税总纳便函[2016]71号营改增问答（一）至（六）—全面推开营改增试点12366热点问题解答（五）
房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？
答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。
标注：以施工许可证为单元选择方法，这个是很明确的。
海南国税
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业6月8日
关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题
房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。
例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
宁夏国税
营改增热点难点问题专题6月1日、2日
标注：原则已讲，此类情形不可以。
广州国税
房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？
标注：这种情形还是难的，因为无施工许可证，那估计是建筑施工合同也是不会有在4月30日前施工的约定日期的。那这个情形下想的是，拆迁的进项无法有啊，这不是会亏了吗？这种情形还是极可能存在的，但不能说面面都照顾到的。不过从回复的解释上看，是有点看不清是行还是不行呢，好像是可行，但上面小编认为技术的判断上还是存在难度的。
如果无法选择简易计税方法，依照财税[2016]140号文件规定，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。虽然这些支出是营改增之前发生的，但是如果是营改增之后销售的商品房，认为仍宜认可在适用一般计税方法时差额扣除的。
北京国税
北京国税热点问题（4月21日）
房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗
标注：似曾相识，看上面的内容。
学习理解：
一这是明确的房地产企业的事项，这个问题的范围所在。二是这是对于一般纳税人而言的，对于小规模纳税人，那没有一般计税方法和简易计税方法的选择，只有简易计税方法的使用。三是这是对于不同的项目的选择，这个是对于一个一般纳税人的房地产企业，有多个项目的(施工许可证多个)，是可以一个一个不同的项目来选择用哪个方法的。四是如果是一个施工许可证的对应项目，他们之间是一一对应关系的，那此时不能拆分这个项目中的不同商品房来选择，而必须用一个计税方法。