优秀案例选登|房地产企业破产中购房人优先权的认定及处理
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作者：
刘春林
湘晋原创
2020-06-23
【关键词】房地产公司企业破产管理人购房人优先权
随着国家对房地产的政策调控，不少房地产企业的销售受到影响，资金链断裂，经营困难，陷入破产境地。企业破产后，应当严格按照《企业破产法》第一百一十三条规定的清偿顺序清偿，即在优先清偿破产费用和共益债务后，按照①所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、基本养老保险、基本医疗保险费用、职工的补偿金等费用；②欠缴的社会保险费用和税款；③普通破产债权的顺序清偿。该条仅规定了三类债权的清偿顺序，未就房地产企业破产案件中特有的债权受偿顺序作出相应规定，因此，管理人在审查债权时，应当结合其他法律及司法解释的规定，对债权是否具有优先权进行审查，进而确定债权清偿顺序。
《企业破产法》第一百零九条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。《全国法院破产审判工作会议纪要》第二十五条规定，在破产清算和破产和解程序中，对债务人特定财产享有担保权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权，管理人应及时变价处置，不得以须经债权人会议决议等为由拒绝。
房地产企业破产案件中，抵押权、工程款的优先受偿权和购房人的优先受偿权是债权审查的一个重点，也是难点。处理抵押权、工程款的优先受偿权和购房人的优先受偿权的基本法律依据是最高人民法院对上海市高级人民法院作出的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称批复）。《批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
由此可见，房地产企业破产案件中的商品房或在建工程等资产对破产债权清偿顺位为：①消费者购房款优先权；②建设工程价款优先受偿权；③抵押权；④职工劳动债权；⑤税款债权；⑥普通债权。其中最常见且容易引起冲突的优先权表现为抵押权、建设工程价款的优先受偿权和购房人的优先受偿权。对工程价款债权的处理，表面上影响的仅仅是建筑施工单位，实际上面对的是众多的民工、材料商，而对购房人债权的处理，更是涉及众多购房人的生存权、居住权，稍有不慎，将严重妨碍破产程序的顺利进行，甚至危害社会稳定。
湖南ⅩⅩ房地产公司及关联企业破产案，涉及湖南ⅩⅩ房地产开发有限公司（下称ⅩⅩ公司）和ⅩⅩ集团内另外五家关联公司。因另外五家关联公司不属于房产公司，本文不再涉及。
根据专项审计报告，ⅩⅩ六公司资产总额为5.98亿元，负债总额为7.33亿元。根据评估机构出具的评估报告，ⅩⅩ公司在建工程房地产价值3.92亿元，其中部分土地、在建工程按1.88亿元抵押给银行。ⅩⅩ公司破产前已销售房屋766套住宅，已收取购房款3.1亿元。显然ⅩⅩ破产案涉及庞大的社会群体，管理人在办理案件时慎之又慎，力争清理债权时公平公正，程序合法。
ⅩⅩ公司的购房人中主要存在以下几种情况：
（一）购房人一次性支付了全部购房款。
（二）购房人一次性支付了购房款的首付款，购房余款通过银行按揭贷款的方式支付。
（三）购房人一次性支付了购房款的首付款，且商品房买卖合同约定余款通过银行按揭贷款的方式支付，但因ⅩⅩ公司宣告破产、银行终止了贷款审查，贷款未能发放。
（四）购房人根据商品房买卖合同的约定支付了部分款项，但未达到购房款50%。
（五）债务到期后，债务人与债权人通过签订《商品房买卖合同》的形式抵债债务。
（六）购买人购买的商铺。
对于上述第二种情况，虽然购房人的购房余款通过银行按揭贷款的方式支付，开发商在此过程中，需承担阶段性担保责任，但不可否认的是相对于开发商，购房人的购房款已全部付清，因此，管理人按第一种情况对待，即涉案房屋竣工验收后交付购房人。
对于上述第三种情况，购房人一次性支付了购房款的首付款，但首付款一般不超过购房款总金额的30%，没有达到《批复》规定的已支付全部或者大部分购房款的要求，依法不享有优先权。但购房人不能贷款并非个人原因，而是开发商破产的缘故。鉴于此，管理人决定续建房屋后，为解决矛盾，管理人可要求购房人改变付款方式，将按揭贷款改为一次性付款。如购房人无法改为一次性付款，管理人可通过府院联动机制，帮助购房人继续落实银行按揭贷款。ⅩⅩ公司破产案即是通过县政府协调，由政府平台公司代替开发商提供阶段性担保，银行继续办理按揭贷款。本所担任管理人的另一宗房地公司破产案，则是基于银行已将土地抵押但未办理在建工程抵押的情况下和银行协商免除阶段性担保，继续办理按揭贷款，解决了开发商破产后无法承担阶段性担保难题，保证了购房人按揭贷款正常进行。
对于上述第四种情况，则有二种不同观点。一种观点认为，《批复》第二条明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后才有优先权，而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，已支付的价款超过合同确定总价款的50%的购房人可申请排除执行，因此务实中对《批复》中的大部分款项一般理解为购房款总价款的50%以上，少于50%的则不具有优先权。另一种观点认为，购房人购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权，基于生存权优先于经营权的原则，不宜排斥支付房款未过半的购房人对已付房款的优先权。南通市通州区人民法院在“南通ⅩⅩ集团有限公司与南通ⅩⅩ置业有限公司普通破产债权确认纠纷一案【案号：(2014)通民初字第1064号】判决中就持此种观点。比较符合实际情况的做法是与购房人说明法律规定，要求补充购房款，在购房人补足购房款的情况下认可其优先权。
对于第五种情况即债务到期后，债务人与债权人通过签订《商品房买卖合同》的形式抵偿债务。该类商品房买卖合同实质是抵债协议，如果没有《合同法》第五十二条规定或《企业破产法》第三十一、三十二条规定的情形，一般应当认定合同的效力。但因《商品房买卖合同》不具有物权性质，基于破产法规定的公平受偿原则，债权人只能通过向管理人申报债权的方式，按一般债权处理。如果抵债房屋只有一套或二套，基于原债权已转换成购房款，可参照《批复》的规定，认定其为消费者，给予债权人优先权。
购买人购买商铺，一般认为是一种投资行为，而非居住，不具有生存权的基础，不应当优先受偿。但也有观点认为，不能仅依据购买的住房或商铺来确定居住或投资性质，而应当根据购买商铺的真实目的、作用来区分是否是投资行为。该观点认为，《批复》中“消费者”的含义与《消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释。如购房人所购房屋为小面积商铺，虽具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对购买人及其家人的生存保障功能，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，购房人所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。是否认定优先权，管理人不能一刀切，可根据实际情况，按照一定标准区别对待。
ⅩⅩ公司破产案涉及购房户700多人，工程债权5家，其他债权人200多个，现资产基本处置完毕，正加紧办理不动产权证，准备进入最后分配程序。整个破产过程，虽波涛汹涌，但基于管理人扎实的法律根底和严谨的工作作风，合理、合法地确定破产案件中债权清偿顺位，依法保护各方利益，案件得以顺利进行，维护了社会稳定，得到了政府和社会的广泛好评。
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湖南湘晋律师事务所成立于1996年5月，是湘潭市法律服务行业具备执业律师人数排前列、办公条件排前列、规模排前列的大型综合性律师事务所。先后荣获“湖南省优秀律师事务所”“湖南省规范管理示范律师事务所”“湖南省律师行业先进基层党组织”等荣誉称号，是湘潭市排他的“全国优秀律师事务所”，是湖南省高级人民法院率先评定的企业破产案件一级管理人。湘晋所与多家知名大专院校建立了战略合作关系；与国内多家优秀律师事务所、会计师事务所及资产评估机构等专业性服务机构建立了业务协作关系；与多家行业协会、商会、金融保险、信用担保及证券机构建立了信息互通与资源共享平台。通过多个平台的搭建，湘晋所已逐渐构建起一个多功能立体服务网络。