关于印发《临汾市住房公积金个人住房贷款
管理实施细则（试行）》的通知
各管理部（分理处）、机关各科室：
《临汾市住房公积金个人住房贷款管理实施细则（试行）》经市住房公积金管理委员会五届二次会议修改并审议通过，现予印发施行。各部门要认真学习，广泛宣传，严格执行。执行中有什么问题和情况，请及时报告市公积金中心。
2023年7月11日
（此件公开发布）
临汾市住房公积金个人住房贷款管理
实施细则（试行）
第一章总则
第二条本实施细则所称贷款是指由临汾市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）运用归集的住房公积金，按有关规定，委托指定的商业银行（以下简称“受托银行”）向缴存住房公积金的职工购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还商业银行住房贷款而发放的政策性住房贷款。
第二章一般规定
第四条借款申请人申请贷款，应具备以下条件：
（一）申请贷款前正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；
（二）借款申请人与共同申请人均无尚未结清的住房公积金个人住房贷款，借款申请人配偶应为共同申请人，其他房屋共有权人可作为共同申请人，共同借款人应承担偿还住房公积金贷款的连带责任；
（三）具有公积金中心认可的购买、建造、翻建、大修自住住房、偿还商业银行住房贷款的证明；
（四）家庭具有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；
（五）能够提供公积金中心认可的贷款担保；
（六）借款申请人与共同申请人信用良好；
（七）家庭购买首套普通自住住房和二套改善型住房的，首付比例均不低于20%；
（十）具有完全民事行为能力。
第五条住房套数的认定：以家庭住房公积金个人住房贷款次数认定住房套数。
（一）关于住房贷款次数的认定方式
以借款申请人及共同申请人在住房公积金管理信息系统（含全国住房公积金监管服务平台）的贷款记录、个人信用报告记载的住房公积金个人住房贷款记录、《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》记载的住房公积金个人住房贷款记录认定。
（二）首套房的认定
借款申请人及共同申请人在申请贷款前均未使用过住房公积金个人住房贷款的认定为首套房。
（三）二套房的认定
借款申请人及共同申请人仅有一次住房公积金个人住房贷款记录并已结清，再次申请住房公积金个人住房贷款的认定为二套房。
（四）三套房的认定
借款申请人及共同申请人住房公积金个人住房贷款的次数累计达2次及以上的认定为三套房，其住房公积金个人住房贷款申请均不予受理。
（五）特殊认定标准1.借款申请人及其配偶在婚前，其中一方已使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，现以夫妻双方名义再次申请住房公积金个人住房贷款的，按第二套住房认定；2.借款申请人及其配偶在婚姻存续期间使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，离异后其中一方再次申请住房公积金个人住房贷款的，按第二套住房认定；
3.借款申请人及其配偶在婚前，已分别使用过一次住房公积金个人住房贷款并已结清，现以夫妻名义再次申请住房公积金个人住房贷款的，按第三套住房认定，贷款申请不予受理。
（六）退役军人在服役期间已申请使用过军人住房公积金贷款，人民银行征信系统无法查询的，由退役军人本人书面填写公积金贷款次数承诺书，按公积金贷款套数认定标准政策执行。
第六条缴存月数的认定
（一）根据按月正常缴存的原则，按借款申请人及共同申请人住房公积金缴存明细合并计算的月数认定；柜台受理人员可通过全国住房公积金监管服务平台、全国住房公积金小程序及系统内置功能查询认定缴存明细；对住房公积金缴存明细存在异议的，柜台受理人员应通过跨省通办渠道进行核实。
（二）对趸交或补缴缴存月数的补充认定：
1.对我市2016年11月10日前缴存业务中发生的趸交或补缴行为，在职工申请贷款时的缴存月数应按以下方式进行补充认定：
（1）缴存记录摘要（或备注）可明确显示缴存月数覆盖范围，应按所覆盖范围内包括的自然月数进行认定；
（2）缴存记录摘要（或备注）没有明确记录缴存年月的，应按实际发生的补缴次数进行认定。
第七条贷款额度
贷款最高额度为100万元，且不超过购、建房所需资金的规定比例。
（一）购房类贷款不超过房价的80%；建造、翻建、大修的，最高不超过总价的50%，并在主体完工后发放；偿还商业银行住房贷款的，贷款额度不得超过申请时商业银行住房贷款的贷款余额（取整数），且不高于贷款最高额度；提供房产抵押担保的，贷款额度不超过抵押物价值的80%；提供质押担保的，贷款额度不超过质押物价值的90%。
借款申请人家庭有两个及以上子女，并在我市购买首套自住住房的，住房公积金贷款额度可在存贷挂钩基础上上浮20%，但上浮后的贷款额度不得超过贷款最高额度100万元，不得高于房价的80%，月还款额不得超过家庭收入的60%。
借款申请人家庭有两个及以上子女，申请贷款需提供的证明材料：借款申请人（或配偶）与子女在一个户口簿的，可提供户口簿；借款申请人（或配偶）与子女不在一个户口簿的，可提供子女医学出生证明或公证机关出具的亲属关系公证书。若有离异或再婚情形的，提供记载抚养权归属的法院判决书或民事调解书、离婚协议书等。
（三）借款申请人家庭月还款能力，原则上应按借款申请人和共同申请人的月缴存基数之和认定，共同申请人未缴纳住房公积金的，需提供近半年工资银行流水。月还款额不应高于月家庭收入的60%。
住房公积金个人住房贷款额度不能满足借款申请人的购房资金需求时，可以申请住房公积金和商业银行组合贷款。
第八条贷款期限
第九条贷款利率
贷款的利率应按照中国人民银行公布的各年限公积金贷款利率执行。
贷款期限为一年的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。
当借款合同履行期间借款人未按借款合同约定日期足额偿还贷款，发生贷款逾期时，应自约定还款日开始计收逾期罚息。罚息利率应为借款合同载明的贷款利率水平加收30%。当贷款未按照合同约定用途使用时，罚息利率应为借款合同载明的贷款利率水平上加收100%。
第十条贷款担保方式
贷款担保方式包括房产抵押、售房单位(开发企业)阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、职工联保、质押等方式。
（一）房产抵押
借款人将自有、共有或第三者所有的房产抵押给受托银行作为还款保证的贷款担保方式。借款金额不超过抵押房屋价值的80%。
（二）售房单位（开发企业）阶段性保证加房产抵押
借款人已办理所购住房预抵押登记手续，但未取得《不动产权证书》阶段，由售房单位（开发企业）提供阶段性保证。《不动产权证书》一经办妥，由售房单位（开发企业）统一办理借款人的不动产抵押登记后，公积金中心解除售房单位（开发企业）的阶段性保证，预售资金监管部门解除对该楼栋代偿公积金逾期贷款的资金监管。
采用售房单位（开发企业）阶段性保证加房产抵押担保方式，公积金中心和售房单位（开发企业）须签订《阶段性保证协议书》。
（三）自然人阶段性保证加房产抵押
借款人已办理所购住房预抵押登记手续，还需住房公积金缴存人（自然人）提供阶段性保证。申请贷款金额在1—30万元，需1名自然人提供阶段性保证；申请贷款金额在31—60万元，需2名自然人提供阶段性保证；申请贷款金额在61—90万元，需3名自然人提供阶段性保证；申请贷款金额在91—100万元，需4名自然人提供阶段性保证。借款人在取得《不动产权证书》并办理抵押登记后，解除自然人阶段性保证责任。
（四）职工联保
有稳定收入且缴存住房公积金正常的自然人（联保人）愿意用自己的工资、住房公积金及家庭财产为借款申请人贷款提供全程还款保证。
根据还款情况，在确保贷款无风险的前提下，可更换或分次解除联保人。联保人在提供担保期间，冻结住房公积金个人账户。联保人作为连带责任人，不能申请住房公积金个人住房贷款，不能再为他人住房公积金个人住房贷款提供担保。
职工联保方式的借款金额计算方法为：
借款金额≤（借款人+共同借款人+联保人）住房公积金余额×2+联保人数×5万元
（五）质押
借款人可用凭证式国债、商业银行存单等公积金中心和受托银行认可的有价证券作为质押物进行担保。
采用国债、商业银行存单等有价证券作为质押物的，贷款额度不超过质押物的90%。
第十一条征信审核
借款申请人办理的各类贷款，在申请本次公积金贷款前２年内存在连续3期（含）以上或累计6期（含）以上的逾期记录，贷款申请不予受理。
对已结清的各类信用卡和助学贷款，不纳入住房公积金个人住房贷款审查范围。
对未结清的各类贷款（含信用卡），属于一次性偿还的，在申请的住房公积金个人住房贷款最高可贷额度中扣除未归还的金额；属于按月分期偿还的，在认定家庭月收入时扣除月还款额。
第十二条灵活就业人员申请住房公积金个人住房贷款按以下规定办理：
（一）收入认定标准
灵活就业人员申请住房公积金个人住房贷款时，按以下标准认定收入，并按收入的60%认定还款能力。
1.夫妻双方均为灵活就业人员的：
（1）夫妻双方缴存基数之和不大于统计部门公布的本地城镇私营单位就业人员上年度月均工资的，按夫妻双方缴存基数之和认定收入；
（2）夫妻双方缴存基数之和大于统计部门公布的本地城镇私营单位就业人员上年度月均工资，提供缴存基数对应的至少6个月（含）以上的储蓄账户收支流水明细。
2.夫妻一方为灵活就业人员，一方为单位职工的，按夫妻双方缴存基数之和认定收入。
（二）灵活就业人员住房公积金个人住房贷款担保方式只能采用房产抵押和售房单位（开发企业）阶段性保证加房产抵押两种方式。
第三章贷款受理
借款申请人（含共同申请人）在申请贷款时，担保方式采用房产抵押或售房单位阶段性保证加房产抵押的，可签订按月对冲还贷协议。
第十四条贷款需提供的资料：
（一）借款申请人资料
1.借款申请人与共同申请人有效身份证；
4.符合受托银行扣划要求的借款申请人银行账户；
5.借款申请人与共同申请人经济收入的证明；
（二）住房消费行为资料
1.购买商品房、保障房，提供购房合同及首付款发票（收据）；
2.购买二手房，提供房屋买卖协议、完税发票、不动产权证书（房屋所有权证）、买卖双方确认的首付款收据；
3.建造、翻建自住住房，提供住宅用地使用权证、工程概预算、施工协议、施工单位出具的收款凭证；大修自住住房，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算、施工协议、施工单位出具的收款凭证；
在城市规划范围以内的还需提供规划、建设等有关部门的批准文件；在城市规划范围以外的还需提供县（市、区）人民政府规划和自然资源部门核发的农村自建房屋乡村建设规划许可证、乡（镇）人民政府备案的开工登记；
4.偿还商业银行个人住房贷款，提供与商业银行签订的《借款合同》、《商业银行个人住房按揭贷款转住房公积金贷款还款协议书》、当期贷款余额证明、《贷款资金划转委托书》、经房产部门备案的《商品房买卖合同》；
5.拆迁安置房，提供拆迁许可证或房屋征收的决定、拆迁安置协议或房屋征收补偿的协议书；
6.购买法院拍卖的房屋，提供拍卖机构的《拍卖成交确认书》、人民法院出具的《法院裁定书》、付款收据。
（三）二手自住住房的售房方资料
申请二手自住住房贷款的，除借款申请人（含共同申请人）提供以上资料外，售房方还应提供下列资料：
1.售房方有效身份证和婚姻状况证明；
2.符合受托银行要求的售房方收款账户；
3.二手房贷款售房方承诺书。
1.采用房产抵押的：不动产抵押登记证明；
2.采用售房单位（开发企业）阶段性保证加房产抵押的：不动产预抵押登记证明；
3.采用自然人阶段性保证加房产抵押的：自然人阶段性保证加房产抵押承诺书、不动产预抵押登记证明；
4.采用职工联保的：《联保人单位承诺书》、《联保人承诺书》；
5.采用质押的：提供凭证式国债、商业银行存单等公积金中心和受托银行认可的有价证券。
第四章贷款审批
第十五条贷款程序
受理（初审）→复审→审批→贷款发放→归档
第十六条受理（初审）由公积金业务网点受理岗办理。
(二)核实证明资料的原件与复印件是否一致，并加盖业务专用章。
(四)对符合条件且资料齐全的，在公积金业务系统录入借款申请人贷款信息，指导借款申请人在打印出的《个人住房贷款申请审批表》上签注意见并署名。
(六)按照档案管理的要求，将申请资料进行编码整理，并填写档案目录。
(七)受理（初审）不超过2个工作日。
第十七条贷款复审由公积金业务网点复审岗办理。
(二)出具复审意见：对符合条件的，在申请审批表上签注意见并署名；复审未通过的，注明原因，退回受理岗处理。
(三)复审不超过3个工作日。
第十八条贷款审批由公积金业务网点负责人办理。
(一)对贷款条件、资料、流程全面审查，获得批准的，在审批表上签注意见并署名；未获得批准的，注明未批准的原因，将贷款申请资料退回相应岗位。
(二)审批不超过3个工作日，对审批通过的及时通知经办银行、借款申请人签订借款合同。
第十九条贷款发放
(一)借款人办理完贷款手续后，购买商品房的，贷款资金原则上支付给房地产开发企业预售资金监管账户，如果房地产开发企业项目对应的预售资金监管账户已被解除，并且房地产开发企业对应的项目取得竣工验收证明或完成了不动产首次登记后，贷款资金可支付给房地产开发企业的一般账户；购买二手房的，贷款资金直接支付给出售方；建造、翻建、大修自住住房的，贷款资金直接支付给施工单位；购买法拍房的，贷款资金直接支付给借款人。
偿还商业银行住房贷款（商转公）的，将贷款资金划入原商贷银行开设的过渡户内，再由银行履行偿还商业银行住房贷款。
(三)公积金业务网点审核贷款资料，准确无误后当日放款。
第二十条借款资料的受理（初审）、复审、审批、发放要严格按照住房公积金业务系统操作规定执行。
第二十一条个人贷款资料的归档
公积金业务网点将贷款档案及贷后档案资料整理装订，于次月15日前移交至档案室。贷款档案实行“一月一交”，移交笔数等于当月实际发放贷款笔数。
第五章贷款回收
第二十二条贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息；贷款期限在一年以上的，采用等额本息或等额本金还款法，按月还本付息。
第六章贷款变更
第二十四条在贷款期间内，当借款人发生符合公积金中心规定情形，需对原借款合同约定的内容进行变更，可向公积金业务网点申请办理贷款变更业务，主要包括：提前还款、还款账户变更、担保方式变更等。
（一）提前还款
借款人在借款期间，可申请提前还款(约定还款日当天除外)业务：
1.借款人可用自有资金或提取夫妻双方的住房公积金一次性还本付息结清贷款；
2.借款人在正常还款状态下，可用自有资金部分偿还住房公积金贷款本金；
3.借款人在同时满足以下3个条件时，可申请使用本人及共同借款人账户内的住房公积金用于部分偿还住房公积金贷款本金的业务：
（1）借款人在借款期间两年内无连续3期或累计6期的逾期记录；
（2）住房公积金个人住房贷款担保方式应为房产抵押、售房单位阶段性保证加房产抵押、担保公司阶段性保证加房产抵押；
（3）借款人住房公积金个人账户内应保留三个月的贷款还款额。
（二）还款账户变更
借款人或借款人还款账户不能正常还款的情况下，可申请还款账户变更，新还款账户可以变更为其他人的账户，且必须与原贷款受托银行保持一致。
（三）担保方式变更
1.当前贷款还款状态正常时，借款人可申请担保方式变更，主要有：职工联保、公积金质押担保方式变更为房产抵押担保方式和抵押物变更。
2.申请担保变更的对象和条件
（1）借款人的住房公积金缴存正常；
（2）原贷款金额与抵押物价值之比不得大于80%，且抵押物剩余使用年限长于剩余贷款期限；
（3）借款人申请变更前两年内无连续3期、累计6期的逾期贷款；
（4）职工联保、公积金质押变更为房产抵押担保方式的，原则上变更的抵押物为申请贷款时所购买的房屋；
（5）由于借款人在贷款期间本人所购房屋拆迁、灭失的，可申请办理抵押物变更。
（四）联保人和公积金质押人的更换或解除
1.更换联保人的条件和需要提供的资料：
（1）条件：新联保人的工资、住房公积金余额一般不低于原联保人。
（2）提供的资料：
①借款人和新联保人的身份证明；
②新联保人在公积金业务网点当场签字确认的“联保人承诺书”及其单位出具的“联保人单位承诺书”。
2.更换质押人的条件和需要提供的资料：
（1）条件：新质押人住房公积金余额一般不低于原质押人。
①借款人和新质押人的身份证明；
②新质押人在公积金业务网点当场签字确认的“质押人承诺书”。
3.解除联保人的条件和需要提供的资料：
（1）条件：
①解除此联保人之后，（借款人+共同借款人+剩余联保人）住房公积金余额×2+剩余联保人数×5万元﹥贷款余额；
②借款人在还款期内发生逾期的，解除此联保人之后，借款人、共同借款人、剩余联保人的住房公积金余额之和高于借款人贷款余额的100%；
③借款人及共同借款人的住房公积金余额之和高于借款人贷款余额时，其联保人可全部解除。
①借款人身份证明；
②借款人在公积金业务网点当场签字确认的“住房公积金贷款保证人解除登记表”。
4.解除质押人的条件和需要提供的资料：
①解除此质押人之后，借款人、共同借款人、剩余质押人的住房公积金余额之和高于借款人贷款余额的50%；
②借款人在还款期内发生逾期的，解除此质押人之后，借款人、共同借款人、剩余质押人的住房公积金余额之和高于借款人贷款余额的100%；
③借款人及共同借款人的住房公积金余额之和高于借款人贷款余额，其质押人可全部解除。
第七章逾期催收管理
第二十五条逾期催收
(一)公积金业务网点对未按《借款合同》约定日期偿还贷款本息的，应确定专人负责逾期贷款的催收，做好催收记录并建立催收台账。
(三)公积金业务网点对2期（含）以上的逾期户，进行上门（家门和单位门）催收，确保真见人，真说事，真见效；
(五)针对6期（含）以上的逾期户，进行一次性扣划结清和司法清收。采用担保方式为售房单位阶段性保证加房产抵押的贷款，经多次向借款人、房地产开发企业催收无果后，可一次性扣划保证金或逾期贷款代偿资金，结清逾期户的贷款；采用担保方式为房产抵押、职工联保、住房公积金质押和自然人阶段性保证加房产抵押的贷款，如果借款人、共同借款人和保证人账户内的住房公积金余额之和足以一次性偿还贷款本息及罚息的，可依次扣划借款人、共同借款人和保证人账户内的住房公积金一次性结清贷款本息及罚息；如果住房公积金余额之和不足以偿还贷款本息及罚息时，按规定采用法律程序，一次性收回全部贷款本息及罚息。
第八章附则
第二十六条本实施细则中的条款随国家有关政策调整或经临汾市住房公积金管理委员会审议修订而调整。
第二十七条本实施细则由临汾市住房公积金管理中心负责解释。
第二十八条本实施细则自2023年7月13日起施行。公积金中心原有规定与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。