相对于其他企业而言，房地产企业破产重整是一个更为复杂的系统工程，需要平衡多方利益，包括购房人、建筑工程的承包人、抵押权人、高利贷主、职工、政府、普通债权人、债务人等。只有大家思想一致，行动一致，重整方案才能顺利进行。因此，房地产企业破产重整工作任重而道远！
本文就房地产企业破产重整案件的可行性及必要性、以及达到法院受理前需开展的前期准备工作，包括房地产企业破产重整的一些难点问题进行探讨，总结关于房地产企业破产重整工作之经验以供大家借鉴。
一、房地产企业重整的可行性及必要性
1.符合《企业破产法》第二条的规定
《企业破产法》第二条1和第七十条2规定，债务人不能清偿到期债务，且资产不足以偿还全部债务的，或者有明显丧失清偿能力可能的,债务人、债权人或者符合法定条件的出资人可以向法院申请依照《企业破产法》的规定对债务人进行重整。因此，如果房地产企业净资产已经为负，或者银行或其他债权人已经将房地产企业的大部分资产予以查封或保全，房地产企业虽仍有资产，但没有资金继续开发，明显丧失清偿能力的，则该房地产企业已经达到可依法进行重整的条件。
2.具有重整价值
满足上述第1点所述的法定重整条件后，还要看房地产企业是否具有重整价值。重整价值的判断更多是一个商业判断和市场考量，如果通过重整适当消减房地产企业的债务负担，在房地产企业经营基础上，通过投入一定资金能恢复房地产企业的持续经营能力和盈利能力，房地产企业能死而复生的，则房地产企业具有重整价值。反之，则无重整价值。
3.有利于妥善安置职工
4.最大限度保障债权人利益
从技术操作层面而言，要抵押权人解除抵押登记和购房人解除房产的预售网签登记手续，都只能在执行重整计划中当事各方才可能同意。如果不进入重整，任何一方对其他方可能都无法完全信任，因此，房地产企业的死结就无法彻底解开。
5.化解社会稳定问题
房地产企业往往面临大量购房人（小业主）和高利贷出借人的维稳问题。大量的购房人因付房款后拿不到房子，大量的高利贷的出借人因出借款项给房地产企业、房地产企业的法定代表人或实际控制人无法收回借款，都可能造成严重的社会问题。
通过重整程序内的债务清偿安排，包括工程款、待安置职工、金融机构及高利贷出借人在内的各类债权人均将在司法程序内依法获得公平清偿，从而彻底化解因延期清偿债务而诱发的社会问题。
二、房地产企业重整受理前的工作
1.向政府提交重整可行性报告
2.与投资人沟通，引入投资人
一般而言，由于债务人或者管理人应当自法院裁定债务人重整之日起六个月内，同时向法院和债权人会议提交重整计划草案。由于重整过程中涉及主体很多，各方利益也不同，因此，要在六个月内提交重整计划草案，完成招募潜在投资人或资产购买人，配合潜在投资人或资产购买人对房地产企业的尽职调查，听取潜在投资人或资产购买人对重整计划意见，确定重整参与人（获取投资人或资产购买人承诺），拟定并提交重整计划草案，这并不是一件容易达成的事情。因此，非常有必要在法院受理重整前提前与投资人就重整投资计划进行充分沟通。
4.报请有管辖权的法院依法裁定受理重整申请
在申请债务人企业重整后，需积极与有管辖权法院进行沟通，以促使法院裁定受理重整申请。
5.促使政府成立清算组
三、房地产企业重整中部分难点问题
1.高利贷维稳
高利贷维稳问题在房地产企业重整中是一个非常现实的热点问题。房地产企业项目开发资金除向银行等金融机构贷款外，其他大量运营资金会通过民间借贷，甚至高利贷的方式取得。相较于金融机构的借款而言，高利贷的出借人往往都是自然人，出借人数众多，且一般不会享有抵押权。因此，因高利贷而产生的债权在房地产企业重整中属于普通债权。鉴于高利贷的出借人的出借款项一般系其自有资金，而作为普通债权的清偿率较低，因此，高利贷出借人在房地产企业重整过程中是一大不稳定因素。
2.购房人利益保护
购房人特指已经支付全部或者大部分房款，但尚未取得房屋所有权的购房者。依据最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即承包人不得对购房人已经支付全部或者大部分房款的商品房行使工程价款优先权。所以，在破产重整中，购房人的利益优先保护。
3.债权分类
一般而言，在房地产企业破产重整中，重整计划对债权的分类可做如下考虑：（一）优先债权组：优先债权包括购房人的购房款债权、建筑工程款债权以及有财产担保债权，优先债权就已预售房屋和担保财产享有优先受偿的权利。（二）职工债权组。（三）税款债权组。（四）普通债权组。
4.关联企业的重整安排
5.后续建房
既然是破产重整，如果重整成功的话，房地产企业就不会被法院宣告破产进行清算，这样房地产企业才可以继续经营，尚未完工的房屋可以继续建设，购房人还有希望拿到房子，这一点正是重整的意义之所在！下面的案例就是典型的通过重整，后续建房取得成功的案例。
无锡“金桂尚苑”两年前因开发商资金链断裂导致该楼盘成为“烂尾楼”，2014年10月15日，江苏省无锡市南长区人民法院裁定受理了债权人要求无锡嘉宝置业有限公司破产重整的申请，并于次日指定无锡嘉宝置业有限公司清算组担任管理人。自此，无锡嘉宝置业有限公司进入破产重整程序。2015年9月22日，该法院作出裁定，依法批准了无锡嘉宝置业有限公司的重整计划。从而，濒临破产的房地产企业“重整旗鼓”，开始有序引入投资人、土建工程队、装修队以及后期销售团队。管理人通过融资筹集资金，组织、监督施工团队开始进行未完工程的建设，最终将该房地产项目建设完工并取得了竣工验收合格报告。2017年12月进行了房屋交付使用，剩余房源也溢价销售完毕，成功实现了项目复活。