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房屋转租时收取店面转让费有无法律依据？
关键词：租赁合同、出租人、承租人、次承租人、店面转让费
房屋租赁大致可分为经营用房租赁和居住用房租赁，经营用房是承租人用来从事生产经营的必要生产资料，是为满足承租人的经济活动所需，居住用房是承租人用于生活所需，是承租人必要的生存条件。因此，经营用房租赁和居住用房租赁，虽然都是房屋租赁，但事实上会存在一定的差异，包括作为合同标的的房屋使用权年限、房屋消防要求、房屋造价、位置、结构，房屋转租时是否会存在店面转让费、合同双方当事人的经济条件、主观心态等各方面。而这种差异，导致经营用房的租赁要比居住用房租赁在现实生活中更为复杂和多变，也更具有代表性，因房屋租赁而产生的纠纷，更多是产生在经营用房租赁时，《解释》虽没有对此没有进行区分，但从现实出发，经营用房租赁纠纷矛盾的复杂性和多发性，作为对《解释》的适用和探讨，更具有现实意义。下面试从分析房屋转租时承租人所收取的店面转让费性质、合法性进行探讨，相应提出笔者的思考和建议。
一、房屋转租合同中承租人和次承租人的权利基础
租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，基于此标的之上的合同双方的权利义务，构成双方的债权债务关系。基于合同的相对性理论，租赁合同只是对出租人与承租人进行约束，双方应严格依照合同规定行使权利履行义务，在合同中，出租人一般会就是否同意承租人在承租期间转租事宜进行明确约定，在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，对出租人和承租人之间的合同关系并无任何影响，出租人依然是出租人，依约收取租金，获得房屋的使用权收益；承租人依然是承租人，要对出租人按约缴纳租金，只是因其将房屋进行了转租，房屋的使用权已转让给了次承租人。对于承租人与次承租人之间的合同，我们姑且称之为转租合同，其双方当事人是承租人和次承租人，合同标的是房屋的使用权。笔者认为，转租时如承租人收取次承租人租金的情况下，合同同标的则还应包括装饰装修部分的所有权、扩建时的扩建部分房屋使用权或（和）房屋租赁权，具体情形，在店面转让费性质论述时再讲。按转租合同规定，次承租人依约向承租人缴纳租金，承租人依约将所自已所租赁来的房屋交次承租人使用。
很多经营用房在转租时，承租人除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的店面转让费（现实生活中常称之为店面转让费、柜台转让费、房屋转让费等）。很遗憾，现行《解释》虽然规定详细，但却对此项常见于生活之中的费用提也未提，故对其性质及在产生矛盾时如何处理未作出任何规定或说明，相应，律师学者等对此探讨的也不多，而即使有所提及，也是一笔带过。现从店面转让费产生的基础、店面转让费的性质及合理性、店面转让费发生矛盾时的处理原则、承租人是否有权收取店面转让费等方面进行论述。
店面转让费最初产生于经营用房的转租现象中，笔者认为理由比较充分：因一来居住用房转租现象较少，二来居住用房是为生活所需，从近年来我国的房地产状况来看，居住用房尚不存在供不应求的状态，为生活之需转租人要求次承租人在房屋租金之外再额外支付转让费的话，次承租人一般也不会认同，如要这样，其会直接找出租人租房，这样既少了租金，又少了麻烦。故，店面转让费应是产生于经营用房的转租，对其性质及产生矛盾时的处理方式，本文也是放在经营用房转租中来研究，此后不再表述。
三、店面转让费矛盾纠纷的处理建议
前已提及，出租人无理由基于租赁合同收取店面转让费，是因其收取租金本身的行为已构成合同的对价，其无权在对价之外让承租人承担额外的费用。同理，承租人也无权在租金外额外收取次承租人的店面转让费。基于承租人的装饰装修或扩建等支出，建议租金范围之外，法律规定不支持店面转让费。