2019-05-08作者：求实说法浏览：5994
随着经济社会发展和民间金融市场的活跃，;名为房屋买卖实为民间借贷关系的案件，逐步呈现上升趋势。司法实践中，少部分相似案例中的房屋买卖合同被法院认定有效，但是大部分相似案例中的房屋买卖合同被法院认定无效。以下我们将通过具体案例解析民间借贷中签订的房屋买卖合同效力到底如何。
指导性案例72号：汤某、刘某、马某、王某诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
案号：最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第180号
指导意义：
借款合同到期后债务人无力偿还借款，双方经协商一致将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系的行为合法有效。此商品房买卖合同并非为双方之前的借款合同提供担保，也不违反《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应予以审查，以防止当事人将超高利息转化为已付购房款。
案情简介：
汤某、刘某、马某、王某与雁海公司先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对雁海公司合计2.6亿元借款的债权。
该债权陆续到期后，因雁海公司未偿还借款本息，双方随后重新签订商品房买卖合同，约定雁海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款。
后因雁海公司拒不交房，汤某等四人向新疆高院提起诉讼，主张双方在借款合同到期后签订的商品房买卖合同有效，雁海公司逾期交付房屋构成违约。
判决结果：
新疆高院一审判决：
雁海公司向汤某等四人支付违约金9275057.23元和律师费416300元。
雁海公司不服向最高法院上诉称，双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含过高利息。最高法院：
一审判决错误，遂改判：撤销一审判决;驳回汤某等四人的诉讼请求。
法院意见：
民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期雁海公司难以清偿债务时，通过将雁海公司所有的商品房出售给汤某等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。雁海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。
但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且雁海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释〔2015〕18号]
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
朱某与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
案号：最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号
如果借款合同为案涉商品房买卖合同的履行附设了解除条件，即借款到期，债务人还清借款，商品房买卖合同不再履行;借款到期，债务人不能偿还借款，则履行商品房买卖合同。此解除条件不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效。
本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。
禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中"如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项"的约定，并非法律上禁止的流押条款。
首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某所有。
其次，案涉十四份协议均为依法成立并生效的合同，双方当事人约定提供担保，并附设了解除条件，该约定并不违反法律、行玖法规的强制性规定。
案例：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨某商品房销售合同纠纷案
案号：最高人民法院(2013)民提字第135号
当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保并办理商品房备案登记的，借款人无力还款时，债权人只能申请法院拍卖或者变卖案涉房产，而不能直接取得房屋所有权。
最高法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。
尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
案例：张某、贺某房屋买卖合同纠纷案
案号：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1543号
最高法院认为，张某、贺某与金冠公司之间是民间借贷合同法律关系，并非商品房买卖合同法律关系。
首先，本案的《借款补充协议二》、《债务清偿协议书》、三份《株洲市商品房(预)销售合同》及《债务清偿结算书》均是为解决张某、贺某与金冠公司之间的民间借贷合同法律关系而签订。
双方签订三份《株洲市商品房(预)销售合同》的目的并不是真正要将案涉房产转让给张某和贺某，转让案涉房产并非双方的真正意思表示，而是为了促使金冠公司履行债务，实为对双方之间借贷关系的担保。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，本案应按民间借贷法律关系审理。
案例：郑松与拓海公司房屋买卖合同纠纷案
案号：最高人民法院(2016)最高法民申1234号
从双方签订的《借款合同》的约定看，郑松向拓海公司支付的300万元实为履行借款合同的出借义务，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的105号商铺，只是用作借款合同的担保物。上述合同约定的内容可以证明，双方的《商品房买卖合同》并非为了实现房屋买卖，真实的意思是作为《借款合同》的担保。简言之，郑松与拓海公司之间真实法律关系是民间借贷，《商品房买卖合同》只是作为借贷担保的一种方式。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：郑松关于原判决认定其未支付购房款等事实缺乏证据的主张，本院不予支持。
归纳总结：【最高院】有关买卖合同为借款合同提供担保10条裁判意见
2.双方当事人既签订买卖合同又签订借款合同，但支付款项一方支付的款项实为借款，而并非是买卖合同价款的，应当认定买卖合同系为借款合同提供担保。
3.商品房买卖合同为借款合同提供担保的，商品房买卖合同已办理了商品房预售登记，具有公示作用以及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分，但价款人不能清偿债务时，债权人应以担保房屋清算后所得的价款进行受偿。
4.买卖合同为借款合同提供担保情形，借款合同为主合同，买卖合同为从合同，债务人不履行还款义务，并不发生自动履行买卖合同而借款合同终止的效力。
5.债权人与债务人将原来借款本息转化为购房款，并签订房屋买卖合同的，该买卖合同并非是为借款合同提供担保。
6.第三人为担保借款合同债务人履行债务与债权人签订的买卖合同，同属于买卖合同为借款合同提供担保情形。
7.买卖合同为借款合同提供担保，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形时，该种担保合同应为合法有效。
8.买卖合同为借款合同提供担保，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。
9.买卖合同为借款提供担保，当事人以买卖合同起诉法院驳回，构成借款合同诉讼时效中断。
10.当事人以签订商品房买卖合同作为借款的担保，出借人已按照民间借贷法律关系起诉，并依生效判决申请执行以拍卖房产的，其他非买卖合同当事人诉请确认该商品房买卖合同无效的，法院不予支持。