1、蓉城之光蓉城之光成立的意义成立的意义提升某某公司商业项目的后期运营和管理提升某某公司商业项目的后期运营和管理促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发经营定位经营定位提供完备的商业服务服务为核心定位，辅以商业咨询和适度适度的商业管理。定位说明定位说明而对于我们现状而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，短期收回部分经营权。因此，蓉城之光商业管理公司的核心定位只能是：商业服务商业服务商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。例
2、如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。究其根本原因是：产权产权++经营权经营权的高度统一或经营权的高度集中经营权的高度集中经营战略经营战略o长期战略长期战略通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，为公司商业地产项目的开发提供支持和服务。并在商业地产经营领域内努力探索成功的，可复制的模式。o短期目标短期目标围绕前期策划和主力店招商工作，积极配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一期成功销售。经营范围经营范围o主营主
4、4、项目对外关系的协调和维护；、项目对外关系的协调和维护；55、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；招商职能招商职能11、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；、项目业主的商铺转让、经营者的转租等；22、项目开业后的补位招商；、项目开业后的补位招商；33、商家的储备工作；、商家的储备工作；44、对入驻商家进行评估工作；、对入驻商家进行评估工作；销售职能销售职能1、协助商家寻找、开发、稳定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3
5、、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过加盟项目推介、区域外项目考察等多种形式，为具备实力的业主或经营者“嫁接”和导入新的商业理念和模式；管理职能管理职能两大方面两大方面：物业管理物业管理运营管理运营管理11、经营行为管理、经营行为管理22、消费行为管理、消费行为管理11、经营环境管理、经营环境管理22、配套设备、设、配套设备、设施管理施管理1、经营行为管理、经营行为管理主要内容：主要内容：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约服务：
6、商务、中介、委托等有偿服务；租金等费用收缴；2、消费行为管理、消费行为管理主要内容：主要内容：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；助学、文化等公关公益活动；项目电子商务平台的管理和维护；组织架构组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业公司另案说明）、经营服务部分（包括策划促销和商户管理）、行政财务等公司运营部分。其中物业部和经营部是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组，专业组直接管理所有商户。组织结构图组织结构
10、制作厂商刊物及DM刊设计收费（商户自行制作的宣传物品等）管理模式阐述管理模式阐述开发公司业主商业经营公司租赁经营者委托合同委托合同租赁合同租赁合同委托合同委托合同返租合同返租合同管理模式的五个统一管理模式的五个统一统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一经营主题统一招商管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及
13、路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应应对对措措施施财务风险经营风险经营计划说明经营计划说明从两个方面进行经营指标预测：11、经济指标、经济指标22、经营指标、经营指标经济指标经济指标5年内主要经济指标预测表年内主要经济指标预测表年份年份指标指标2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年备注备注日常费
15、成率招商达成率65%75%85%90%95%服务满意度服务满意度75%80%85%95%98%费用收取率费用收取率70%80%80%85%90%会员数量会员数量40005000100001000010000工作内容图示说明工作内容图示说明前期介入阶段正常管理阶段跟进控制阶段商管工作三个阶段前期介入阶段前期介入阶段商业经营管理调查（销售促进和项目提升）商铺交验业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑（销售促进）人员组织控制等各项事宜主要工作内容正常管理阶段正常管理阶段项目区域市场的升级管理项目区域市场的分析、评估项目区域市场的商家管理、调
16、整项目区域市场的日常管理主要工作内容跟进控制阶段跟进控制阶段管理工作质量的监控管理品质的评估及创新主要工作内容工作范围的界定工作范围的界定11、招商方面：、招商方面：商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；22、销售方面：、销售方面：以前期策划公司和销售部为主，商管公司辅助和配合。重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；33、前期宣传推广工作：、前期宣传推广工作：以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；44、商业运营方面：、商业运营
17、方面：以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。策划部配合，前期策划公司提供指导和支持。现阶段具体工作安排现阶段具体工作安排配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；配合前期策划公司开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管公司独立开展招商客户积累工作商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划：初步工作计划：1、招商政策；（包含政策层面和开发商层面）2、招商业态；（1期3层为餐饮、服务业，1，2层的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合、行业协会商会组织等）4、目标任务：（配合策划公司力争实现主力店招商达到10家左
18、右）主力店招商政策主力店招商政策11、政府税费的减免优惠、政府税费的减免优惠22、政府返税政策支持、政府返税政策支持33、政府专项资金扶持科技创新和商业创新、政府专项资金扶持科技创新和商业创新44、开发商垫付装修费、开发商垫付装修费20002000元元//平米平米开发商提供装修费2000元/平米的5年无息贷款。55、增加商户装修期优惠、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加2至3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的36个月的免租期优惠，进一步降低经营成本。主力店招商政策主力店招商政策66、共享、共享“某某会某某会”固定客户资源；固定客户资源；商业经营公司打造“某某会”
21、开展商业调查活动。33、会员招募活动、会员招募活动商管公司启动会员组织筹备，将某某市场的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。44、商务网站筹建、商务网站筹建商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台。拓展公司销售和招商渠道。招商工作安排招商工作安排北京地区（北京地区（44月中旬开始）月中旬开始）1、招商业态：餐饮、娱乐和主力品牌商家（运动品牌、鞋类）；2、前期主要招商手段：网络、行业协会、经销代理、投递，沟通成熟后，拜访洽谈。3、需要支持：项目楼书、招商手册、视频资料等某某地区（某某地区（44月底开始）月底开