摘要：本文主要是从不动产善意取得制度的适用基础及其适用情形、涉及的权利主体及其之间的关系以及不动产善意取得的五个构成要件及其所产生的法律效果四个方面进行分析、理解，特别是对不动产善意取得构成要件的理解，主要是结合有关学理和司法实践对其进行深入分析、理解和适用。
关键词：不动产、善意取得、公示物权人、第三人、无权处分
善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。一般认为，善意取得是指无处分权人将其占有的动产或登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原权利人不得追索。《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第106条也明确确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及其他物权的取得。然而，《物权法》在经表决通过之前，我国学者对于善意取得制度是否适用于不动产领域存在两派观点：一派观点为否定说；一派观点为肯定说。
我国持否定说的学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”[1]至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，[2]“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”[3]故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”[4]即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”[5]对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”[6]
持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。[7]并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，[8]因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公信力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。[9]
这两派观点在《物权法》表决通过之前一直相持不下，不能形成统一。我国《物权法》在立法时最终将善意取得制度扩展适用于不动产交易领域，是根据我国的现有国情，是为了最大限度的保护交易的善意第三人的公示信赖利益，从而促进社会主义市场经济健康有序发展。所以，不动产善意取得制度是我国物权法的中国特色。
一、不动产善意取得的适用基础及其适用情形
（一）不动产善意取得的适用基础应当是公示公信原则
不管是在《物权法》颁布前还是颁布后，我国对不动产登记均实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。所谓公示公信，是买受人基于信任产权登记等具有公信力的证明方式，从而认定卖方对该不动产具有完全的所有权，不存在无权处分的情况。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与公示物权人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。
不动产善意取得系借助登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。善意第三人因信赖登记而与公示物权人进行交易，纵使存在登记与真实权利分离的现象，善意第三人亦因其信赖登记的公信力而获其利益。如不动产未予登记，即因缺乏登记的公信力，而第三人仍与无权处分人进行交易，则可推定第三人存在过失，不能适用善意取得。
（二）不动产善意取得的适用情形
如前所述，不动产善意取得是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的。已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题，当然也无善意取得适用的必要。因此，不动产善意取得只适用于已进行登记的不动产。然而，在现实生活中，已经登记的不动产权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，具体有以下几种适用情况：
1、不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。
此种情形适用的依据是《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。[10]据此，该司法解释实际上已承认不动产的善意取得适用共有人擅自处分共有不动产的情形。
2、因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销，使不动产登记薄记载的物权人并非真实的物权人。如误将甲的不动产的权利人登记为乙。
3、不动产登记以外的法律变动，使不动产登记薄记载的物权人并非真实的物权人。如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记。又如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。
4、作为不动产权利变动的原因关系如买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销。物权人将不动产转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致不动产转让的原因关系无效或被撤销，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
5、依法律规定如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得不动产物权，但尚未办理登记。如人民法院的生效判决确认登记在甲名义下的不动产的真正权利人为乙，但乙尚未办理更正登记。
二、不动产善意取得涉及的权利主体及其之间的关系
（一）不动产善意取得涉及的权利主体是事实物权人、公示物权人和第三人
要充分理解不动产善意取得，就要清楚不动产善意取得具体涉及哪些当事人。笔者认为不动产善意取得从权利主体的角度看具体涉及事实物权人、公示物权人和第三人这三方权利主体。这里的公示物权人也有人称为登记物权人。现在，有必要对事实物权人、公示物权人和第三人从法律上进行简单界定。
公示物权人是指按照公示制度的要求，经不动产登记机关登记，记载于不动产登记簿上的不动产权利人，也即登记物权人。
事实物权人是与公示物权人相对应的概念，事实物权人是指按照物权法的一般原理和公平正义的一般要求应当享有物权的权利人。事实物权人本与公示制度无关，在公示制度适用过程中，事实物权人一般也都同时成为了公示物权人，即两者一般是同一的。但正如上述情形才会导致事实物权人未能成为公示物权人，产生事实物权与公示物权分离、不一致的情形。
（二）事实物权人、公示物权人、第三人之间的关系
从法律优先保护角度讲，第三人优于事实物权人受到法律保护，事实物权人优于公示物权人受到法律保护。
对事实物权的保护是物权法与生俱来、责无旁贷的使命，而物权法规定的公示物权不能替代事实物权，因为公示物权与事实物权分离的例外情况是客观存在的，所以，在事实物权与公示物权分离的情况下，事实物权人应当优于公示物权人受到法律保护。然而，物权法规定的公示制度维护交易安全的内在要求和具体体现就是对交易第三人公示信赖利益的保护，所以，物权法特别规定，在存在事实物权人与公示物权人的分离情况下，第三人优于事实物权人受到法律保护。
三、不动产善意取得的构成要件
我国《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。但是，二者在善意取得的构成要件上还是存在明显区别。既有的研究对于动产善意取得的构成要件已基本上形成共识，但对不动产善意取得构成要件的说法尚不一致。下文将根据《物权法》第106条第1款的规定，结合有关学理和实践对不动产善意取得构成要件进行深入分析、理解和适用。
（一）公示物权人须为无处分权。
对于“无处分权”应作何理解呢？一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，[14]无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。《物权法》第106条将善意取得统一适用于动产和不动产，掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。不动产和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分”的内涵不同。对于动产而言，其无权处分的认定比较容易，就是没有处分权的处分行为，而对于不动产而言，如何判断无权处分，则存在较大争议。笔者认为，尽管无权处分涉及三方主体，但由于公示物权人明知其无处分权或处分权受到限制而仍故意处分他人财产的行为在法律上已无保护的必要，故法律上所需要保护的就是事实物权人和第三人。所以，不动产善意取得中的“无权处分”主要是指我们上述所说的不动产善意取得适用的五种情形，即包括根本无处分权和处分权受到限制（如某一共有人未经其他为登记的共有人的同意而处分共有物等）的情形。
另外需要注意，不动产善意取得中的“无处分权”与《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”中的“无处分权”在法律适用上的关系。如果登记的权利人或动产的占有人受真正权利人之委托而为处分、无处分权人嗣后取得处分权或得到权利人的追认,则不适用善意取得的规则,这种情况下转让行为应属自始有效,无需考虑受让人是否为善意的问题[15]。也就是说只有在事实物权人对公示物权人无处分权的行为不予追认或公示物权人在无权处分后亦未取得处分权的情况下，才存在适用善意取得的必要。并且，公示物权人与第三人之间的协议不得违反《合同法》第52条的规定，否则第三人将不能依善意取得主张取得不动产物权。
（二）第三人受让不动产时为善意。
这是指第三人对公示物权人不是事实物权人的情况并不知道，且对不知道这一结果不存在重大过失。我国《物权法》对第三人进行优先保护是基于维护交易安全和第三公示信赖利益需要的选择，如果第三人明知处分人不是真正物权人而仍然以获取物权为目的与之进行交易，第三人就明显怀有恶意，对第三人适用善意取得制度就失去了合理依据且对事实物权人有失公平。
1、如何理解“善意”和“恶意”的内容？这里的“善意”对应的客观事实就是不知道事实物权与公示物权分离的情况，而主观上且无重大过失；这里的“恶意”对应的客观事实就是明知或应知事实物权与公示物权分离的情况。对于“重大过失”的认定，我们认为应当采用客观标准，即以一般人根据具体的情形、凭借生活和交易经验皆可做出的正常判断作为衡量的依据[16]。如果仅为一般过失或轻微过失的,应无妨善意的成立。
2、关于不动产善意取得中“善意”的判断标准应以第三人信赖处分人为登记记载的权利人，即公示物权人。这在实践中通常要求第三人之交易之前查阅了不动产登记，了解了登记簿上记载的权利状况，并对此产生合理信赖。如果第三人怠于查阅，则推定其不构成善意。
3、在司法实践中，对于第三人“善意”应当由谁承担举证责任的问题。我们认为应采用由事实物权人来举证证明第三人知道或应当知道公示物权与事实物权分离的情况即第三人怀有恶意，否则应推定第三人对这一情况并不知道即第三人为善意。因为按照证明的逻辑，让第三人证明自己“不知道”某一情况是不可能的，而让事实物权人证明第三人知道或应当知道某一情况则是可能的。当然，事实物权人也可以通过证明第三人存在重大过失来推定第三人为非善意。但是，如何判断第三人为善意？通常情况下，需要采取如下排除法来证明：第一，事实物权人有足够证据证明第三人在受让不动产时已经明知登记是错误的；第二，公示物权人和第三人恶意串通；第三，出现了异议登记。
4、不动产善意取得中“善意”的判断时点，也就是说认定第三人主观善意应以何时为准。对于这一问题的认识存有不同观点。
第一种观点认为应当以签订合同时为准。理由是不动产登记是以国家信用为保障的，如果要求不动产的第三人除了要了解登记薄的状况之外，还要去承担额外的审查义务，这不但对于第三人不公平，既不利于商品的自由流转，也不符合公示公信原则的要求。因此，只要第三人在签订合同时履行了注意义务就应推定其具有主观善意。
第二种观点认为应以登记完毕时为准。理由是我国《物权法》第106条规定“受让人在受让该不动产时”应为善意，受让即为接受让予之意，一个完整的受让过程应当包括完成物权的转移。而根据《物权法》的规定，不动产物权的转移则应在登记后始为发生效力。因此，第三人只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。
第三种观点认为应当以申请登记时为准。理由是鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非第三人所能左右，以申请时为准更能保护第三人的权益。即使在登记过程中知道公示物权人无处分权，也不妨碍善意取得的适用，只要第三人在提出登记申请时为善意即可。
5、中介公司的恶意对第三人善意的认定是否会产生影响。
在现有不动产交易中，绝大部分交易的完成都有中介公司的介入或促成，所以，在不动产交易过程中，中介公司如果主观上存在恶意，是否会对认定第三人善意产生影响？笔者认为，应当根据具体情况确定。如果中介公司的服务仅为提供中介信息，主要交易均由当事人双方进行，那么中介公司存有恶意对认定第三人善意不产生影响；如果中介公司不但提供了中介信息，而且还代理第三人行使了实体交易行为，则中介公司存有恶意将导致不能认定第三人为善意；如果中介公司仅是代理公示物权人进行交易行为，则中介公司存有恶意对认定第三人善意也不产生影响。因为，虽然第三人在受让不动产时是善意不知情的，但代理人的行为后果应由被代理人承担，第三人应为自己选任代理人承担相应的风险；而在单纯接受中介信息的情况下，由于第三人主要是通过自己的行为而与对方达成交易，在此过程中其意志是真实无瑕疵的，在尽到注意义务的情况下，应视为善意。
例如：甲购买了一房屋，登记在乙的名下，乙未经甲同意将该房卖给了丙并过户至丙名下，丙知道甲系该房事实物权人，丙为获利，将房屋转让给了不知情的丁并过户至丁名下，戊知道该房的事实物权人为甲，也知道丙为恶意第三人，戊向丁购买了该房并过户至自己名下。
该案中，丁为善意第三人，应受善意取得制度保护，当房屋过户至其名下时丁就确定地获得了该房的物权，虽然戊知道该房原来的事实物权人是甲，也知道丙系恶意第三人，但由于丁已合法地取得了该房物权，故戊并不构成本文所指的第三人，戊可以从丁处获取该房的物权而不受甲的追及，或者可以简单表述为：甲对事实物权的追及效力因丁的善意取得而中断。
（三）向第三人转让物权的是不动产物权的公示物权人。也就是说，如果向第三人转让物权的并不是公示物权人，而只是不动产的占有使用人，或者甚至连占有使用人都不是，第三人误以为处分人有权处分而与其进行交易，则第三人将不能依据善意取得制度获取物权。
善意取得制度的立法目的实际上是对第三人基于物权公示公信利益的保护，以达到维护交易安全的目的。如果向第三人转让物权的根本就不是符合公示制度要求的公示物权人，第三人也就谈不上是基于对物权公示的信赖而为的交易行为了，从而失去了受公示制度保护的必要和前提；否则，如果仍对第三人适用善意取得，不仅会助长侵犯物权行为的发生、大大降低法律对物权保护的力度，而且也是对公示制度本身的破坏。
另外，如果向第三人转让物权的虽不是公示物权人，但却是事实物权人，则第三人当然也可以确定地获得物权，但这时第三人是基于正常的物权转让获得的物权，而不是基于善意取得制度，实际上这里的“第三人”也并不是本文所要讨论意义上的第三人。
（四）第三人是基于有偿民事法律行为并以合理的价格受让物权。
根据《物权法》第106条中关于“以合理的价格转让”的规定，不动产善意取得不仅应基于有偿的民事法律行为，而且还要以合理的价格为其成立的条件。对此规定应当如此理解：
首先，要准确理解“有偿的民事法律行为”。
1、第三人基于非民事法律行为（如继承等）受让物权的不适用善意取得。
例如：甲购买了A房屋，而将该房登记在乙的名下，乙突然因交通事故死亡，乙的继承人丙从乙处继承了该房（假设丙并不知道该房系甲购买），并将该房过户至自己名下，甲得知后即要求丙返还房屋。
该案中，丙作为第三人依据继承这一事实行为获取了A房的公示物权，虽然丙对乙不是房屋的事实物权人并不知情，但丙并无信赖利益可言，因而丙自然不受善意取得制度的保护，丙无权对抗甲的请求。
2、第三人受让物权还必须是基于民事法律行为中的有偿行为而非无偿行为（如赠予等）。善意取得制度本身就是基于交易安全需要、考虑到第三人对物权公示的信赖利益，为公平起见设置的一项制度，如果第三人是无偿受让的物权，第三人就没有交易风险可言了。
1、不动产交易一般情况下都有明确的市场价格或者政府部门的指导价或参考价，但是，还需要考虑其位置，特别是商品房的位置、容积率、朝向、布局、开发商的品牌、物业管理的情况、周边的环境等因素，进行综合判断。
2、合理价格并不等同于市场价格，只是可以参照市场价或者政府部门的指导价或参考价来确定。只要是达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，我们认为可以认定为“合理的价格”。
3、在认定合理价格时，也要考虑履行期限、履行方式以及是否已经部分履行。有观点认为，至于约定的“合理的对价”是否已由受让人实际支付,一般并不影响善意取得的成立；该价款尚未支付的,让与人或者原权利人可以向受让人主张债权请求权。[17]但笔者认为，如果仅仅约定价款而不实际支付，也可能会产生问题。如果不支付价款也构成善意取得，则可能引起名为有偿、实为无偿的情形，也有可能是双方虚构合同关系，实际上规避了法律的基本要求，不符合善意取得保护善意第三人的信赖利益目的。因此，在适用善意取得时，必须实际支付了一定的价款，具体的比例应当根据不动产的具体情况来判断。
（五）第三人已获得物权公示，即已完成物权转移登记。
不动产善意取得的完成，必须以转让的不动产完成转移登记为要件，也就是说不动产登记部门完成了将第三人作为不动产权利人记载于不动产登记薄上。
另外，在司法实践中，尚有争议的一个问题是在处分不动产时,如果无权处分人与第三人订立合同后已经向登记机构递交了符合要求的转移登记之申请,而仅仅因登记程序的原因尚未办理完毕移转登记,能否视为“已经登记”并发生善意取得的效力？依据我国《物权法》规定的精神,笔者认为应持否定态度，理由在关于“善意”的判断时点中已有详述，在此不再赘述。
四、不动产善意取得的法律效果
不动产善意取得的法律效果，是指不动产善意取得构成要件具备时产生的法律后果。如前所述，善意取得制度涉及三方当事人，即事实物权人、公示物权人和第三人。所以，不动产善意取得的法律效果也就表现在以下三个方面：
（一）公示物权人与第三人之间
在符合不动产善意取得要件的情况下，第三人取得转让的不动产物权，而公示物权人不得再依自己无处分权或依事实物权人追索或索赔为由，要求第三人返还不动产。
（二）事实物权人与第三人之间
在符合不动产善意取得要件的情况下，第三人基于法律的直接规定取得转让的不动产物权，这种取得的物权具有确定性和终局性。所以，第三人的行为既不构成不当得利，也不构成侵权行为。因此，事实物权人也不得向第三人主张不当得利返还请求权或侵权赔偿请求权。
（三）事实物权人与公示物权人之间
由于第三人基于善意取得获得转让的不动产物权，而事实物权人又不能要求第三人返还，那么事实物权人的权利因此受损，在这种情况下，事实物权人可以寻求法律的救济，即可以基于债权上的请求权要求公示物权人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，具体根据双方之间情况而定。