5月17日，央行连发三项有关房地产的重磅通知：1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。3）下调住房贷款最低首付比例5个百分点。
在当天下午举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲公布了消化存量房产的政策措施：人民银行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。该政策本质上是对央行于2023年1月印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中提出的“租赁住房贷款支持计划”的延续与扩充。额度从“租赁住房贷款支持计划”的1000亿提升至当前累计6000亿。
5.17发布的四条重磅消息与我们在先前报告中判断的两条路径完全吻合，在当前政策下，我们有理由认为以下两点将会兑现：1）“收储”的范围和速度将会进一步加快，帮助开发商尽早摆脱现金流危机。2）五一后的二手房成交持续回暖有望得到延续。从二级市场角度来看，我们依然维持之前推荐的两条主线：1.政府收储直接利好的将是房地产开发企业，对于爆雷预期的减弱将有助于PB端的修复。2.从释放市场购买力的角度，复盘三段二手房成交面积同比正增区间，表现较好的行业集中在家电以及装修板块。从今年表现来看仍处在洼地的板块如装修装饰II、家电零部件II将迎来修复行情。
一周市场观点：“强预期+弱现实”下，红利和顺周期仍存在演绎空间
房地产政策快速加码，拐点终将出现
5月17日，央行连发三项有关房地产的重磅通知：1）目前全国首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率（LPR）减0.2个百分点，二套房为LPR加0.2个百分点，新通知决定取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。3）下调住房贷款最低首付比例5个百分点。2023年8月，根据国务院部署，人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。此次，我们将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。
在当天下午举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲公布了消化存量房产的政策措施：人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。该政策主要有以下几个重点：
1)保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
2)所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
3)城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
该政策本质上是对央行于2023年1月印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中提出的“租赁住房贷款支持计划”的延续与扩充。额度从“租赁住房贷款支持计划”的1000亿提升至当前累计6000亿。
“强预期+弱现实”下，投资风格偏向大盘
（1）政策强预期：超长期特别国债安排落地，房地产凸显去库存决心
（2）较弱的现实：等待基本面底部拐点出现，重点观察房地产销售变化和部分行业供给侧变化
4月金融数据整体低于市场预期，社融存量增速下降至8.3%，M2同比增速进一步回落至7.2%，M1同比转降至-1.4%，M2-M1“剪刀差”进一步扩大。其中既有年初以来政府债发行相对偏慢、地产链条仍未企稳的因素；又有严格监管的因素，例如加大对银行手工补息等行为的规范，资金空转套利有所遏制；同时还有银行存款转向理财、优化金融业增加值核算等方面的因素。4月18日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，“当前庞大的货币总量增长可能放缓，但这并不意味着金融支持实体经济的力度减少，真正需要资金的高效企业反而会获得更多融资”，后续央行可能更多考虑结构和效率问题。下一阶段财政和房地产发力可能带动社融增速企稳回升。
（3）海外：美联储降息预期有所提升，北向资金有望继续加仓核心资产
行业观点：风格偏向大盘，红利和顺周期仍存在演绎空间
风险提示
证券研究报告：
《不要低估让地产转向的决心》
2024年5月20日
报告发布机构：
长城证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
本报告分析师：
长城证券研究院市场策略研究团队：
汪毅，王小琳，王正洁，丁皓晨，简宇涵，杨博文
汪毅（15000095031）
王小琳（18833550053）
王正洁（13127569759）
丁皓晨（15601751510）
简宇涵（15625136644）
杨博文（18263867287）
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