许多城市开始实施的“一个城市和一个政策”以及多个抵押贷款利率的降低是否意味着房地产市场开始复苏这些措施对今年房地产市场有何影响它会成为2019年房地产市场的“新推动者”吗
一位业内人士表示，在市场资本松散的背景下，抵押贷款利率的下降是大势所趋，并且已经在去年下半年开始。
关于“一城一策”，许多业内人士表示，这不是一个简单的放松或收紧概念，也不是一个全面的概念，这也反映了当前房地产市场监管的严谨性和审慎性。但是，目标是相同的，即在2019年促进这些城市房地产市场的稳定健康发展，并积极落实“房住不炒”的目标。
房地产市场底部现多重利好
2018年末，房地产调控政策陡起波澜。12月18日，山东菏泽住建局发文称，取消实行一年的住房“限售令”，打响政策微调“第一枪”。随后，广州、青岛根据自身实际情况对楼市政策有所调整。
我们梳理发现，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。
业内人士预计，至少有30个城市将在2019年微调房地产调控政策，预计将形成微调热潮。这也标志着本轮房地产市场的调控已经全面触底，“一城一策”将成为2019年房地产市场调控的主要基调。
“一城一策”估计后续会在部分一二线城市率先展开，或体现在几个改革方面：首先，城市房地产评估考核将形成更多的细分指标，尤其是交易和价格，这是利好监管的定量化分析，房地产市场的参与将有更多指标。第二，房地产市场的交易数量也形成了宽松的预期，随后的市场交易将会上升，特别是在利率方面的推动。总体而言，房地产市场的悲观情绪进一步减弱，后续预计部分城市将首先反弹。然而，三线和四线城市将调整至今年第三季度，并有可能在第四季度出现反弹。
目前，财政税收政策，土地政策和限购政策没有调整空间。既没有明显的过度加码，也没有明显放松的余地。但是，货币政策是不同的，当下房地产市场的新变化使得货币政策有更大的空置空间，差别化的住房政策还有进一步调整的空间。
值得注意的是，2019年首周，央行送出流动性大礼包，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。有分析认为，历年来，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。
紧接着，上海、广州各地银行也传出房贷利率下调的消息。
国家统计局公布的今年前两月行业数据显示，首套房利率维持下行。融360发布的2月份中国房贷市场报告也显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%(3BP)。2月利率下调银行数量44家，较上月增加10家，首套房贷平均利率连续3个月下降。
对于上海、深圳等城市这一波房贷利率松动，业内人士普遍认为是在资金宽松的大背景下，银行通过降低房贷利率来吸引优质客户。
最长牛市终结发出何种信号
从数据看，虽然今年前两月商品房销售面积连涨43月后首降3.6%，最长牛市终结，但销售额仍达12803亿元，同比增长2.8%。
易居房地产研究院数据显示，2月40城新房成交面积同比大降13%，其中三四线城市同比降幅最大。同时，在2月房贷市场，首套房和二套房贷平均利率维持下行态势。
国家统计局数据显示，前2月全国房地产开发12090亿元，同比增长11.6%。不过，房企销售规模放缓，前两月百强房企销售门槛不升反降，近三成企业无新增土储。
严跃进表示，“一城一策”背景下很多2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南地区省份的省会城市，棚改政策也会略有调整。当然目前新的情况在于，发改委对于轨交等建设的支持力度重新加大，实际上轨交沿线的棚改力度依然不会降低，这也是政策调整下新的市场机会点。
同策研究首席分析师张宏伟对外表示，“一城一策”及房贷利率下调不一定是2019年楼市的加推器，更多的是在市场下行周期背景下，政策层面及金融侧面灵活地采取一些措施确保市场保持平稳运行。
长城证券研报认为，对今年的基本面不用过于悲观。一方面在“一城一策”及三稳的基调下行业政策边际转松;另一方面宏观资金面相比去年也有好转，总体预计维持平稳。
“今年全国两会期间，针对房地产市场‘稳地价、稳房价、稳预期’成为最关键的政策方向。”某业内人士分析认为，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。
张大伟同时认为，房地产政策最严格的时期已经过去。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。
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