相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。长宁区位处上海市中心西南，既有老式住宅小区（新式里弄、售后公房），也有新式住宅小区（商品房），还有少量农业用房（农村宅基地）。近年来，长宁区人民法院受理的相邻关系纠纷占房地产案件数量的比重稳定在6%上下，虽然案件绝对数量不多，但是该类纠纷的处理影响人民群众的切身利益，事关社邻关系的和睦建立。
目录
一、相邻关系纠纷案件概况………………………………………………1
（一）司法统计………………………………………………………………1
（二）特点分析………………………………………………………………3
（三）成因探析………………………………………………………………6
二、相邻关系纠纷案件典型案例………………………………………9
（一）物业发出整改通知，朝外开启的防盗门应否拆除………9
（二）管道堵塞溢水至楼下，楼上业主与物业公司孰之过……10
（三）楼顶水泵日夜运转，噪音妨害的举证责任归哪一方……12
（四）空调外机的安装和使用，相邻容忍义务应如何把握……13
三、相邻关系纠纷案件的审理难点………………………………16
（一）标准把握难——立法原则与自由裁量的对立……………16
（二）法律释明难——司法裁判与行政执法的差异……………16
（三）审计鉴定难——事实查明与诉讼成本的矛盾……………17
（四）案结事了难——依法判决与社会效果的冲突……………17
四、我院审理相邻关系纠纷案件的主要做法…………………19
（一）理顺法律关系，合理运用经验法则…………………………19
（二）融情理于法律，坚持调解贯彻始终…………………………19
（三）注重现场勘察，谨慎启用鉴定审价…………………………20
（四）借力基层力量，协调联动定纷止争…………………………21
（五）加强法制宣传，着力预防纠纷产生…………………………21
五、相邻关系纠纷案件的对策及建议…………………………………22
（二）行政职能部门强化行政执法，做好违建“纠察员”……22
（三）基层调解组织增强调解能力，当好社区“老娘舅”……24
（四）物业管理公司提升管理服务水平，当好小区“大管家”25
（五）新闻媒体加强相邻权益法制宣传，打好纠纷“预防针”25
一、相邻关系纠纷案件概况
（一）司法统计
1、结案数量
2011-2015年，我院审结相邻关系纠纷案件835件，占我院同期房地产类案件的比重为5.96%。逐年来看，五年的相邻关系纠纷案件结案数分别为2011年193件、2012年195件、2013年144件、2014年157件、2015年146件，分别占当年房地产类案件总结案数的6.84％、7.02％、4.90％、5.05％、6.45％。五年的结案数量呈现前两年略高、后三年略低的趋势，所占房地产类案件的比重则稳定在6%上下。
2、结案方式
分析我院2011-2015年间审结的835件相邻关系纠纷案件，以判决方式结案的有283件，以调解方式结案的有195件，以撤诉方式结案的有352件，以裁定驳回、移送等其他方式结案的有5件。案件调撤率65.51%，较我院同期房地产案件调撤率低，同期调撤率为80%。
3、二审情况
分析五年间以判决方式结案的283件案件，有117件案件提起上诉，服判息诉率58.66%。其中，二审判决维持原判的有90件，二审撤诉的有17件，二审调解的有3件，二审改判的有5件，二审发回重审的有2件，二审改发率5.98%。
（二）特点分析
1、诉请类型集中
分析五年间以判决方式结案的283件案件的诉讼请求，基本可以归为两大类：一类是排除妨害类，一类是赔偿损失类。具体来看，283件案件中有215件案件的当事人提出排除妨害类的诉讼请求，包括要求拆除防盗门、拆除雨棚、拆除天井顶棚、拆除违建小屋、拆除空调外机、拆除排油烟管道、拆除阳光房、清理公共走道、修复漏水等；有86起案件的当事人提出赔偿损失类的诉讼请求，主要集中在因漏水致损的案件，包括赔偿因漏水导致的装饰装修损失、物品损失、租房费用、误工费、交通费、修复费、律师费、精神损失费等。
2、抗辩理由雷同
分析以判决方式结案的283件案件中，除去被告未到庭应诉答辩的案件外，针对原告提出的诉讼请求，被告的抗辩意见总体较为集中。具体言之，针对排除妨害类的诉讼请求，被告提出的答辩理由主要为不影响原告生活起居、相同情况在同小区较为普遍、搭建时曾征得原告同意；针对赔偿损失类的诉讼请求，被告大多表示愿意赔偿，但是对赔偿的金额争议较大。
3、原告胜诉率高
分析283件以判决方式结案的相邻关系纠纷案件的判决结果，法院判决对当事人的诉讼请求全部支持的有117件，部分支持的有118件，驳回诉讼请求的仅48件。从判决结果来看，人民法院判决支持以及部分支持原告诉讼请求的案件数量，占总数的83.04%，远多于判决驳回原告诉请的案件。
4、鉴定审价多
283件以判决方式结案的相邻关系纠纷案件中，有32起案件的当事人提起司法鉴定的申请，主要集中在对漏水原因的鉴定、对破坏承重墙是否构成安全隐患的鉴定等；有15起案件的当事人提起司法审价的申请，主要是对因漏水造成的装饰装修损失、物品损失、修复工程造价等进行评估。
一方面，人民法院启动司法鉴定有利于查清案件事实、理顺因果关系，启动司法审价有利于固定损失的具体金额，两者均有利于案件的公正审理和判决；另一方面，司法鉴定审价往往周期较长，在预付鉴定费、现场勘察等环节容易出现相互扯皮、拒不配合的状况，影响案件审理期限，且较高的司法鉴定费用容易推高诉讼成本，导致一旦人民法院启动司法鉴定审价程序，案件较难调解结案。
5、示范效应强
相邻关系纠纷案件的判决结果具有一定的示范作用，一次判决往往引发关联效应。在这283件以判决方式结案的相邻关系纠纷案件中，有14起案件的当事人互为原被告。其中，6起案件的原告诉请要求被告拆除向外开启的防盗门，法院判决支持后，被告亦诉至法院要求前案原告将其自家防盗门改为朝里开启；另有8起涉及占用公共部位的案件，如法院判决被告移除安装在公共走道上的壁橱后，被告亦诉至法院要求前案原告清除其安装在公共走道上的鞋柜等杂物。“你不让我防盗门朝外开，你也别向朝外开；你不让我使用公共走道，你也别想用”的想法在当事人间较为普遍，相互赌气报复的情绪比较浓郁。另有部分相邻关系纠纷案件中法院判决拆除搭建在底楼天井内的顶棚后，小区内其他二楼住户纷纷效仿，起诉至人民法院要求底楼人家拆除天井顶棚。
（三）成因探析
分析283件以判决方式结案的相邻关系纠纷案件，引发这些纠纷的起因的表现形式依次为防盗门安装及开启47件、漏水渗水56件、违章搭建49件、公共部位使用不当39件、装修不当24件、管道铺设不当17件，空调外机安装不当14件，其他鸽棚、摄像头安装不当等4件。
分析这类案件频发的原因，可以归结为以下五个方面：
1、居民维权意识日益提高
随着我国社会主义法治建设不断完善，政府机关和新闻媒体的对法制的大力宣传，人民群众法律意识被不断唤醒，法制观念不断增强。诚然，这是社会法治进步的体现，然而部分小区业主在维权意识提高的同时，对他人的容忍度较低，在处理邻里关系时，尤其是涉及公共部位的使用以及防盗门的安装、开启时，往往忽视历史情况和客观条件，动辄认为他人侵害己方“合法权益”，积极寻求诉讼途径进行“维权”。
2、居住环境不适应居民的生活要求
在我区，部分小区的房屋已有三十年甚至以上的房龄，居住条件差强人意。部分老式住宅的厨房、过道及卫生设施等数家共用的情况仍然存在，居民在对上述公共部位、设施的使用上存在较多的历史遗留问题；部分房屋在设计建造时没有考虑到空调的安装位置，无法达到国家规定的空调排风距离，造成空调排气影响；局促的居住条件亦容易诱发部分居民为改善居住环境而进行违章搭建，比较普遍的是一楼住户在天井内搭建小屋，往往对二楼住户造成居住、安全等方面的影响，使得邻里关系进一步恶化。
3、基层调解力量尚待呵护培育
4、物业公司职权责定位不清
5、行政职能部门执法力度有待加强
二、相邻关系纠纷案件典型案例
（一）物业发出整改通知，朝外开启的防盗门应否拆除
1、案情
原告张某系涉讼304室房屋住户，被告何某系303室房屋产权人，张某、何某左右比邻而居。涉讼303室、304室入户门呈直角分布，均系封闭式防盗门。何某曾于2011年6月向法院提起诉讼，要求张某拆除304室入户门外过道上的防盗门，经调解，双方于2011年7月18日达成调解协议，张某将涉讼304室门外防盗门拆除。2011年8月，何某在涉讼303室入户门外安装了外开式栅栏门，该栅栏门位于入户门门框范围内，与入户门所在墙体持平。2011年9月1日，涉讼房屋所在小区的物业管理公司向何某发出《违规行为整改通知书》一份，记载“经查，你在物业使用/装饰装修过程中有下列行为：占用楼道共用部位，上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违规行为，并予整改。”因何某拒不拆除外开式栅栏门，张某起诉至人民法院要求拆除位于303室门外的外开式栅栏门。
2、审判
3、评析
本案在涉防盗门相邻案件中具有一定的典型性，主要体现在以下两点：一是本案原、被告双方曾经有过相邻诉讼，前案中，本案的被告起诉原告要求拆除防盗门，经法院调解，原告最终拆除了防盗门，本案中则是前案的被告作为原告起诉要求拆除防盗门；二是物业公司曾向被告发出过《违规行为整改通知书》，要求被告予以整改，但被告未予理会。基于上述两点，原告张某在本案诉讼过程中表现出了胜券在握的心态，认为自己主动拆除了自家防盗门，物业公司也向被告发送了整改通知书，现在要求被告拆除其安装在门口的外开式栅栏门，法院理应判决支持。
然而，在司法实践中，处理相邻纠纷的关键在于是否构成相邻“妨害”。本案中，何某安装的外开式栅栏门是否应当拆除，关键看其是否构成对相邻原告的妨害。承办法官经过开庭审理和现场查看，认定该外开式栅栏门不足以构成张某所称的相邻通行及占用公用部位的妨害，遂判决驳回了原告的诉请。可见，相邻一方拆除己方安装的防盗门，并不说明对方也应拆除其防盗门；另一方面，即使物业公司曾发出过整改通知书，也不必然导致法院会判决拆除该防盗门。防盗门应否拆除，关键看其是否构成相邻妨害。
（二）管道堵塞溢水至楼下，楼上业主与物业公司孰之过
原告连某系涉讼302室房屋业主，被告一杨某是同号502室业主，被告二系小区物业管理公司。由于该号无402室，连某与杨某实际为上、下楼邻居。2012年6月期间暴雨，502室房屋厨房排水立管受堵溢水，并向楼下302室渗漏水，导致302室室内设施和物品多处受损，2014年4月期间，502室房屋厨房排水立管受堵溢水，再次向楼下302室渗漏水，后经原告报修，物业公司上门进行疏通。由于各方协商调解未果，连某诉至法院，要求杨某排除漏水隐患，并要求杨某和物业公司连带赔偿因漏水造成的经济损失。
庭审中，为查明渗漏水原因，法院委托上海房屋质量检测站进行渗漏水原因鉴定，鉴定意见书中载明鉴定意见：1、经现场检测分析，被鉴定302室房屋石膏板吊顶、筒灯、木门套及空调风机受潮损坏情况属实，主要系楼上502室东南卧阳台雨水倒灌、厨房排水立管堵溢水所致。2、302室房屋部分装修受潮损坏现状影响了原告的正常使用，应尽快给予修缮。
对于鉴定单位关于漏水原因的鉴定结论，被告杨某和物业公司均表示认可，但是杨某认为漏水责任应在物业公司，室外渗漏水及立管反水都是物业的管理职责；物业公司则认为，第一次渗漏水是阳台上的水倒灌，阳台属于私人部位，不应该由其承担任何责任，第二次渗漏虽然是立管堵塞造成的，但如果杨某家里有人报修，及时疏通不会造成损害后果，故主要责任还在于杨某，物业公司仅应该承担第二次渗漏水造成的小部分责任。
本案是一起典型的楼上人家渗漏水至楼下人家致损的相邻案件。此类案件一般既包括排除妨害类的请求，如要求修复漏水部位，停止侵害；也包括赔偿损失类的请求，如要求赔偿因渗水导致的装修、家具损失和修复费用。本案区别于一般的漏水案件之处在于，本案中除作为相邻侵害方的楼上业主外，物业管理公司作为小区物业的管理方也作为被告参加诉讼。庭审中，两被告之间就损害赔偿责任的分担相互推诿，均认为对方应承担主要赔偿责任。物业管理的主要职责之一是掌握物业的使用情况，使物业及其附属设施及时得到修缮，保持物业功能。法院结合鉴定机构出具的鉴定意见书，认为第一次渗漏水系第一被告杨某的卧室阳台雨水倒灌造成，责任应归于杨某；第二次漏水系厨房排水公共管道堵塞，属于物业公司管理职责范围，故物业应承担主要责任，最终判定杨某承担全部赔偿责任的60%，物业公司承担全部赔偿责任的40%。
（三）楼顶水泵日夜运转，噪音妨害的举证责任归哪一方
原告毛某系天山路某号室居民，被告某快捷酒店公司所在房屋坐落在原告房屋的马路对面，其楼顶安装有两台水泵。原告认为该两台水泵日夜开启，发出的低频噪音穿透力很强，使人难以入睡，严重影响了原告家的正常生活，遂诉至法院要求被告将两水泵更换为低噪音水泵。被告则认为自己已建造过消声房，不存在噪音污染问题。庭审中，法院就涉案的两台水泵排放的噪音标准需要启动司法鉴定程序对双方当事人进行了释明，原告与被告均表示不愿意申请司法鉴定。
法院认为，原告房屋与被告房屋相距较远且相隔一条马路，依照经验法则判断如果该水泵排放的噪声对原告构成严重影响，则该噪声应当达到较大的分贝数。但在法院释明原告负有举证责任的情况下，原告仍不愿申请启动鉴定程序，且原告也未举出足够证据证明该水泵排放的噪声对原告构成相邻影响的事实，故法院判决驳回了原告的诉讼请求。
（四）空调外机的安装和使用，相邻容忍义务应如何把握
原告王某系涉讼101室房屋产权人，被告李某系201室房屋产权人，双方为楼上、楼下邻居关系。2000年和2008年，李某分别在101室和201室的东外墙朝北处和朝南处安装一个空调架子，并在架子上摆放空调室外机。2012年8月30日，王某贴出告示：“……是否有各类构件在我101室产权范围内（特别是201），有的话，请于2012年9月5日前协助予以清理和移位。……”。然而，李某未按告示拆除空调外机及架子。王某认为，101室房屋的外墙属101室房屋产权范围，李某安装的两台空调的室外机靠近自己房间的东窗，发出的噪音对自己的生活产生影响，且201室本身有安装空调外机及架子的位置，故应将空调外机及架子移至自家外墙范围内。李某则认为，房屋外墙属公用部位，空调外机及架子安装多年，王某一家未提出过异议。空调室外机是安装工人装的，201室房屋外墙虽然有其他地方可安装空调，但因为位置太高，不方便安装，且小区其他两幢楼也有相同的安装空调方法，故不同意将空调外机及架子移位。
法院认为，相邻各方均应本着方便生活、公平合理的精神，尽可能最大限度地避免邻里间的妨碍。经现场实地勘察，被告李某安装的空调外机及架子离原告王某居住的101室朝北房屋的东窗距离较近，空调运作时，室外机产生噪音，给原告的生活带来一定的影响，而201室房屋朝东的外墙存在安装空调外机和架子的位置，李某没有必要将空调外机安装在101室和201室朝东的外墙体之间。至于李某提出201室房屋外墙位置高，不方便安装空调外机的意见，并无事实依据，法院未予采纳。最终，法院判决拆除李某安装在101室房屋外墙的两台空调外机及其架子。
本案是一起因空调外机安装部位发生争议而引发的相邻纠纷案件。由于历史等客观原因，许多老式住宅小区在设计建造时没有统一预留空调外机的安装位置，居民在此后自行安装空调时，安装位置往往较为随意，为将来的邻里纠纷埋下隐患。法院在处理此类案件时，着重把握空调的安装部位是否最大限度地避免邻里间的影响。如果安装方已经尽最大努力降低对受妨害方的影响，则即使存在妨害，亦会被认为是合理忍受限度内。本案中，法院经现场勘察，201室房屋朝东的外墙存在安装空调外机和架子的位置，故被告李某没有必要将空调外机安装在101室和201室朝东的外墙体之间，即李某未尽到最大限度地避免空调外机产生的影响的义务，故法院判决支持了原告的诉请。至于李某所称小区其他楼的居民也是以相同方法安装空调的问题，由于民事诉讼实行“不告不理”的原则，且相邻权属私权利，如果相邻方彼此间的容忍度高，即使一方安装的空调外机对他人构成一定程度的妨碍，邻里之间只要互相体谅、包容，法院不会主动审查。
三、相邻关系纠纷案件的审理难点
（一）标准把握难——立法原则与自由裁量的对立
（二）法律释明难——司法裁判与行政执法的差异
前文已述，审理相邻关系纠纷案件，关键在于认定被告的行为是否构成相邻“妨害”，人民法院在审理过程中也会向双方当事人进行释明。然而对于法院的释明，大多数原告表示难以理解。在原告看来，只要被告的行为是“违法”的，法院就应当判决原告胜诉。以违章搭建为例，行政机关与司法机关关于违章搭建的认定和处理结果不尽相同，并非所有的违章搭建法院都会判决拆除，这一司法裁判与行政执法间的差异给法院的审判工作带来了困扰。以我院受理的部分涉及违章搭建的相邻关系纠纷案件为例，有的行政职能部门已向被告发出《责令改正通知书》等行政文书，有的物业管理公司向被告发出了整改通知。原告基于上述事实，认为被告既然是“违法”搭建，己方必定胜券在握，因此拒绝法院组织调解，一旦法院判决未支持己方诉请，则情绪激动，难以接受判决结果。
（三）审计鉴定难——事实查明与诉讼成本的矛盾
为查清案件事实、确定因果关系，在审理涉及修复漏水、恢复承重墙等诉请的相邻关系纠纷案件时，当事人往往提起司法鉴定；对于因漏水导致的装修损失等事项，也常常需要启动司法审价来固定损失金额。由于审计鉴定费用通常较高，有时甚至超过当事人的争议标的，高昂的鉴定费推高当事人诉讼成本的同时，也推高了当事人的心理预期；遇到需要鉴定机构的专业人员需要到现场进行勘验的情况时，也常发生被告阻挠勘验的情况，经人民法院警告后，部分被告仍阳奉阴违，不配合鉴定，拖延审计鉴定进程；部分鉴定单位在鉴定程序启动后，因客观原因无法出具鉴定报告，或是虽然出具鉴定报告，其鉴定结论对因果关系的描述比较模糊，缺乏清晰、明确的鉴定意见，仍需法院酌定。再加上光照、异味、辐射等新型相邻侵权行为的不断涌现，目前尚无针对上述妨害类型的鉴定技术和手段，使得审计鉴定对审判工作的支持较为有效。
（四）案结事了难——依法判决与社会效果的冲突
前文已述，我院受理的相邻关系纠纷案件存在判决率高、服判息诉率低、重复诉讼多的情况，反映了人民法院处理相邻关系纠纷案件时，法律效果与社会效果暂时难以做到有机的统一。大量相邻纠纷案件的办结并不代表邻里矛盾得到了彻底的解决，有时诉讼反而会激化邻里关系的对立。以涉及违章搭建的案件为例，该部分案件大多交织着客观历史遗留问题，部分业主迫于局促的居住环境进行违章搭建或是占用公共走道，其本意是为了改善居住环境。而周围邻居对其行为的长期容忍和默许，使得该部分业主内心对自己的行为“合法化”，认为自己不存在违法行为，再加上其为搭建、扩建已投入了较多的财力和物力，重新改建或者拆除的成本较高，一旦法院判决对己方不利，则情绪容易激动，对执行判决较为抵触。即使执行完毕，妨害行为也容易“死灰复燃”，导致相同事由的反复诉讼。
另一方面，由于相邻关系纠纷案件中相邻各方相互妨害的情况比较普遍，导致缠讼、滥讼多。例如原告和被告家的防盗门都往外开，或是两家人同时占用了公共走道，当一方起诉另一方后，一旦人民法院判决支持了原告诉请，被告往往出于报复心理以相同的事由起诉原告，使得相邻关系持续恶化，案结事难了。
四、我院审理相邻关系纠纷案件的主要做法
（一）理顺法律关系，合理运用经验法则
（二）融情理于法律，坚持调解贯彻始终
处理相邻关系纠纷，讲法律，亦讲情理。如果法院不顾客观事实和历史沿革简单做出一纸判决，往往难以取得较好的社会效果。对此，我院在审理相邻关系纠纷案件的过程中，坚持调解贯穿始终，注重疏导当事人的情绪，解开矛盾双方的心结。对于有履行部分诉讼请求的基础的案件，积极引导当事人自觉采取行动，履行部分诉请，安抚对方情绪，避免矛盾激化。例如涉及漏水的案件中，在损失难以确定的情况下，先引导当事人积极寻找、排除漏水原因，停止侵害，再通过调解协商或诉讼途径确认赔偿金额。同时，对于一些严重扰民且经调解工作没有效果的相邻妨害行为，当断则断，依法作出判决，使案件处理结果取得较好的社会效果。
（三）注重现场勘察，谨慎启用鉴定审价
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无须举证证明。我院受理的相邻纠纷案件中，当事人关于司法鉴定和司法审价申请，主要集中在漏水致损的案件。司法鉴定和司法审价对于案件处理有时是把双刃剑，其虽有有利于查清漏水原因、确认责任分担、固定赔偿金额的优点，也存在鉴定、审价费用较高、周期较长的缺点，有时甚至出现审价费用高于评估出的损失金额的倒挂现象，加重当事人的诉讼负担。
（四）借力基层力量，协调联动定纷止争
（五）加强法制宣传，着力预防纠纷产生
五、相邻关系纠纷案件的对策及建议
（二）行政职能部门强化行政执法，做好违建“纠察员”
（三）基层调解组织增强调解能力，当好社区“老娘舅”
（四）物业管理公司提升管理服务水平，当好小区“大管家”
（五）新闻媒体加强相邻权益法制宣传，打好纠纷“预防针”