可见住宅商品房销售面积在2021年触达近20年最高点之后，于2022年出现近30%的下滑，转折意义非常明显。
国家固然有稳住经济大盘的考虑，但作为个人投资者，估计很多人心里都或多或少有个疑虑：在当下的条件下，除了满足人类衣食住行中“住”的基本需求外（也就是我们通常说的刚需），住宅商品房的投资价值如何？接下来要讨论的主题就是从投资收益率的角度探讨住宅商品房的投资价值。
首先列出影响住宅商品房投资价值的重要影响因素：
1.首付比：银行在给按揭客户办理按揭住房贷款的时候，客户自己最少需要支付给开发商的房款部分占房款总额的比例；
2.租售比：年租金与房价比例（虽然租户租金与房贷还款实际上均以月为周期，但这里为方便说明问题以及节省篇幅，都以年为支付周期，不会影响分析结果）；
3.贷款利率：在银行办理的用于购房的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息；
4.持有期间：购买住宅商品房多少年后出售或以彼时的市场价格进行收益率核算；
5.年涨跌幅度：住宅出售时（或住宅可以参考的市场价格）相对于购买价款的年均涨跌百分比。
现在假设老王决定购买一套商品房住宅并把它出租出去（自住可以想象为自己向自己支付房租）：
总价：450万；
首付比：135万，即首付比3成；
租售比：1:50，即年房租9万；
贷款利率：4%；
费用：契税1%（90平以下新房），二手房还有各种其他费用
年涨跌幅度：-5.0%、-2.5%、0.0%、2.5%、5.0%；
持有期间：3年、5年、10年。
投资收益率采用内部收益率口径，分资产收益率与净资产收益率考察：
1.资产收益率用来衡量商品房住宅本身创造多少收益的指标；
2.净资产回报率用来衡量购房者投入资金创造多少收益的指标，与资产收益率不同的根本原因是购房者使用了银行贷款，即加了杠杆。
年涨跌幅度2.5%、持有期间3年的资产收益率Excel计算过程如下：
1.初始资金：总价450万*(1+契税1%)=454.5万，加负号，代表资金流出；
2.第一年：总价450万*Power(1+涨跌幅度2.5%,0)*租售比0.02=9.0万；
3.第二年：总价450万*Power(1+涨跌幅度2.5%,1)*租售比0.02=9.2万；
4.第三年：总价450万*(Power(1+涨跌幅度2.5%,2)*租售比0.02+
Power(1+涨跌幅度2.5%,3))=494.1万；
5.IRR：使用Excel自带的IRR公式计算即为4.1%。
按年涨跌幅度、持有期间不同而分别计算的资产收益率如下图：
同样，年涨跌幅度2.5%、持有期间3年的净资产收益率Excel计算过程如下：
1.初始资金：总价450万*(30%首付比+1%契税)=139.5万，加负号，代表资金流出；
2.第一年：总价450万*Power(1+涨跌幅度2.5%,0)*租售比0.02-还款额18.2万=-9.2万，还款额使用Excel自带的PMT函数计算，PMT(贷款利率4%,贷款年数30,总价450万*(1-首付比30%))=18.2万，年初贷款余额=总价450万*(1-首付比30%)=315万，利息还款=年初贷款余额315万*贷款利率4%=12.6万，本金还款=还款额18.2万-利息还款12.6万=5.6万；
3.第二年：总价450万*Power(1+涨跌幅度2.5%,1)*租售比0.02-还款额18.2万=-9.2万，年初贷款余额=第一年年初贷款余额315万-第一年本金还款余额5.6万=309.4万，利息还款=年初贷款余额309.4万*贷款利率4%=12.4万，本金还款=还款额18.2万-利息还款12.4万=5.8万；
Power(1+涨跌幅度2.5%,3))-还款额18.2万-年初贷款余额303.5万+本金还款6.1万=177.1万，年初贷款余额=309.4万第二年年初贷款余额-5.8万第二年本金还款余额=303.5万，利息还款=303.5万年初贷款余额*贷款利率4%=12.1万，本金还款=还款额18.2万-利息还款12.1万=6.1万；
5.IRR：使用Excel自带的IRR公式计算即为4.4%。
按年涨跌幅度、持有期间不同而分别计算的净资产收益率如下图：
按照首付30%，从净资产收益率角度看，只有在房价每年上涨幅度达到2.5%的条件下，才能获得4.4%-4.8%的年化收益率，略高于银行贷款利率4%；上涨幅度如果高达5.0%，则可以获得9.3%-11.6%的年化收益率，超越上证指数2012年-2021年的平均年化收益率6.64%。
由此可知，决定住宅商品房投资价值的核心因素就是每年上涨幅度是否可以超过2.5%，至于房价是否能够持续上涨，个人认为根本上取决于如下两个因素：
1.GDP增长率，当经济繁荣、收入增加时，购房需求可能增加，从而推动房价上涨，GDP平均增长率过去20年是12%，过去10年是8.2%，展望未来10年，6%应该都属于乐观预计；
2.人口增长，人口老龄化趋势已经不可逆转，催生大计其实反应的就是国家高层对未来人口增长即将下行的判断，在年末人口净变动指标上，2022年都出现负增长，其指向意义非常明显：