作为继商业地产、旅游地产之后又一投资风口，养老地产这一朝阳产业于近几年大热。然而在其发展过程中，“地产”大于“养老”的争议始终如影随形。多位业内人士均表示，国内的养老地产背后难掩卖房本质。以近期屡屡曝出负面新闻的华银地产为例，公众提及的槽点之一就是“以养老之名行商品房销售之实”。有专家指出，唯有戳破养老地产概念泡沫、核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。
夕阳下的朝阳银发市场
“银发市场”的可期前景，使得养老地产近年来颇受各路资本追捧。在泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等众多保险公司渐次试水养老地产的同时，包括万科、保利、万达等在内的知名房企也开始积极入场抢滩。
资料显示，房企对养老地产的探索可以追溯到十年之前。早在2008年，保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产；2013年初，由保利北京西山林语项目酒店改造而来的保利首个养老地产试点项目——和熹会老龄公寓，顺利落地并展开运营；时至2013年末，保利正式对外公布长期养老战略规划，宣布公司将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。在保利之外，万科“随园系列”三大养老产品线也于不久后面世；万达也与中国太平保险签署战略合作协议，宣告双方将在养老地产及商业地产方面展开合作……
而上述关于养老地产的探索，不过是当前房企涉足养老地产的一个缩影。据不完全统计，全国已有80家地产商进军养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。除龙头房企踊跃入场外，一些中小房企也纷至沓来，成为布局养老地产领域中的重要构成。
合硕机构首席分析师郭毅更是直言，我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上便布局了未来一个无限大的市场。
卖与养的矛盾
然而，养老地产概念大火，背后实则“虚热”。
有业内人士毫不留情地指出，国内养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。具体表现为：当前养老住宅产品大多是以“住宅建设+适老化元素”为特征，养老住宅区开发“重硬件、轻软件”以及“重设施、轻服务”。
北京房地产协会秘书长陈志也曾公开表示，由于定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
以近期不断被购房者投诉的华银天鹅湖国际生态城为例，业主称，该项目最早以养老项目自居，并以“生态养老”作为营销噱头，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始曝出无证售房、售后包租等问题，延期交房更是多位业主讨伐的情况；此外，北京首个、全国唯一一个共有产权、居家养老示范社区——双桥恭和家园养老院，在其运营满周年之际，外界对于其“以养老房之名，行商办房销售之实”的质疑仍未散去。
有分析认为，养老问题核心在于“后续运营和持续照护服务”，但当前养老地产主要盈利来自于长期租金收入和资产升值，该盈利模式现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定的、长周期、低成本、大规模的资金做支持，这一点与目前追求高杠杆和快周转的房地产开发有本质区别。
郭毅对于上述分析持认同态度。郭毅指出，从开发商自身的开发模式或惯有的传统经营模式来讲，“高周转、短平快”地回笼资金，从而实现比较高的利润预期，其实已经成为房企几十年一以贯之执行下来的一个商业逻辑。而养老地产高投入、回报慢的特点，其实还是侧重运营以带来更长远的利润回报。
“养老地产是一个带有福利甚至社会保障性质的产业，其重运营且盈利周期长的商业模式，与房企的传统商业逻辑确实存在背离。所以房企在做养老地产时，存在各类谋求变现的做法。”郭毅如是补充道。
从概念炒作向理性思考回归
“允许试错”以及“旨在纠错”，是当前市场对于养老地产概念大于实质现状的两种看法。
一部分人认为，由于没有可复制推广的商业模式，国内养老地产还处于早期兴起阶段“摸着石头过河”的摸索与试错，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善。因此通过销售型的养老地产运作模式，既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会，又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。
不过，更多的声音指出，养老地产理想的状态应该是回归需求。养老地产既有地产的商品属性，也具有养老服务的准公共产品属性，应从概念炒作向理性思考回归，要从各种花式概念向老年生活服务载体的本质上回归。唯有戳破养老地产概念泡沫，核心聚焦养老服务，从养老项目的概念卖点阶段真正回归综合养老服务解决方案的服务运营阶段，才是养老地产发展的一条破局之路。
在郭毅看来，不同的目标客群，定义不同的消费市场，并由此对应不同的盈利模式。养老地产若想回归到养老需求，便不得不考虑目标客群的定位问题。而政府之力在引导养老地产健康持续发展的过程中尤为重要，不可或缺。
郭毅认为，政府在养老地产的产业设计和规划上，应该从目标客群以及企业两个角度着手做好市场细分。首先在政府管制上，要考虑到企业本身的商业模式与诉求，可以规划分为两类养老地产产品：一类是销售型的，一类是可以长期持有运营型的，满足企业短期和长期的不同周期运作。其次，政府应对养老市场进行细分，结合目标客群的需求以及消费能力，把养老产品分为养老保障性质和市场化运营的多元化产品，以使得满足目标客群不同层级群体的养老需求。
“针对中低收入的老年人，养老保障型的产品可以满足他们的基本养老需求；对于那些消费能力高、对养老品质及服务有着更高追求的老年人，则可以通过市场化运营的养老机构予以满足。”
部分龙头房企布局养老地产情况
1保利：全产业链式介入
打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式
2万科：随园系列三大产品线
随园嘉树(大型养老社区)、随园护理院(国际化老年康复护理机构)和随园之家(社区居家养老服务照料中心)。提供不同层级不同照护方式的养老产品
3绿城：学院式养老
成立了专门的教育公司和“老年大学”，为老年人提供学习和娱乐服务