房地产在实现共同富裕中发挥着重要作用
补齐大城市住房保障体系短板是推进共同富裕的难点之一。在共同富裕目标引领下，我国住房保障体系顶层设计基本完成，主要包含三种住房：公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房。其中，在人口净流入的大城市，保障性租赁住房将成为发展重点。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难。这类人群既不符合中低收入家庭标准而无法申请公共租赁住房，又由于收入不高难以通过购买共有产权住房或商品房来解决住房问题。因此，要因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实地方政府主体责任，加快发展保障性租赁住房。在“租购并举”的框架下，补齐政策短板，满足中低收入群体住房的刚性需求和改善性需求，实现“住有所居”，逐步扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕。
广东房地产市场供求关系正发生深刻变化
从广东省城镇化、结婚、生育、人口流入、改善性居住需求等长周期因素对新建住宅需求中枢进行拟合的模型看，自1998年开始，在城镇化、人口红利释放、棚改政策刺激等多重因素作用下，广东省新建住宅需求中枢持续上升。2018年前后，出生人口、婚龄人口、净流入人口均迎来拐点，新建住宅需求中枢见顶。随着城镇化速度放缓、人口净流入动能减弱，广东省新建住宅需求中枢将“换挡”降速，预计未来30年将从前期的1.2亿平方米降至0.72亿平方米左右，每年实际销量将围绕需求中枢短期波动（见图1）。
随着住房需求中枢的下移，广东省房地产市场格局正在发生深刻变化，存在地区分化、企业分化、项目分化、产品分化。其中，一线城市与非一线城市房地产市场分化较为突出。一线城市商品房供应不足，高地价、高房价问题突出，租赁住房、保障性住房供给存在短板，居民实现“住有所居”的压力较大；非一线城市住房库存去化压力大，住房需求不足。
在行业长周期下行的情形下，房地产企业、购房者、地方政府均面临着修复资产负债表的挑战。具体表现在：房地产企业因销售下滑、预售资金监管趋严，流动性持续偏紧；购房者购房意愿下降，提前还款量增加，存在经营贷违规置换房贷现象；地方政府“保交楼、保民生、保稳定”任务仍较艰巨。房地产企业、居民、地方政府要求改善自身资产负债表意愿较强，对融资端支持政策有迫切诉求。
稳当下，谋长远，出实招，推进房地产因城施策
为改善贷款购房者的资产负债表，建议适当提高个人房贷定价调整的频率和灵活性。对房贷利率较高的客户，支持商业银行按照市场化、法治化原则与客户自主协商，签订补充协议降低存量房贷的利率加点水平，允许客户通过合法合规的方式调整债务结构，降低债务成本，从而减少提前还款。
为改善地方政府资产负债表，建议以政策性贷款的管理思路，引导商业银行向“保交楼”项目投放新增配套融资。参照专项借款模式，由地方政府统借统还，额度统筹纳入政府支出事项。对配套融资债权安全给予适当支持。例如，统筹担保资源为配套融资提供额外担保，明确新增配套融资还款顺序优先于专项借款，或约定新增配套融资与专项借款按比例同步偿还等。
准确把握共同富裕本质要求，重构梯度式房地产管理政策
当前房地产市场已由高速发展转入高质量发展阶段，地区分化明显，实施房地产管理政策的逻辑和环境已经发生变化，应当遵循经济发展和市场分化演进规律，准确把握共同富裕本质要求，区分热点城市与非热点城市，扩大地方政府因城施策自主权，通过租购并举的方式构建以五类住房产品（公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房、首套商品住房、其他商品住房）为核心的多层次住房体系。根据不同收入群体购买力和购房需求特点分类施策，从“住有所居”到“住有宜居”，实现由保障性住房市场向商品房市场过渡。
首先，公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房满足的是刚性需求，主要解决低收入人群“住”的问题，应在政策上给予最大力度支持。一是鼓励地方政府通过低价供地、租金补贴、成立市属国企对租赁住房统改统租、推动租购同权等方式发展保障性租赁住房；二是扩大租赁住房贷款支持计划试点范围，加大金融支持租赁住房的力度，鼓励金融机构提供与项目回收周期匹配的租赁住房长期运营贷款。三是允许长租房承租人在具备经济能力后优先购买承租房产，通过发展附带限售条件的共有产权住房，降低新市民购房门槛，满足刚性需求；逐步将住房产权与公共资源脱钩，提升承租人公共服务获取能力，将承租房与学位等公共资源挂钩。
其次，首套商品住房满足的是刚改需求，主要解决中等收入人群“住”的问题，政策上应给予适当支持。可通过给予优惠的首付比和个人住房贷款利率、增加公积金贷款额度、支持公积金付首付等方式满足其购房需求；对首套住房进行清晰的定义，原则上每人只可以在首次购房时享受购房的政策优惠。
最后，其他商品住房满足的是一般性需求，应通过市场化方式给予支持。在确定首付比和利率下限的基础上，由银行根据自身风控要求设定首付比和利率；对一般性需求产生的财富效应，逐步通过税收手段进行调节。
全面落实因城施策地方自主权
根据人口净流入情况、住房需求特点，区分热点和非热点城市，落实地方政府自主权，对不同类型的住房发展有所侧重。
另一方面，应适当支持热点城市的刚改需求。一是明确地方政府可自主管理的权限范围和流程。在保持需求端政策总体稳定的基础上，可考虑对房地产调控政策进行微调，充分发挥热点城市作为火车头的作用，提升房地产市场整体复苏的速度。二是简化优化调控规则。优化契税分类维度、非普通住房认定标准、限贷等政策。明确“认房”标准为购房时点查册时拥有的商品住房数量。保留住房套数的维度，按照首套房、二套房（含改善性住房）、三套及以上确定首付比和利率下限、税率等。三是调整管理政策与行政区域挂钩的思路。考虑到大量的住房需求集中在拥有核心资源、重要产业集群的区域，存在超行政区域的外溢现象，建议不再按照地理行政区域划分限购区和非限购区，改为按照核心区和非核心区设计差异化政策。四是对热点城市新市民、青年人、符合条件的人才出台差别化的限购、限贷政策。对热点城市核心区保持需求端调控政策总体稳定，对热点城市非核心区适度增加调控灵活性，对于核心区重点人群的支持政策可参照非核心区域执行。
非热点城市以满足刚改需求、一般性需求为主，刚性需求为辅。非热点城市房地产市场面临的主要矛盾是供过于求，库存去化压力较大，建议在限购、限贷、限价、限售、税收政策上有序松绑，让商品房回归市场定价。例如，可考虑对土地限价、商品房限价、契税分类维度、非普通住房认定标准、“认房又认贷”、公积金支付首付等政策进行简化优化，更好地满足市场需求。■