卖方（转让方）：增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、印花税
1.契税：应纳税额=计税价格×3%
2.印花税：应纳税额=计税依据×0.05%
注：①计征契税的成交价格不含增值税。
②印花税计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。
※应纳税额=（计税价格-购房价格）×5.6%
购房价格根据纳税人提供的取得不动产时的发票或其他能证明契税计税金额的完税凭证确定。
（1）对纳税人由房地产评估机构按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》的，经税务机关审核后，按以下公式计税：
※土地增值税=增值额×适用税率-扣除额×速算扣除系数
其中：
⊙增值额=计税价格-扣除额
⊙扣除额=取得土地使用权所支付的金额建筑物重置成本评估价格×成新度折扣率转让房产时缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税评估费用
⊙增值率=增值额/扣除额
（2）对纳税人不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经税务机关审核后，按以下公式计税：
⊙扣除额=购房价格×（1N×5%）购房时缴纳的契税转让房产时缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税
◆其中年度数N=转让年度-购买年度（按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年）
※应纳税额=计税依据×0.05%
自2019年1月1日至2024年12月31日，对增值税小规模纳税人，自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业和个体工商户，按照税额的50%减征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。
1.《中华人民共和国契税法》
2.《中华人民共和国印花税法》
3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
4.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
5.《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
6.《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）
7.《关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（苏财税〔2019〕15号）
8.《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第10号）
本简介仅供参考，详询12366或办理窗口工作人员；如有政策变动，将根据最新政策执行。
审核：南京市税务局货物和劳务税处、财产和行为税处
编发：南京市税务局纳税服务和宣传中心
智慧税务下土增税清算实战与审核应对暨筹划策略专题班
成都5月19-20日（2天）
本次会议规模：限300人。
■培训对象
各房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。
■专题背景
四川省也不例外，四川省税务局加大了政策发布的频度，连续发布第13号公告、土地增值税政策口径、征管工作指引；各地更是加大了土增税清算力度，例如，2023年2月底四川天府新区财政金融局对天府新区2023年土地增值税清算审核提供鉴证服务进行公开招标采购，一次性发包14包计40多个项目。
房地产税收筹划的成败在于三大主税，其中关键是土地增值税。土增税计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性空间大。“金税四期”（智慧税务）已于2022年底基本开发完成，全国大范围试点数电票，为税务机关清算审核如虎添翼，通过虚开发票降低土增税的手段已经不堪一击，目前税务机关清算审核时已经覆盖全税种，即包括但不限于土增税：例如2021年四川某税务局对辖区企业各税种合计处罚达5.1亿，2022年北京西城区税务局对某大厦项目补征土增税超过10亿元。土地清算审核中如发现企业存在税收违法行为，将移交稽查甚至执法部门。
其实，只要企业提前进行税务规划，包括合理规划清算单位、安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。
■专题亮点
1．系统梳理土地增值税清算流程；
2．现场解决清算中焦点争议问题；
4．全面剖析真实成功的筹划案例。
■主讲专家
牛鲁鹏：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询15年，擅长房地产全程税收筹划、土增税模拟清算、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已指导130多家房地产企业240多个项目成功实施税收筹划、土地增值税清算，服务的业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产全程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作；经典课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》等，课程引经据典、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。