——以问题楼盘涉“双解除”纠纷处置为研究对象
广州市花都区人民法院（综合审判庭）课题组
二〇二三年十月三十一日
内容摘要：
因开发商违约导致商品房预售合同与按揭贷款合同均解除的纠纷中,购房人是否应与开发商共同承担剩余贷款偿还责任，最高院先后针对同一事实有不同的裁判观点：（2017）最高院民终683号判决认为应坚守“合同相对性”原则，购房人与开发商共同向银行承担还款责任。（2019）最高法民再245号判决则认为，应充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡，由开发商向按揭银行承担还款责任。此类纠纷属于房地产市场与金融业交叉衍生的新问题，关涉社会民生及金融安全，亟需统一裁判尺度。
本文坚持问题导向、目标导向，着重围绕在商品房预售合同及按揭贷款合同均解除后，购房人是否应与开发商共同承担还款责任的问题，阐述在“预售+按揭”购房模式下，强化整体意识，动态看待“两合同三主体四关系”，依托“合同联立”的法理基础，运用解释论方法，提出统一裁判尺度的思路，即在商品房预售合同及按揭贷款合同解除后，应由开发商单独承担贷款偿还责任。强调政府在涉问题楼盘“双解除”纠纷中非诉解决机制的重要作用，同时明确市场主体各司其职，以期实现各方利益平衡，维护房地产行业持续稳定健康发展。
关键词：双解除；还款责任；裁判路径；预售资金监管
目录
引言
审判实践中，各地法院裁判尺度并不完全统一，更有甚者出现如何裁判均面临被改判的困境，不仅严重影响司法公信力，更会导致各方权利主体处于不稳定、不确定的状态，不利于社会经济及房地产市场的长期稳定发展，故此类纠纷亟需明确统一的裁判规则。本文坚持问题导向、目标导向，着重围绕在商品房买卖合同及按揭贷款合同均解除后，银行的贷款债权如何妥当实现这一核心问题，阐述在“预售+按揭”购房模式下，强化整体意识，动态看待“两合同三主体四关系”，依托“合同联立”的法理基础，运用解释论方法，提出统一裁判尺度的思路，即在商品房预售合同及按揭贷款合同解除后，应由开发商单独承担贷款偿还责任。强调政府在涉问题楼盘“双解除”纠纷中非诉解决机制的重要作用，同时明确市场主体各司其职，以期实现各方利益平衡，维护房地产行业持续稳定健康发展。
一、涉“双解除”纠纷产生的背景原因
（一）背景分析
1.商品房“预售+按揭”购房模式概述
2.商品房预售合同与按揭贷款合同的联系
从合同订立而言，按揭贷款合同的成立依赖于商品房预售合同的成立；就合同履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房预售合同的履行。当商品房预售合同解除时，按揭贷款合同是否继续履行成为现实问题。审理此类纠纷时，必须充分考虑“预售+按揭”模式下，各合同之间的密切联系以及各方权利义务的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性造成三方权利主体的利益失衡。
（二）原因分析
1.开发商资金链断裂，项目建设受阻
断贷核心原因在于开发商无法有效实施楼盘完工或复工续建，购房人可能面临无法收楼的风险。开发商在预售商品房的过程中，可能存在如下风险点：一是将银行贷款挪作他用乃至卷款潜逃；二是由于经营不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘烂尾，短期无法复工交付。部分房企负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加债务危机，运营风险骤增；三是资不抵债进入破产程序。开发商出现破产危机而陷入债权逾期清偿不能的局面，银行及购房人的受偿权利受限。
2.银行监管缺位，预售资金制度悬空
一方面，楼盘烂尾多因预售资金未进入专门监管账户或被挪作他用，导致预售资金制度悬空，未能严格落实。银行作为预售款专用账户的开户行，怠于行使监管义务，导致开发商将预售款挪作他用，银行存在违规放贷的行为。虽中国人民银行早于2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。但实践中，大部分房企未能严格落实通知的规定。另一方面，近20年来，我国房地产市场发展迅速，金融机构对房地产领域发放的贷款规模不断扩大，各大商业银行之间亦存在激烈竞争，部分地区金融机构过度放贷也加剧了银行贷款难收回的不良局面。
二、涉“双解除”纠纷案件的实证分析
（一）最高院裁判观点的变化
为体现最高院在短短两年内关于涉“双解除”纠纷案件中裁判观点的变化，本文梳理了最高院在同一事实中对于购房人是否应与开发商共同承担还款责任的案例，具体如下：
1.（2017）最高院民终683号判决的认定
2.（2019）最高院民再245号判决的认定
最高院上述再审生效判决的作出可谓一石激起千层浪。纵观其就同一案件作出不同的司法认定，体现了对原司法解释第二十五条（现第二十一条）第二款存在完全不同的理解与适用。245号判决中援引了原司法解释第二十五条（现第二十一条）第二款，系出于充分考量商品房按揭贷款模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务的平衡，释放了保护无过错购房人权益的强烈信号，某种程度上突破了合同相对性，认可购房人在按揭贷款合同关系中的风险可以转让。但现最高院仍要求各地法院深入调研，望能给出最优解。
（二）地方法院审理案件的情况
1.整体：各地方法院案件审理情况
（1）案件数量
通过在“威科先行法律信息库”网站上检索关键词“解除商品房买卖合同”“解除贷款合同”，案由“房屋买卖合同纠纷”“金融借款合同纠纷”，筛选日期为2013年10月1日起至2023年9月30日，共检索文书506篇。通过人工筛选，剔除不符合研究主题的案件240件，符合条件的共计266件。
（2）审级情况
基层法院、中院及高院审理案件数量分别为233件、29件和4件，分别占比88%、11%和1%。其中中院、高院判决支持由开发商承担剩余还款责任的比例分别为90%和100%。
（3）地域分布
山东省、广东省为判决数量最多的省份，占比约为30%。其中东部地区、中部地区和西部地区的案件数量之比为122件、46件和98件，比例约为2.5:1:2。通过分析可知，西部地区案件数量占比较高系因大量系列案。
（4）主要诉求
第一，商品房买卖合同纠纷案由中，多为购房人要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并由开发商承担剩余还款责任；第二，金融借款合同纠纷案由中，多为银行起诉购房人及开发商要求承担剩余还款责任；购房人要求解除借款合同并免除自身还款责任。
（5）裁判思路
第二种裁判思路为开发商与购房人均需承担剩余还款责任。此类判决占比7%，包括开发商承担还款责任，购房人承担补充清偿责任；购房人承担还款责任，开发商承担连带责任。判决主要理由如下：第一，贷款资金直接流向开发商，遵循资金来回一致抑或谁收款谁退款的原则，开发商应直接向银行返还剩余贷款本息。第二，根据合同相对性原则，购房人仍为按揭贷款合同中的借款人，应先由开发商在财产范围内承担偿还贷款责任，不足以清偿部分由购房人承担补充责任。
第三种裁判思路为由购房人单独承担剩余还款责任。此类判决占比1%，判决主要理由如下：第一，从条文内容来看，司法解释第二十一条只是规定将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷并案处理，由开发商将贷款本息一并返还给银行。但该条款并未排除或免除借款合同关系中借款人本应承担的合同责任，即当银行仅对购房人主张借款债权时，购房人应承担责任。第二，根据合同相对性原则，商品房买卖合同的当事人是开发商和购房人，而借款合同的当事人是银行和购房人，开发商并不直接参与借款合同，理应由购房人承担还款责任。第三，基于公平原则，银行为无明显过错方，当贷款本息无法受偿时，理应由责任主体购房人承担剩余还款责任。
由此可见，司法实务中主流裁判理念是支持开发商单独承担剩余银行贷款的还款责任。无论是要求开发商还是购房人单独偿还剩余贷款，银行均能接受，尤其是开发商经营发展势头良好，有能力偿还贷款，且购房人出于刚需及享受房价上涨带来的红利，自身也不会轻易断贷。但因个别开发商爆雷、购房人收入减少等因素，银行为保障自身贷款权益，大多期望能够得到开发商及购房人共同还款的双重保护。
2.具体：广州法院审理案件情况
通过检索截至2023年9月30日广州法院综合审判业务系统，其中基层法院共审理20件（其中1件二审审理中），17件已作出判决，3件撤诉。对于上诉的二审案件，广州中院多以调解或撤诉方式结案。案件多集中在花都法院及白云法院，且多涉及开发商云梯公司。
（2）审判困境及座谈情况
花都法院在审理涉“双解除”纠纷案件中面临的困境如下：2020年，花都法院审理典型的涉“双解除”纠纷，判决开发商将房屋首期款退还购房人并承担违约责任、开发商向银行承担剩余按揭贷款还款义务等。二审改判由购房人向银行偿还剩余贷款本息，开发商承担连带保证责任。后花都法院与白云法院遵循上述裁判规则在后续案件处理中判决购房人向银行偿还剩余贷款本息，开发商承担连带责任。二审亦改判由开发商承担贷款还款义务。后检索发现二审法院对于涉“双解除”案件多采取调解或由当事人自行撤诉的方式予以解决。
（3）短期应对
遵循二审处理类案的思路，现基层法院主要采取非诉方式解决，即便进入诉讼，也尽量采取调解或撤诉方式处理。基层法院也积极主动与住建部门（尤其是问题楼盘专班）沟通协调，贯彻“一楼一策”“一案一策”，避免简单下判。部分案件在“府院联动机制”作用下撤诉。
三、涉“双解除”纠纷案件的审理困境
（一）法律规定缺失，司法解释适用存在歧义
法律层面，对于商品房预售合同及按揭贷款合同解除后，银行贷款的偿还主体缺乏明确规定。司法解释层面，对于司法解释第二十一条（原第二十五条）第二款含义理解适用不一，导致实务中存在法律适用混乱的状况，前述最高院对同一事实作出不同的认定及广州法院在适用该款审理不同案件的过程可见一斑。
（二）权利主体利益冲突激烈，平衡难度较大
（1）角色定位
（2）倾向性意愿
在房地产市场高歌猛进的背景下，开发商自有资金充裕，有偿还银行贷款的能力，出现极少数购房人断供的情况，银行诉至法院主张解除按揭贷款合同，法院依据司法解释第二十一条（原第二十五条）第二款判决，银行亦无太大异议。当前，由于个别房企出现财务危机、资金链断裂情况等，偿债能力明显不足。部分预售商品房项目出现不能按期交付乃至烂尾的风险，银行为保障其债权顺利实现，依据按揭贷款合同的相对性要求购房人共同还款。
（1）“房财两空”的困境
（2）购房人对预售资金监管处于弱势的地位
购房人对预售资金监管的能力无法与银行抗衡，故相较于银行监管责任的缺位，购房人更谈不上存在过错。且购房人在收房前须承担开发商违约、破产等风险。商品房买卖合同解除后，购房人无法获得房屋，如仍需偿还银行贷款，则对其而言更加不公。反观开发商在无须承担购房人资力不足风险的情况下，其承担剩余贷款的还款义务更为合理。
四、涉“双解除”纠纷案件的裁判路径
683号判决与245号判决中，就同一事实的涉“双解除”纠纷表现出截然不同的的法律适用，反映出对司法解释第二十一条（原第二十五条）的两种理解，本文在依托“合同联立”的法理基础上，运用多种法律解释方法，赞同应当由开发商单独承担还款责任的裁判观点。
（一）开发商单独承担还款责任的法理依据
1.合同联立概述
2.合同联立特点
3.合同联立作为解释路径的规范基础
（二）开发商单独承担还款责任的解释论运用
法律适用存在冲突时，通过科学合理的法律解释如能统一裁判尺度，无疑是成本最低的解决问题方式。
1.文义解释
2.体系解释
3.社会学解释
另外，基于本文前述调研数据分析，全国超过90%的法院判决认定开发商单独承担贷款还款责任的主体。可见无论从前述法理基础还是解释方法角度，抑或司法实践中的做法，由开发商单独承担还款责任较为妥当，且不会在大范围引起前后裁判尺度不统一带来的矛盾。本文赞同由开发商单独承担还款责任，不仅具有司法解释规定的基础，同时也是对银行与购房人利益综合平衡后的最优结果。
五、预防涉“双解除”纠纷产生的对策建议
（一）借鉴域外立法，消弭释法歧义
（二）发布指导案例，健全处置机制
第一，在调研取得成果的基础上，由最高院发布更加权威的指导性案例或公报案例，在全国范围内统一裁判尺度，充分发挥裁判指引功能。
解除合同意味着购房人与开发商均不再受合同的约束，开发商将首期款返还给购房人，并将剩余按揭贷款返还给银行，购房人不再有取得房屋的权利。如前所述，开发商运行良好的情况下，购房人与银行均能如数收回款项，但问题在于开发商无法完成房屋建设，将符合交付条件的房屋交予购房人。即便如本文认可由开发商单独承担偿还剩余贷款的责任，免除购房人还款责任的前提下，购房人仍不仅丧失了取得房屋的权利，而且可能面临已付的首期款无法取回的风险。若开发商资不抵债，进入破产程序，购房人向开发商取回首期款的债权可能只作为普通债权进行受偿，且受偿比例及金额均处于无保障的地位。
法释1号中仅强调对“已支付房屋不能交付且无实际交付可能”的情况下，才认可消费者的返还价款请求权优先于工程价款优先权和抵押权，在房屋有可能复建成功的情况下，不鼓励购房人随意解除合同。如开发商成功融资或有其他主体进驻、项目重组成功，楼盘复工续建，购房人即可顺利收楼。退一步讲，即便开发商无法复工续建、无法交楼而进入破产程序，作为商品房消费者仍享有价款优先受偿权，在权利位阶上仍高于建设工程价款优先受偿权及抵押权。银行基于民法典担保制度解释五十二条第二款的规定亦可享有优先受偿权。也即合同各方的境况都变的更好，且没有损害到其他人的利益。
因此，购房人提出“双解除”的诉讼请求时，法院应深刻理解和把握新时代能动司法的内涵和要求，充分向购房人释明法律后果和诉讼风险，尽可能组织调解，对于短期内无法交楼的项目，引导购房人等待政府专班统一协同处理。如购房人解除合同意愿强烈，法院以开发商单独还款为基本规则，结合具体案情予以判处，如需正确区分购房人断供的事由，购房人未达购房预期，应偿还的剩余银行贷款本息高于房屋总价款，要求解除合同并要求由开发商承担剩余还款责任，一般不予支持。对于确存在特殊情况需要解除合同的（仅作个案处理，不能类案适用），在判决由开发商承担偿还剩余贷款本息之前，会同住建部门做好预案，防止引发群体性要求退房退款。
第三，进一步畅通上下级法院联络沟通机制，上级法院做好对下级法院的指导监督工作，确保各级法院统一裁判尺度。
（三）加强行政监管，优化市场结构
当前，整体房地产市场供求关系正在发生着巨大变化，且受宏观环境影响，要以更加理性的心态看待房地产市场发展。房地产业作为高质量引领的基础民生行业地位正在确立巩固，处于调整阶段的房地产业亦正在修正“预售+按揭”购房模式下产生的问题，需稳妥预防化解。坚持“抓前端、治未病”的诉源治理理念，坚持非诉讼纠纷化解方式挺在前面，完善预防和化解“双解除”纠纷机制。
1.政府端持续发力，发挥应有作用
（1）构筑权责清晰的“静态+动态”的严密监管体系
强调银行一方面严格落实《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）中关于住建部门、开发企业与商业银行签订三方监管协议的要求。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。商业银行在商品房项目完成房屋所有权首次登记前违反预售资金三方监管协议，未经有关住建部门核实同意，擅自拨付监督额度内资金的，应当责令其负责追回资金；无法追回的，应当依法要求其承担相应赔偿责任。
（2）提振合理的住房消费需求
围绕降低限购限售门槛、下调首付比例和住房交易税费、降低按揭贷款利率，提高公积金贷款额度上限，进一步提升购房人支付能力、提振合理的住房消费需求和改善性需求。推出预售楼盘信息查询和购房风险提示举措。加强宣传引导消费者理性购房或采取以租代买、租售并举等方式实现居民住房需求。
2.市场主体各司其职
（1）银行
（2）开发商
一是严守法律法规，杜绝违规销售。严格遵守商品房销售方面的法律法规及规范性文件，坚决杜绝预售资金挪作他用，公示预售资金信息，接受各方监管。销售过程中不得变相提高房价，不得变相要求购房人将款项支付至监管账户之外的其他账户。
二是采取自救措施，寻求盘活思路。开发商可寻求集团总部资金支持或通过引入第三方企业续建方式合作盘活项目开发企业灵活调配资金盘活项目，促进企业内部资金良性循环，借助外部资金和管理能力，实现存量项目的盘活。如花都区某楼盘开发企业严重资不抵债，采取“依法破产重整+有偿转让股份”方式，或公开拍卖在建项目资产等方式让实力雄厚的第三方企业楼盘继续开发建设建成，实现“破”而后立。
（3）购房人
房人购房时应充分评估、量力而行，选择实力较强的开发商及优质房地产项目予以购买。
结语
为贯彻落实习近平总书记关于“要抓前端、治未病”重要指示精神，本文通过对问题楼盘涉“双解除”纠纷的梳理，提出统一裁判尺度的路径，得出预防才是最优解的结论，向住建部门发出司法建议，并与住建部门形成房地产风险防范联动处理要点，又向商业银行发出司法建议，提示其监管漏洞及加强风控，旨在探索多元化解问题楼盘引致的社会矛盾，助力区域房地产市场良性发展。
从宏观角度而言，房地产仍发挥着国民经济支柱产业的作用。“房子是用来住的、不是用来炒的”定位已基本成为社会共识，必须坚持，不能动摇。房地产行业通过“高杠杆、高负债、高周转”开发经营的底层逻辑正在改变，遵循房地产市场和房地产业发展规律，以便妥当解决涉“双解除”纠纷的堵点、难点以及购房人的痛点问题，进一步探索房地产回归基础民生属性和租购并举的发展新模式，合理支持刚性和改善性的租、住房的需求，让全体人民住有所居、住有宜居是促进房地产市场平稳健康发展的根本要义。