早在20世纪90年代，国内已有学者对我国房地产价格上涨的原因作出研究。张慧芳（1996）指出土地市场不规范、安置用房量大、拆迁费用高、商品房价格构成不合理、商品房标准过高、房屋工程费上涨幅度过大、开发商回报率过高是我国房地产价格高涨的原因。
二、我国房地产市场现状
2010年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列房地产市场调控政策。当前房价已经连续13个月回升，从全国房屋销售价格指数同比涨幅变化趋势来看，2009年四季度―2010年一季度房价的上升速度快，后在国家宏观政策的调控下有所回落。我国房价涨幅从2009年的25%下降到2010年的15%，但房价收入比仍在高位，房价收入比位置适当一般位于3～6之间，而2009年我国城镇居民房价收入比为8.3，2010年增长到8.76（此数据由2010年城镇居民人均可支配收入约为18900元，按城镇居民每人30m2和城镇家庭每户3口人计算得出），增幅达到0.46。
三、我国房地产价格上涨的原因
1、居民购买力
2005―2010年我国的人均GDP持续上升，其中2009年我国的房地产增加值比重约为5%，2010年约为6%。GDP增长趋势与房地产在GDP比重上升具有刚性关系。城镇化是内需的重要拉动力。据测算，中国城镇化率每上升1个百分点，城镇人口就增加1000多万人；城镇人口每增加1个百分点，会拉动内需增加10万元。GDP和城镇化率的持续增长导致我国居民购买力增强，而强劲的购买力是直接导致房地产价格上涨的重要动力。
2、通胀流动性
3、房地产投资
我国房地产投资2007―2008年增速位于固定资产投资之上，经济危机以后，房地产投资增速下挫，增速最低回落1%。经济刺激政策出台以后，房地产开发投资开始平缓增长，但仍然明显固定资产投资增速。从2009年底开始，房地产开发投资快速增长，到2010年一季度，增速达到了35%的历史最高位。房地产投资的不断增加给房地产价格居高不下提供了强有力的支撑。
4、房地产信贷
2010年一季度我国金融机构新增贷款2.6万亿元，开发贷款和个人贷款8000多亿，占一季度贷款总量的32.4%（2009年房地产贷款比重约为20%），其中房地产开发贷款3207亿元，个人购房贷款5227亿元，个人购房贷款增长53%。房地产刺激经济，泡沫积累迅速，投资型购房的杠杆效应明显。房地产开发贷款和个人购房贷款的持续快速增加是导致我国房地产价格上涨的又一内驱力。
四、建议
我国“十二五”规划时期将以加快转变经济发展方式为主线，处理好管理通胀预期与调整经济结构的关系。保持物价总水平基本稳定适度的物价上涨有利于调结构、转方式，但房价的居高和较大的通胀压力有着密切的联动关系，针对我国房地产价格持续居高提出以下建议：
1、在经济增长略缓、通胀压力稍大的情况下，宏观政策调控房地产市场，实行需求管理与供给管理并重、需求紧缩而供给扩张的政策。通过实施稳健的货币政策抑制总需求过快扩张、通过加大房地产领域投入等来扩大供给，切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量。
内容摘要:本文结合价值决定论和供求决定论,以商品房价格系统作为研究对象,分析了影响商品房价格的主要因素,分析系统动力学因果关系图,构造系统结构和反馈关系,从系统的角度全面分析城市商品房价格系统,为建立系统动力学仿真模型,预测价格趋势打下了坚实基础。
关键词:商品房价格系统动力学因果关系
房地产价格的决定,是房地产经济学中最重要也是最为复杂的一个问题之一,到现在为止也没有一个理论得到全世界学者的普遍接受。本文将价值决定论和供求决定论结合起来,根据政治经济学的理论,将以商品房价格系统作为研究对象,从理论上探讨影响城市商品房价格变化的主要驱动力,通过构造城市商品住宅市场价格的系统结构,分析系统动力学因果关系图、各个系统要素之间的因果关系以及系统内部各个主要反馈回路,从系统的角度向读者展示一种全新的研究角度,为商品房价格的系统分析、建立系统动力学仿真模型及预测价格趋势打下了坚实基础。
商品房价格系统
由于住宅的特殊性,商品房价格的形成受多种因素的影响或制约,其所受影响因素极其复杂,是多种因素相互制衡的结果,而反过来房产价格又作用于它的某些影响因素,这就使得房产价格和其影响因素之间存在错综复杂的关系。因此,应从更深层次研究房价的影响因素入手,将房价与其影响因素作为一个系统来研究更为合理。本文从房地产市场的参与各方角度以及商品房市场自身出发,将影响商品房价格变化的因素归为以下四大类:
(一)商品房价值子系统(见图1)
建材价格同样由建材成本决定,受建材供求关系的影响而上下波动,考虑到建材价格相对较容易核算,为防止系统边界被扩大,该因果关系图中没有具体展开。考虑到除土地成本和建材成本以外,商品房成本还应包含其他因素。
(二)商品房市场供给子系统(见图2)
(三)商品房市场需求子系统(见图3)
商品住宅作为一种高档耐用的特殊消费品,从所有者、经营者过渡,转让给消费者,以实现其价值,在很大程度上受到当地居民收入水平的制约。住房福利补贴政策参数调控内容包括所有政府在住房方面采取的福利性补贴措施,具体有政府向中低收入阶层提供长期低息贷款或贷款利息补贴,减免土地税和房地产税以及政府特殊补贴等。另外,银行贷款利率会对住宅价格产生直接影响,这已在国外众多住宅价格实证研究中得到证实。如果当银行贷款利率提高、银根紧缩时,开发商融资能力下降,同时居民会倾向于以尽可能少的贷款持有房地产,实际购买力下降,从而减少了对住房的需求,这会对商品住宅价格产生趋低的影响;而较低的银行利率则会增加开发商融资能力同时鼓励住宅投资者,从而有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。
(四)商品房替代品价格子系统(见图4)
根据西方经济学原理:商品需求量与替代品价格之间成同方向变动关系。本文在商品房价格系统中,选用保障性住房、出租房、二手房作为商品房的替代品。在以后进行系统动力学仿真时,应根据实际情况赋予三种替代品不同权重影响商品房价格。其中,保障性住房是与商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
此外,城市居民在选择买房居住同时,也可选择租房,这就造成了房屋租赁市场的价格水平也会影响到商品房价格,往往房租价格的变化先于商品房价格的变化。
经过以上对4个子系统分析,可以很明显地看出,商品房价格由价值子系统决定,受供给子系统、需求子系统和替代品价格子系统共同作用影响。
分析商品房价格系统,首先分析住宅价格及其影响因素之间的因果关系。系统所选择的主要变量30多个,主要因果关系见模型总体反馈回路图(见图5)。图中有6个主要反馈环,用实线表示,虚线表示主要影响因素,不构成反馈环。其中商品房价格所在的正反馈环2个,负反馈环2个:
正反馈1:商品房价格+利润水平+开发意愿+土地需求量-土地供求比-土地价格+商品房成本+商品房价格
正反馈2:商品房价格+利润水平+开发商购买力+土地需求量-土地供求比-土地价格+商品房成本+商品房价格
说明:以上两个正反馈属于商品房价值子系统,并且只有一个变量不同,表明土地价格的升高会直接导致商品房价格升高,由于利润水平的作用,使开发商愿意,并且有能力进行房地产开发,土地需求量增大,导致土地价格进一步增加。
负反馈1:商品房价格+利润水平+开发意愿+商品房供应量+商品房供求比-商品房价格
说明:此反馈属于商品房供给子系统,表明一旦商品房价格的涨幅超过成本的涨幅,使得开发商利润水平有所提升,从而引起商品房供应量的增加,由于市场竞争关系,使得商品房价格上涨起到一定抑制作用。
负反馈2:商品房价格-城市居民购买力+人均住宅面积+商品房需求量-商品房供求比-商品房价格
说明:此反馈属于商品房需求子系统,表明一旦商品房价格上涨过快,而限制的居民购买力,会有更多的居民无力购买商品房,使市场上商品房整体的需求量减小,同样会对商品房价格上涨起到抑制作用。
结论
动力学模型是建立在发达的市场基础上的,我国房地产市场的培育和管理工作仍处于起步阶段,普通居民购买力差距大,住房的供给和有效需求存在严重背离现象。但是这并不意味着城市商品房价格系统动力学模型理论价值的减弱。与传统的统计学模型相比,城市住宅价格系统动力学模型强调城市经济环境的改变对城市住宅价格形成与变化的影响,尤其注重分析城市发展速度、政策调控、人口变化和市场等动态因素与住宅价格的动力学联系。因此,引入和研究城市商品房市场价格系统动力学理论模型起码在以下三个方面有巨大的推广应用价值:房地产市场趋势仿真模拟;房地产政策研究和决策分析;城市住宅市场系统内在机制研究。
当然,城市住宅市场价格系统动力学模型在推广应用中也存在如下不足:某些模块结构认识上的不足。住宅房地产市场影响因素复杂,作为一个系统定量研究存在很多理论认识的不足,这大概是无法避免的。参数确定上的难度。作为结构化的模型,并不是排斥其它统计分析等方法,而是结构研究与统计分析有机的结合。住宅市场研究中,有很多参数和关系需要分析确定,诸如居民住房收入需求弹性、户型规模与人均住房面积关系等,既受理论认识的限制,又受统计资料质量和数量的限制。政策指标量化的难度。系统动力学模型能够较为方便地模拟政策的功能,但把政策因素考虑为一个量化指标,参与建模,反映事物规律,也还存在很多认识上的不足。
参考文献:
1.汪应洛.系统工程[M].机械工业出版社,2008
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3.胡磊,南灵.商品住宅价格变化驱动力研究[J].中国市场,2007,10(40)
关键词：商品房价格；现状；调控措施；分析
Abstract:Inthispaper,theauthoranalyzesthecommercialhousingpricescausefromtheperspectiveofthesupplyanddemand,andputsforwardtheregulationmeasures,foryourreference.
Keywords:commercialhousingprice;presentsituation;controlmeasures;analysis
商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。下面我们就此进行分析
1我国商品房价格现状
1.1投资性住房比例过大
投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与2008年国家再次启动商品房刺激经济以及2009年天量信贷有很大关系。据估计，2009年的接近10万亿元的天量信贷中约有60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。
1.2价格过高
2010年70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与5月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
1.3开发投资额超长增长
房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP增长率一般不应超过2倍。2009年，房地产开发投资增长显著。1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。
2商品房价格的影响因素分析
2.1需求变动对价格的影响
2.1.1经济因素
国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。
2.1.2心理预期和消费信心
心理预期是人们对市场走势的综合判断，据2009年10月28日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009年第三季度中国消费者信心指数达到2007年以来最高水平，从2009年第二季度的95点上升到101点，增长6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为102点和104点，较上季度增长9点和16点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至100点，较上季度增长8点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高低在一定程度上决定着消费者对住房的需求，进而影响房价。
2.1.3投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因
商品房市场和股票市场是一样的，是一个资产市场，具有一个追涨杀跌的特点。由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因，形成了在经济发展的同时，拉大了收入分配差距，加剧了贫富悬殊，富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。
2.2供给的变动对价格的影响
2.2.1生产成本
2.2.2人均资源占有量
2.2.3空置率
2.2.4开发商对未来市场的预期
3抑制商品房价格过快上涨的措施
3.1加大经济适用房的投放量、完善土地出让管理制度
合理限制经济适用住房开发的利润空间，科学制定土地供应计划通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。严格禁止挪用经济适用住房计划指标从事商品房开发，同时对经济适用住房的套型面积做出规定。制定严格的经济适用住房供应对象标注，以保障中低收入家庭购房的需要。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。
3.2建立风险机制，加强对金融机构的管制
3.3通过税收政策促进低价位住房的建设和消费
近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。
4结束语
房地产具有很强的金融属性，是一个高度依赖金融业的产业，购买力和流动性等因素对我国房地产市场的价格走势具有重要的影响，研究我国房地产市场价格对于我国房地产市场的调控和资本市场的稳定具有重要意义。
参考文献：
[1]陈酉宜.2009年我国商品房市场价格趋势研究[J].价格理论与实践,2009,(1):120-146.
[2]刘丽.房价与地价关系实证研究—基于我国1999-2008年的经验证据[J].价格理论与实践，2009,(4):28-56.
[关键词]个人黄金投资风险经营风险
投资总会伴随风险，特别是个人投资者，需要正确认识投资品种的风险，从而驾驭风险。
一、正确认识黄金投资与投资黄金
1.金饰品、金条金块等
金饰品属于一种以黄金作为主要材料的工艺品,人们在选择购买时不仅考虑其成分是黄金,还因其具有比较高的美学价值,所以金饰品的市场价格与其含有的黄金成本相差较大。从投资角度分析，投资金饰品的缺点是购买费用相对要高，流通性比较差，不容易变现或变现时损失较大。所以黄金投资一般不选择金饰品。
购买金条和金块是一种传统的黄金投资方法。一般的金条和金块加工费用低廉，购买时支付少量佣金，多数地区都不征交易税，变现性非常好，比较适合有较多闲散资金的长期投资者。
2.纯金币、金银纪念币
在货币发展史上，黄金曾经作为本位币的币材。如今虽然金本位制度一去不复返，但金币以及金纪念币的制作一直没有停止过。投资者在购买时要注意金币是否有面额，通常情况下，有面额的纯金币要比没有面额的纯金币价值高。纯金币具有很强的变现性，但保管的难度相对较大，需要注意保持原有包装，金币本身不能变形，否则会影响金币的欣赏价值，从而影响出售价格。
以金为原料加工制造而成的纪念币，由于其高难度的工艺设计水准，以及相对少的发行量，使其投资价值大为提高。纪念金币在二级市场的溢价一般都很高，再加上我国纪念币受政策性调控的影响，价格波动很难掌握，需要有更多的专业知识，才能进行鉴定和把握市场走势。
3.纸黄金、黄金衍生产品
纸黄金是凭证式黄金，也可以称为“记账黄金”，是一种账面上的虚拟黄金，投资者通过赚取买卖之间的差价获取利润。在纸黄金交易过程中,由于银行与个人投资者之间不发生实物的提取和交收,所以纸黄金交易实质上是一种权证交易。从理论上讲，纸黄金具有通过黄金属性保值、增值、抗通货膨胀的特点，且投资门槛不高，是未来我国个人黄金投资的重要方式,也是国际上比较流行的投资方式。
黄金衍生产品主要指黄金期货和黄金期权，如利用黄金期货合约的做空机制,在金价下跌时,高价卖出黄金期货赚取利差。对一般投资者来说，由于黄金期货、期权投资战术比较多且复杂,这种交易风险系数较高,所以投资黄金衍生产品要适度,应考虑个人的风险承受能力。
二、黄金投资风险较小不等于没有风险
在我国，个人黄金投资刚刚放开，渠道还不完善，品种还不够丰富，个人投资者面临的风险不可小视。
1.价格风险
(2)短期价格波动与多种影响因素。影响黄金价格短期波动的因素很多。首先是国际局势直接影响黄金价格。短期内甚至成为影响价格波动的主导因素。其次是其他商品市场价格的变化。20世纪70年代末,石油价格的大幅上涨导致通货膨胀加剧,金价也随之大幅上涨。第三是股票市场、债券市场、房地产市场是否存在更好的投资机会。当这些市场投资机会很好的时候,投资者不太愿意持有黄金，从而影响黄金价格。
2.市场风险
(1)操作风险。由于相对较低的市场准入门槛和黄金所拥有的抵御通货膨胀的自然属性，使投资者对黄金投资寄予了无限的期望。有的投资者在市场上凭感觉做，随意、盲目操作，忽视了操作不当带来的风险。特别是象黄金期货这样的衍生产品，风险更加明显。对黄金期货交易的投资者来说，保证金交易的“杠杆”效应，使得资本金被允许放大的同时，其风险也被同步放大，投资者要同时面对流动性风险、强行平仓风险及市场价格波动风险等。
三、个人黄金投资需要经营风险而不仅仅是规避风险
1.理智冷静，客观分析价格变动趋势
（1)保持良好的心理状态。既然是投资理财工具，就会有一定的风险，所以个人黄金投资者应该做好心理准备，即投资获利与风险的预期。市场上金价波动每时每刻都在影响着投资者的情绪。投资者要对自身的风险承受能力、投资需求、盈利预期等做到心中有数。只有冷静对待金价的这种波动，才能做出正确的理财决策。
2.对号入座，正确选择黄金投资品种
不同品种的黄金理财工具的风险、收益比不同。黄金投资按是否有实物交割可分为实金买卖和黄金凭证式买卖两种类型。
(1)实物交割的实金买卖。实物交割的实金比较适合中长期投资。由于普通金币和普通金条的价格体系基本与国际黄金原料实时同步接轨,投资者在购买金币和金条的时候,应该综合考虑该品种的品质、定价体系和回购渠道等因素。纪念性金条和纪念性金币主要体现为收藏价值。
3.掌握技巧，提高黄金投资风险经营效益
在金融投资活动中并不是风险愈小愈好。有时低风险代表着低收益，而高风险则常蕴含着高收益。经营风险就是要在承担了相应风险的过程中，获得相称的高收益。
(1)安排合理风险与收益的配置。风险管理的宗旨不是简单的风险最小化的问题，而是确定风险――收益关系的优化配置。如风险承受度较高的投资者可以更多地利用短期投机交易行为，通过市场价格的短期波动获取收益。我们在参与黄金市场交易前就应该明确自己的投资目标，对可能发生的风险做到心中有数，并时刻准备好应对方案。如事先确定好“止损点”和“获利点”，以保证收益或避免承受更大损失。
(2)借鉴其他投资方式的经验，把握价格变动规律。一般来说，金价变化较为温和,具有良好的安全性、流动性和分散风险的功能，较适于风格稳健的长线投资者。但是，凭证式的黄金买卖以及黄金衍生产品的交易，更多的是证券交易的特征。投资者可以根据在证券市场上的投资经验，比较黄金市场的不同，确定操作原则和步骤。