擅长：合同纠纷,债权债务,继承,婚姻家庭,刑事案件,医疗纠纷,劳动纠纷,征地拆迁
涉案房地产价格认定从专业技术角度来看,属于房地产估价的一种,但其目的与一般的房地产估价有着本质的不同。一般的房地产估价通常是为法人、自然人的经济活动提供咨询和服务。涉案房地产价格认定则是为司法服务,关系当事人的罪与非罪以及相适应的刑罚,是司法、纪检监察等活动在房地产价格评估领域的延伸。尤其在当前的反腐败工作中,涉案房地产价格认定发挥着十分重要的作用。笔者结合自己多年的涉案房地产价格认定工作实践经历,对涉案房地产价格认定的特点和难点进行分析梳理,同时提出应对的建议与思路。
一、价格认定的追溯性特点
涉案价格认定是由某一特定案件而引发的价格认定工作,往往同案件的性质、案情有着密切的联系。笔者经办的大量涉案房地产价格认定工作中不乏由于案情特殊直接影响价格认定工作思路和技术路线而导致价格认定结论不同的情况。
三、房地产政策、法规的适用性问题
四、涉案保密性带来的勘验难点
现场勘验是房地产价格认定程序中的重要环节,通过现场勘验可以使价格认定人员获得关于标的房地产准确完整的信息。涉案房地产有些因为客观原因无法进行现场实地勘验,有些则因尚处于纪检监察调查阶段,出于保密的需要不能进入实地进行勘验。这导致了价格认定人员无法全面掌握标的房地产的内部状况,如:房型、朝向、装修标准等以及建筑物公用设施、公共部位的状况,如户数、电梯数量、安防消防设施、公共部位装修等,在使用相应的房地产价格认定方法时,会造成技术参数不确定、依据不足等方面的问题。对此,应与委托机关充分沟通,尽量取得当事人或有关方面的配合,为现场勘验工作提供便利。如遇到确实无法勘验的情况,价格认定人员可向物业公司、房产中介等调查有关情况,并在报告中将价格认定过程中的特殊情况予以充分披露。
涉案房地产价格认定兼具房地产评估的专业性、技术性及司法服务工作的严肃性和复杂性,因此更需要严谨科学的精神和依法认定的法治思维。在党的十九大精神的指引下,在以审判为中心的刑事诉讼制度改革背景下,价格认定人员要不断加强学习、保持知识更新、提高专业技能,以自觉适应新时期对涉案房地产价格认定工作的要求,为全面依法治国战略的实施和反腐败工作发挥应有的作用。