考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。
第一节房地产的含义
政府出让建设用地使用权的土地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。（与测量知识印证）
【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度
『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。参见教材P76。
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。参见教材P51。
【例题】设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升
『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。参见教材P52。
（6）抵押权抵押权：债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。（7）租赁权支付租金获得占有和使用房地产的权利。租赁权是债权，其余属于物权。
【例题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。参见教材P53。
【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级
『正确答案』ADE『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。参见教材P54。
对应第六章的“组合技术”
第二节房地产的特性（10特性）
一、不可移动（位置固定性）（掌握）1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。
【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。参见教材P60。
二、独一无二（掌握）1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。（这是替代原理及比较法的根本原因）
【例题】房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大
『正确答案』ABCD『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。参见教材P61。
三、寿命长久（熟悉）1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。2.土地使用权有使用期限。居住70年，商旅娱40年，其他50年。3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。4.坐落位置（区位）很好、建筑物状况（实物）也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短（权益）而价值较低。
四、供给有限（熟悉）1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。2.供给有限造成房地产具有独占性。3.供给有限的原因：●土地总量不可增加；●房地产不可移动造成了供给不能调剂。
【例题】房地产供给有限特性的本质是（）。A.土地总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产的特性。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P63。
【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样
【2014年真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”相邻关系就是：通风、采光、日照、景观等。参见教材P64。
八、易受限制（熟悉）1.政府对房地产限制的四种特权：（1）管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。（2）征税权——对房地产征税。（3）征收权——为了公共利益而征收。（4）充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。
九、难以变现1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强；反之，变现能力弱。3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。4.影响某宗房地产变现能力的因素（七项）：①通用性；②独立使用性；③可分割转让性；④区位；⑤开发程度；⑥价值大小；⑦市场状况。（其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆）
【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产的特性。不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同，影响某宗房地产变现能力的因素主要有：（1）通用性；（2）独立使用性；（3）可分割转让性；（4）区位；（5）开发程度；（6）价值大小；（7）市场状况。参见教材P66。
【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。参见教材P66。
【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善
『正确答案』CE『答案解析』本题考查的是房地产的特性。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。参见教材P67。
第三节房地产的种类
一、按立法用语划分的种类《物权法》、《城市房地产管理法》中的提法，分为：土地、房屋、其他不动产。二、按用途划分的种类（10类）（1）居住房地产；（2）体育和娱乐房地产；（3）商业房地产；（4）工业房地产；（5）办公房地产；（6）农业房地产；（7）旅馆房地产；（8）特殊用途房地产；（9）餐饮房地产；（10）综合用途房地产。
【例题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116
『正确答案』A『答案解析』本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。参见教材P70。
四、按实物形态划分的种类（9类）（假设开发法中用到，起点状态，终点状态）（1）土地——分为空地和有建筑物的土地；（2）建筑物——分为已建成的建筑物和尚未建成的建筑物；（3）土地与建筑物的综合体；●土地＋现房●土地＋在建工程（4）房地产的局部；（5）未来状况下的房地产——期房；（6）已经灭失的房地产——如已拆除和完全损毁的房屋；（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；如，建筑物的装饰装修部分；再如，不可修复的房地产损害造成的价值减损。（8）以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产；（9）整体资产中的房地产。
五、按权益状况划分的种类（20类，考试中密集出题的重点）（1）“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）：房屋所有权、建设用地使用权为单独所有；没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利；不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款；未被人民法院查封；房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全；产权明确等。（2）“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。干净的含义：产权完整，没有瑕疵。
（4）共有的房地产。按份共有和共同共有。共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）部分产权或有限产权的房地产（现在的提法是“共有产权”）。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。（6）有租约限制的房地产。（7）设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。（9）有拖欠建设工程价款的房地产。发包人违约逾期未支付工程款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，或申请依法拍卖。折价款或拍卖款，承包人优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。（为保护建筑市场秩序）承包人工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人。（为保护房地产市场秩序）建筑工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（这部分损失可以找发包人索赔）（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为；违反规定实施的，不予补偿。已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。
（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）手续不齐全的房地产。（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。（14）临时用地或者临时建筑的房地产：未超期的临时用地、临时建筑、超期的临时用地、临时建筑。（15）违法占地或违法建筑的房地产。（16）房地产的租赁权。（17）地役权。（18）房地产的抵押权。（19）房地产的空间利用权。地下空间利用权和地上空间利用权。（20）房地产中的无形资产。根据估价目的，有时包含无形资产在内，有时不包含无形资产，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。
【例题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）
『正确答案』×『答案解析』本题考查的是房地产的种类。根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将无形资产价值从房地产价值中分离出来。参见教材P73。
六、按经营使用方式划分的种类出售——比较法；出租——收益法（收益——租金）；自营——收益法（收益——经营利润）；自用——成本法。七、按是否产生收益划分的种类收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益。非收益性房地产：指不能直接产生经济收益，如行政办公楼、学校、公园等以公用、公益为目的的房地产。判定是否是收益性房地产，不看目前是否正在产生经济收益，而看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。（客观收益能力）收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。
第四节房地产状况的描述（掌握）
比较法中的修正，也就是实物、权益和区位三个方面的修正：基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。估价对象房地产状况摘要表2－1
基本状况
名称
坐落
范围
规模
土地面积
建筑面积
其他
用途
登记用途
实际用途
规划用途
设计用途
权属
土地所有权
国有土地
集体土地
土地使用权
权利种类
建设用地使用权
划拨
出让
租赁
宅基地使用权
作价出资入股
土地承包经营权
权利人
房屋所有权人
实物状况
土地实物状况
建筑物权益状况
权益状况
土地权益状况
区位状况
位置
交通
外部配套设施
周围环境
（二）建筑物实物状况描述（1）建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。开间即房间的宽度，是指房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离；进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。层数和高度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）和总高度。1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
【例题】下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.装修
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。参见教材P76～P80。
（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等定着物。（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。（6）他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。（7）其他特殊情况：说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
（二）建筑物权益状况描述对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：（1）房屋所有权状况：①说明房屋所有权人。②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。（3）他项权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（4）其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或者归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。（5）其他。例如物业管理情况，包括物业服务费标准、物业服务企业资信、管理规约内容等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。
【2014真题】下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况的描述。选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。选项B是位置描述。参见教材P80。
【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产状况的描述。选项A，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、电器、债权债务、特许经营权等其他财产；选项B、C，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。参见教材P74～81。