上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答第一部分国有土地上的公房拆迁补偿款分割问题
一、本《解答》所指的国有土地上的公房范围如何界定
答：本《解答》仅适用于国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房寸与职工有特别约定的，按约定处理。
二、因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼
三、同住人需要符合哪些条件
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。
四、在公房内居住的未成年人问题如何解决
答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。
五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人
答：(一)有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：
1．具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2．一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3．在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4．房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
(二)有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1．将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2．获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3．已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
七、承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一的，法院应如何判决：
答：房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：
1．承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的；
2．分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
八、拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款
答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。
九、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配
答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：
(一)有以下情况之一的人，可以酌情多分：
2．承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；
3．对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
(二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
十、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割
答：自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。
个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。
被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。
以上情况，当事人另有约定的从其约定。
十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理
答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
第二部分国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题
十二、国有土地上私有房屋的拆迁补偿款如何分割
答：因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有权人。实际居住人的安置问题，按照本市有关政策处理。
通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。
售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。
第三部分集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题
十三、集体土地上私有房屋的拆迁补偿款，如何确定权利人
答：农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。
房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题，参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或者以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。
第四部分其他问题
十四、《解答》关于承租人、同住人等权利义务的界定是否作为拆迁人进行拆迁安置补偿的标准对待
答：本《解答》仅调整承租人、同住人等在取得拆迁补偿款以后，权利人相互之间对如何分割该款项产生的纠纷。
十五、本《解答》在审理案件时如何适用
答：本《解答》下发前已经生效的案件，不再适用本《解答》。
上海市人民政府印发关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作意见的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
现将《关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府
二○一○年二月十二日
关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见
旧区改造是重要的民生工作，是改善广大市民群众居住条件的重要途径，是本市住房保障体系建设的重要内容。为加快推进本市旧区改造工作，提高市民群众的居住水平，根据国务院召开的推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神及住房城乡建设部等五部门印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）要求，现提出如下意见：
一、指导思想
深入贯彻落实科学发展观，根据党的十七大和市第九次党代会提出的发展目标，进一步统一思想认识，以加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市为契机，转变发展方式，切实改善民生，积极探索适合特大型城市发展规律的旧区改造机制，突出旧区改造公益性性质，把解决群众的居住困难作为旧区改造的根本目的，重点加快二级旧里以下房屋改造，使市民群众的居住条件得到明显改善。
二、基本原则
（一）坚持政府主导，各方参与。旧区改造涉及面广、公益性强，是各级政府的重要职责。要充分发挥政府统筹协调、组织引导的作用，在政策和资金等方面给予积极支持，并注重发挥市场机制的作用，动员社会力量广泛参与。
（三）坚持科学规划，分步实施。旧区改造要根据本地区经济社会发展水平，实事求是，尽力而为，明确工作目标和任务。要从居住条件最困难、安全隐患最严重、群众要求最迫切的地块入手，有计划、有步骤地组织实施。
（四）坚持“拆、改、留”并举。旧区改造要严格界定改造范围，防止大拆大建。要坚持保护与改造相结合，宜拆则拆，宜修则修，注重保护历史风貌。对规划保留的建筑，可通过综合整治，提高居住质量，完善使用功能。
三、工作目标和任务
2010-2012年：中心城区完成约240万平方米二级旧里以下房屋改造；继续开展旧住房综合整治；积极推进历史建筑和风貌保护街区保护性改造和整治。
“十二五”期间：中心城区完成约350万平方米二级旧里以下房屋改造。其中，长宁、卢湾、静安、徐汇等区基本完成二级旧里以下房屋改造。
郊区城镇地区应当对房屋结构差、安全隐患多、公共配套设施不全的危旧房实施改造。
四、政策和措施
（一）实行以土地储备为主的改造方式。对杨浦、闸北、虹口、黄浦、普陀等区的重点旧区改造推进项目，采取市、区合作土地储备的方式进行改造。
（二）积极推进旧区改造新机制
1.积极开展旧区改造事前征询居民意见工作。列入本市旧区改造规划范围内需要实施房屋拆迁的土地储备地块，应当在改造前征询居民意见，充分尊重居民群众意愿，在得到大多数群众支持的基础上组织实施。
2.完善居住房屋拆迁补偿安置方式。对新批准的房屋拆迁项目，居住房屋拆迁补偿应当根据被拆除房屋的房地产市场评估价格和价格补贴确定。拆迁旧式里弄房屋、简屋及其他非成套独用居住房屋的，可增加套型面积补贴。对按照补偿标准安置后居住仍然困难的动迁居民，根据房屋拆迁有关规定，可申请住房保障补贴。具体办法由市政府另行规定。
3.进一步规范房屋拆迁行为。在旧区改造房屋拆迁过程中，全面实行公示制度，做到拆迁过程全透明，安置结果全公开，保持政策前后一致，确保“依法拆迁”和“阳光拆迁”。要继续加强房屋拆迁公司管理，开展工作人员岗位培训，进一步提高工作能力和水平。
（三）设立市、区两级政府旧区改造专项基金。2010至2015年，市、区两级政府通过统筹土地出让收入、公有住房出售净归集资金及其增值收益、直管公有住房拆迁补偿款、财政预算安排资金等方式，分别设立市、区旧区改造专项基金。旧区改造专项基金主要用于二级旧里以下房屋改造，市级基金重点支持杨浦、闸北、虹口、普陀、黄浦等区的市政府确定的重点旧改地块改造。
（四）加快推进动迁安置房建设。制订本市保障性住房发展规划，进一步完善住房保障体系，优先安排土地供应计划，加快保障性住房建设。2008至2012年，建设供应约30万套动迁安置房用于旧区改造、重大工程建设等居民动迁安置。中心城区各区应当根据实际情况，进一步挖掘潜力，建设本区域就近动迁安置房，提供动迁居民多元选择安置。
旧区改造动迁安置房建设和通过收购筹集的旧区改造动迁安置房源，按照国家规定执行经济适用住房的税费优惠政策。对市政府批准的市属动迁安置房建设大基地，由所在区承担的外围市政道路、公交枢纽、给排水等项目，由市有关部门会同人口导出区研究相应的配套支持政策。
（五）鼓励金融机构信贷支持。对旧区改造项目，执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。各金融机构要积极支持旧区改造，创新金融产品，改善金融服务，合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目在信贷资金规模上给予支持。
（六）试行公积金结余资金贷款支持。按照住房城乡建设部等七部门《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，本市公积金结余资金在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的情况下，现阶段，可贷款支持中心城区旧区改造就近动迁安置房建设。
（九）开展郊区城镇旧区改造。郊区城镇应当进行旧住房调查统计，摸清危旧房的数量和分布。有条件的区应当选择集中成片、群众要求改造呼声高的危旧房进行改造。
五、组织实施
（三）鼓励各方参与。在旧区改造过程中，旧区改造、房屋拆迁管理部门应当建立第三方参与机制，邀请人大代表、政协委员、专业律师、社会公信人士和居民代表，和民政、信访、纪检监察、审计等部门以及街道，共同参与和监督旧区改造房屋拆迁工作，坚决制止和查处损害群众合法权益的行为。
（一）城市房屋拆迁的普遍性
大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。本应彰显政府关爱、较易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在某些地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”，这种现象不容忽视。三）．当前我国城市房屋拆迁补偿的立法及其弊端
1991年6月1日国务院发布了我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第78号，以下简称旧《条例》）。旧《条例》的对拆迁补偿的规定已不适应当前城市房屋拆迁工作的需要，主要是对被拆迁房屋所有人的补偿标准过低。旧《条例》规定，对房屋所有人实行作价补偿的，作价补偿的金额按照所拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。而对房屋的使用人则实行现房安置。两相比教，房屋所有人得到的补偿可能远低于房屋使用人，导致房屋所有人对拆迁的积极性不高，甚至产生抵触情绪；同时，旧《条例》对拆迁单位的资金运用缺乏有效的监管，出现由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况。
沪高法（２０００）６８７号
１．本意见所称房屋拆迁民事案件，是指拆迁人和被拆迁人之间因城市房屋拆迁而发生争议，从而提起民事诉讼的房屋拆迁协议纠纷、要求安置补偿纠纷，及要求拆迁赔偿等案件。
未取得拆迁许可，由于村镇建设等需要使用集体土地而发生的平等主体之间因拆除房屋引起的争议，不属于本规定所称房屋拆迁民事案件。
２．在拆迁期限内，拆迁人起诉要求被拆迁人履行协议中关于搬迁义务的，应裁定不予受理或驳回起诉，并告知拆迁人根据拆迁有关法律规定，依程序向区、县房管局申请限期拆迁，由区、县房管局报请同级人民政府作出责令限期搬迁的决定。
３．在拆迁期限内，被拆迁人和拆迁人未签订拆迁协议，被拆迁人起诉要求拆迁人安置补偿的，应告知其根据拆迁法律规定，申请房管部门进行拆迁裁决。
４．房屋拆迁民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管辖。
５．审理中，对于涉及拆迁协议中未起诉的私房产权人、公房使用权人的，应将其列为第三人，但原告未就拆迁协议起诉，仅要求拆迁安置的除外。
６．拆迁人委托拆迁，被委托单位以自己名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，由拆迁人承担有关民事责任。
７．被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委托关系不能成立的，应予支持；部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以安置的，应予支持。
人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。对按规定可回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币安置。
８．拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。
９．私房所有人放弃保留产权，且户口不在拆迁范围内的，拆迁人就拆迁安置补偿仅与私房所有人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分有效；拆迁人就拆迁安置补偿仅与房屋使用人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分无效。
１０．公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效并要求安置的，应认定协议无效或部分无效，并判令拆迁人予以安置。
１１．私房所有人和个体工商户不一致的，私房所有人与拆迁人签订协议，处分个体工商户的权利，个体工商户就此起诉要求确认拆迁协议无效或要求安置的，应予支持。
１３．拆迁双方在房屋拆迁裁决未撤销的情况下，又签订拆迁协议，后以拆迁协议纠纷诉至法院，要求确认拆迁协议无效的，人民法院不以裁决未撤销作为确认协议无效的理由。
１４．拆迁双方在拆迁期限届满后签订拆迁安置协议，引发纠纷诉至法院的，人民法院不以已过拆迁期限为由确认拆迁协议无效。
１５．拆迁协议中明确不予安置或者未明确是否予以安置的被拆迁人提起诉讼，未要求确认协议效力，仅要求拆迁人进行安置的，审理中可就其应否安置作出判决，而不审查协议的效力。拆迁人因此而要求确认拆迁协议无效的，应告知其另行起诉。
１６．拆迁协议当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人请求人民法院增加违约金的，人民法院可予以支持；约定的违约金过分高于损失，当事人请求人民法院适当减少的，人民法院可予以支持。
１７．协议对延长过渡期的过渡费约定低于有关规定的，按规定；高于有关规定的从约定。事前征询制度:
在地块改造前，将开展两轮征询，充分听取市民群众改造意见。
第一轮，解决“愿不愿改造”的问题，征询改造区域居民意愿，当同意改造户数超过规定比例后，办理地块改造前期手续；
如果第二轮征询中，同意户数未达规定比例，则中止拆迁。今后如果再改造，仍然要实施征询程序。
“数砖头加套型保底”:
居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴