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购房神器-拼房帝
实行4年的限墅令失效，独栋别墅或将重现江湖。
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近日，住建部发文，关于《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》。
其中，对103件行政规范性文件宣布失效目录中，就有2019年颁布的《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》。
看到这里，可能有很多小伙伴会问。
最近几年平湖市场上似乎也不缺“别墅”，这所谓的“限墅令”取不取消对平湖有何影响？
首先需要解释下，“限墅”、“禁墅”所说的别墅产品是什么？
2006年国土资源部，曾对别墅作出定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式的住宅。
同时，明确了联排、双拼以及叠排等低密度住宅，不属于别墅范畴，划入到高档住宅范围之内。
也就是说，现在市面上见到的绝大多数宣称“别墅”的产品，在官方认定中TA们都不属于真正的别墅。
平湖现有的独栋大多也都是早些年开发，比较出名的如滨江·御湖园、玫瑰湾、龙湫湾等，再早的还有锦绣庄园、东湖半岛。
当然，对于一般人来说，纠结是不是“真别墅”本身没有实际意义，毕竟价格都不在一个档次上。
像滨江·御湖园2019年3月份的预售批次中，高层、联排、独栋就有着明显的价差，独栋均价在当时就高达5万元/㎡，一度让购房者怀疑开发商是不是想钱想疯了。
02
说回到“限墅”，还有一个问题需要明确。
那就是，之前国家为什么要限墅？
最重要的一点，国家明令禁止修建独栋别墅是为了加强土地供应管理。
大背景是我国耕地紧张，而别墅占地大，容积小，解决的居住需求有限，极大的消耗了土地资源。
从历史上来看。
其实对于别墅的种种开发限制，也不是一朝一夕了，最早可以追溯到上世纪90年代。
上世纪90年代至今，国家曾多次颁布法令，对占用土地资源的别墅进行限定。
1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地。
2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；
2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。
2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。
2010年，发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。
2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批。
2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”。16年限墅路层层升级，楼市调控日趋严谨。
多数情况下，限墅令本身不是一个详细的规定，本质上是从房产市场化开始国土局对别墅用地的多年的限制。
说白了一方面是不准建，更重要的是ZF不再出让超低容积的土地了（容积＜1.0的土地），平湖也是如此。
也就是从12、19年几次最严限墅令出台之后，平湖市场上的独栋产品开始逐渐消失，取而代之的是大平层、洋房、叠排、联排等产品为主的改善市场。
03
那么，“限墅令失效”，是不是意味着别墅项目真的又可以正常审批了？
这个目前无法断定。
要明确的是，所有政策文件都是有“有效期”的，根据本次公告“限墅令”文件并没有“取消”，而是“失效”，两者在本质上还是有所不同。
正常来讲，宣布失效文件后，后面一般会出台新的条文。
所以呢，大家稍安勿躁，且等官方消息。
不过话说回来。
如今说取消就取消？
若真取消，笔者个人认为，可能跟大环境的转变密不可分。
为什么这么说？
如今，新生儿出生率下滑，人口自然增长率转负。
这种情况下，以往我们对于土地的焦虑或将迎来拐点。
最容易理解的就是，既然现有的土地能够容纳14亿人口，那么未来人口减少，是不是就意味着我们可以住的更“宽敞一点”了呢？
特别是一些人口密度低，土地成本又不高的城市/地区，别墅类住宅或许更有市场，这点可以参考一些欧美国家。
再者，从需求上来看，最近几年改善的比例也有明显上升，刚需产品趋于饱和，大面积产品的需求增加是不争的事实。
如果一个城市既有地又有需求，那尝试放开限墅就有了充足的合理性。
因此，总结来看，“限墅令”不见得会完全放开，像北上广深这样土地资源依然稀缺的城市，在保有一定耕地比例的前提下，不太可能批过多的别墅用地。
但是随着全国人口数量的结构性变化，部分城市已经具备尝试放开的条件，或许未来“因城施政”才是最好的出路。