1.可行性研究的含义在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价，在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性，经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为投资者最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。2.可行性研究的目的
项目
内容
可研的目的
减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益
可研的作用
■是申请项目核准的依据■是项目投资决策的依据■是筹集建设资金的依据■是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据■是下阶段规划设计工作的依据
3.初步可行性研究（预可行性研究）
解决的问题
·做出是否投资的决定·是否有进行详细可行性研究的必要·有哪些关键问题需要进行辅助研究
主要审查的内容
·项目所在地区的社会经济情况·项目地址及其周围环境·市场供应与需求·项目规划设计方案·项目进度·项目销售收入与投资估算·项目财务分析
【2016年真题】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案
『正确答案』ACD『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见教材P252。
4.详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。【归纳总结】可行性研究阶段的精度与费用
可行性研究阶段
目的
估算精度
可研费用（占总投资额）
机会研究
寻找投资方向与机会
地区情况、经济政策、资源条件、劳动力条件等、市场情况、项目建成后对社会的影响
±30%
0.2%～0.8%
初步可行性研究
作出是否投资的决定
市场需求与供应、项目规划设计方案、项目销售收入与投资估算、项目财务分析
±20%
0.25%～1.5%
最终可行性研究
投资下步工作的依据
±10%
小型1%～3%大中型0.2%～1%
【2017年真题】在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。
3.项目核准评估的工作重点■符合国家法律法规■符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划■符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准■符合当地区域布局和产业结构调整的要求■符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境■符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全■符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响
【例题】政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求
『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。参见教材P253。
第二节可行性研究的内容与步骤
1.可行性研究的内容■项目概况■开发项目用地现状调查■市场分析和建设规模的确定■规划设计方案的选择■资源供给条件分析■环境影响评价■项目开发组织机构和管理费用的研究■开发建设计划的编制■项目经济及社会效益分析■结论及建议
【2017年真题】房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择
第三节房地产开发项目策划与基础参数选择
1.房地产开发项目策划■区位分析与选择■开发内容和规模的分析与选择■开发时机的分析与选择■合作方式的分析与选择■融资方式与资金结构的分析与选择■产品经营方式的分析与选择
【2017年真题】在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式
【2017年真题】编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。
2.构造评价方案
概念
·就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案
主要内容
·项目是否分期进行以及如何分期·项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系·建筑面积的规模和物业档次·合作方式与合作条件·拟投入资本金的数量和在总投资中的比例·租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等
【例题】构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。参见教材P257。
【例题】下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例
第四节房地产开发项目投资与收入估算
『投资估算』1.土地费用■划拨或征收土地（分集体和国有两类）■出让土地－出让地价款■转让土地－土地转让费■租用土地－土地租用费■股东投资入股土地－投资折价
【例题】下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。参见教材P259。
【重点】房屋开发费用估算方法
名称
内涵
案例
单元估算法
以基本建设单元的综合投资×单元数
如以每间客房的综合投资×客房数
单位指标估算法
以单位工程量投资×工程量
如土建、安装每平方米造价×工程量
工程量近似匡算法
匡算工程量，配上预算定额单价和取费
进行概预算
概算指标法
综合的单价×建筑面积
每平方米造价×建筑面积
【2017年真题】房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）
『正确答案』×『答案解析』本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。
4.其他工程费■临时用地费■临时建设费■工程造价咨询费■总承包管理费■合同公证费■施工执照费■工程质量监督费■工程监理费■竣工图编制费■工程保险费
6.管理费用■指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用（2017年管理费用里删除了房产税和城镇土地使用税）■一般按项目总投资的3%～5%估算■如果开发商同时开发若干个房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊7.销售费用
构成
8.财务费用■利息■金融机构手续费■融资代理费■承诺费■外汇汇兑净损失■其他财务费用利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。9.不可预见费■根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度■以前几项费用之和的3%～7%估算
【重点难点】■销售费用属于投资估算（成本），而销售税费不属于■总开发价值＝销售收入－销售税费及附加■销售的税费单独列销售税金及附加，土地的税费列入土地费用，和开发期间的税费这两项计入投资估算（成本）
『收入估算与资金筹措』1.资金筹措
资金使用
·资本金·预租售收入·借贷资金
资金筹措计划
2.资金使用原则■可优先使用资本金■之后考虑使用可投入的预租售收入■不满足需求时，再安排借贷资金3.几个概念
空置期
空置率
未租出建筑面积占可出租的总建筑面积的百分比
免租期
出租人给予承租人的在租赁期间内免除房租的期限
【2015年真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位
第五节房地产开发项目财务报表的编制
基本报表（可直接计算出指标或评估项目的某种能力）
辅助报表（存储基础数据）
■项目总投资估算表■开发建设投资估算表■经营成本估算表■土地费用估算表■前期工程费估算表■基础设施建设费估算表■建筑安装工程费用估算表■公共配套设施建设费估算表■开发期税费估算表■其他费用估算表■销售收入与增值税及附加估算表■投资计划与资金筹措表■借款还本付息估算表
【归纳总结】
基本报表名称
可以计算的指标及可评估的能力
现金流量表
■动态盈利能力指标
财务计划现金流量表
■资金平衡能力
利润表
■静态盈利能力指标■清偿能力指标
资产负债表
■清偿能力指标
『现金流量表』1.现金流量表■内涵计算评价指标，进行财务盈利能力分析■类型·项目投资现金流量表－全部投资盈利能力·资本金现金流量表－资本金盈利能力·投资者各方现金流量表－各方投入资本的盈利能力2.全部投资现金流量表与自有资金现金流量表的区别（现金流入项目一样）
区别项目
全部投资现金流量
自有资金现金流量
流出项目内容
流出为全部资金流出
仅有自有资金流出
还本付款项目
无贷款还本付息
有贷款还本付息
【2017年真题】关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出。参见教材P268。
项目投资现金流量表
0
1
2
3
…
n
1.现金流入
1.1租金收入
1.2销售收入
1.3自营收入
1.4净转售收入
1.5其他收入
1.6回收固定资产余值
2.现金流出
2.1开发建设投资
2.2经营资金
2.3运营费用
2.4修理费用
2.5增值税金及附加
2.6土地增值税
2.7所得税
3.净现金流量
【2015年真题】关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
1）建设期到期的还本付息额第二年贷款2000万元，第三年贷款2800万元，总贷款4800万元F＝2000×（1＋8%）2＋2800（1＋8%）＝5356.8（万元）2）抵押贷款年还款额p=1500,i=8%,n=20
年末
4～6
7～22
23
销售收入与经营收入
8450
843.15
1023.825
转售收入
5000
全部投资
1600
3600
2800
自有资金
销售税费
464.75
运营费用
354.123
430.007
还本付息
3856.8
152.778
全部投资净现金流量
-1600
-3600
-2800
7985.25
489.027
593.818
5593.818
自有资金净现金流量
4128.45
336.249
441.04
5441.04
【第2小题解答】全部投资现金流量表
4-6
7-22
【第3小题解答】（特殊表示方法）
贷款
1500
5356.8
【重点难点】关于用第二次贷款偿还前次贷款的现金流的编写规则■现金流入中没有贷款这一项，但是下面填对应的还本付息里，第一次贷款还本付息，只填现金还款部分，用总还款额－第二次贷款额■如特殊需要必须加入贷款一项，则把第二次贷款记为现金流入，下面对应填的是第一次全部的还本息付额
『其他基本报表』1.财务计划现金流量表反映项目的资金盈余或短缺，用于制定借款及偿还计划。
……
2.资金运用
3.盈余资金
4.累计盈余资金
【2017年真题】在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。
2.利润表（损益表）
计算利润和所得税及各项利润指标
房地产开发企业发生的年度亏损的处理
·可用下一年度的所得税前利润弥补·下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补·5年内不足弥补的，用税后利润弥补
税后利润的分配顺序
·首先是弥补企业以前年度的亏损·然后是提取法定盈余公积金和公益金·之后可向投资者分配利润
3.资产负债表■用以计算财务状况和清偿能力指标，非必须■计算资产负债率、流动比率、速动比率
第六节可行性研究报告的撰写
1.可研报告的基本构成（6大部分）■封面■摘要■目录■正文（十二方面）■附表■附图2.摘要的内容（字数不超过1000字）■项目所处地区的市场情况■项目本身的情况和特点■研究的结论
3.可研报告正文的写作要点■项目总说明■项目概况■投资环境研究■市场研究■项目地理环境和附近地区竞争性发展项目■规划方案及建设条件■建设方式及进度安排■投资估算及资金筹措■项目基础数据的预测和选定■项目经济效益评价（可行性研究报告中最关键的部分）■风险与不确定性分析■可行性研究的结论
【2015年真题】房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策
『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。参见教材P281。
4.可行性研究的结论■项目财务评估结果■盈利能力■贷款偿还能力■自身平衡能力■抗风险能力■项目是否可行