房地产企业进入破产程序中，一份商品房买卖合同背后，往往涉及到了复杂的法律关系，需要管理人进行甄别处理。如工程款抵房款的“工抵房”房屋买卖关系、为借款提供财产担保的房屋买卖关系、因历史政策优惠并未实际履行的房屋买卖关系、以及以居住为目的，与消费性购房人之间的房屋买卖关系等。作为房企管理人，在接管房企后，对房屋权属历史沿革、开发商所有资产摸清后，接下来所要面对的一个重要问题，就是如何处理上述复杂房屋买卖关系及解决后续所衍生的资产处置问题。
一、消费性购房债权申报材料
根据笔者近期承办的房企破产清算、破产重整案件的实务经验，管理人通知与房屋买卖有关的债权申报人提交材料时，应当将可能涉及的材料一次性告知。故管理人最好能够提前准备好审查所需材料清单，提高与债权人之间的沟通效率，也是为了便于后续认定债权人债权类别及具体金额。具体明确其提供的材料如下：
1、商品房买卖合同、认购协议或认购书；
2、购房款收据；
3、银行流水、电子回单、取款记录、转账凭证等；
二、消费性购房优先债权的界定标准
2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（以下简称：“《2023年批复》”）的公布，确定了消费性购房人的请求权基础，其适用范围及于了执行程序、破产程序等，具有更为广泛的适用场景。
《2023年批复》对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）进行了细化，借鉴了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于商品房消费者的认定情形，明晰了消费性购房者所享有的请求权类型，即主张房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。填补了在非执行领域中，消费性购房者认定缺乏法律适用依据的空白，更有利于维护社会和谐稳定，更有利于保护消费性购房人的合法权益。
根据《2023年批复》第二条的规定，构成消费性购房人应当满足三个条件，具体如下：第一，买受人签订合同中的标的房屋为商品房。商品房是指由房地产开发企业在城市、县城、镇规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。第二，以居住为目的购买商品房。不少法院在认定是否以居住为目的时，可能会考虑该房屋是否为其在某一特定区域内的唯一住房。如果为唯一住房的，对“以居住为目的”这一要素上，则达到了高度盖然性，对该要素予以认定。但有一些法院在认定时，则更为严格。如名下有其他住宅的，即使并非在相同城市，也不认为当事人购房是以居住为目的。第三，买受人已经支付全部价款，或者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余购房款。
三、消费性购房优先债权的行使及处理思路
在房企破产案件中，房屋的现状不同则会影响消费性购房优先债权的处理思路：
一，对于房屋尚未竣工验收，消费者已经支付全款的房屋，根据《2023批复》其可以行使价款返还请求权或房屋交付请求权。此时，该请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。管理人根据消费性购房人的申报，依法对其债权优先权予以确认。
二，对于已经支付全部房款，房屋已经竣工验收且具备过户条件，尚未办理网签，尚未过户的情况。购房者有权要求破产房企管理人为其办理过户登记。虽然根据《民法典》第二百零九条之规定，不动产物权变动以登记生效为要件，该房屋在破产程序中仍属于债务人财产，但是由于购房者所享有的债权优先权具有趋近于物权的属性，购房者有权要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房者办理过户登记。购房者也可以向管理人申请解除双方之间的购房合同，管理人行使解除权，并通知购房者向管理人申报债权，该债权应当为消费性购房优先债权，优先于建设工程价款优先债权、职工债权、普通债权等清偿。
三、对于仅支付了部分房款，房屋已经竣工验收且具备过户条件，但尚未办理网签过户的情况。因其不符合消费性购房人的认定情形，所以不属于消费性购房人，故不应对其认定优先债权，应当认定为普通债权。在其购买房屋后，由于房企过错而导致未能过户的，管理人可以考虑与该类债权人沟通，继续履行《商品房买卖合同》，督促其办理不动产权属证明，以保障购房者的合法权益，避免因为认定为普通债权，而导致后续可能出现的购房款无法清偿的后果。
周凇墀，国曜琴岛（济南）律师事务所实习律师，海南大学法律硕士，高级企业合规师。参与济南中弘弘庆房地产开发有限公司破产清算案、济高融建破产重整案等大型房地产企业破产案件，参与房地产企业法律尽职调查等专项法律服务。