥石膏，石棉，石灰玻璃，马赛克瓷砖，陶瓷油漆涂料纸，生态木金属塑料植物以及各种符合制品，以提高建筑物的使用功能和美观，保护主体结构在各种环境因素下的稳定性和耐久性。那些涉及建筑主体和承重结构的变动的装饰装修工程，实际上涉及土建工程施工等。这种情形下的装饰装修工程就不在一般的承揽范围内，与民法典合同编规定的建设工程施工没有本质区别。司法实践中，既可以参照住建部2018年2月8日发布的国家标准《建筑装饰装修工程质量验收标》，也可参照装饰装修工程价款占整个建筑的价款的比例与判断，装饰装修工程是否属于建设工程施工范围。
装饰装修工程根据实际情况大可以分为家庭居家装饰装修和工业装饰装修。二者有着明显区别：（1）指向对象不同。前者针对的是家庭居士，或者针对的工商业及公共场所。（2）规模不同。前者的规模同城要远远大于后者。（3）设计有别。前者偏向于个性化，灵活性高，而后者通常偏向理性，有各种规范要求。（4）施工资质要求不同。对前者并无强制性资质性要求，对后者存在强制性资质性要求。
二、关于家庭居室装饰装修的承包人是否享有工程价款优先受偿权的问题
家庭居室装饰装修工程的承包人不享有工程价款的优先受偿权。
1.家庭居室装饰装修工程应适用《民法典》合同编有关承揽合同的规定。自从实行住房制度改革以来，特别是随着人们的物质生活水平的不断提升，对改善家庭居家环境的要求越来越高，从而因家庭居室装修装修引发的纠纷逐渐增多。家庭居室装饰装修是指城乡居民为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对居住的房屋进行装饰处理的工程建设活动。依据《建筑法》的规定，家庭居室装饰装修活动不属于《建筑法》的调整范围。原建设部于2020年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办》第二条第二款规定，本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。该办法所称建筑活动，应理解为广义的建筑活动，而且该办法并未以建筑法作为制定依据。同时，该办法并不禁止个人承接家庭装饰装修工程。一些地方高级人民法院有关审理建设工程施工合同纠纷案件的意见明确确定家庭居室的装饰装修工程引起的纠纷适用合同法有关承揽合同的规定。
2.认定家庭居室的装饰装修工程不享有工程价款优先受偿权，符合最高人民法院司法解释一司法政策的精神。2015年5月5日公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，第29条强调了对商品房买受人权利的特殊保护。家庭居室的装饰装修，通常情况下是居住人已经实际占有，将要装饰装修的房屋，更应受到特殊保护。
三、关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与本解释的关系问题
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