【裁判要旨】当事人之间为借款担保而签订《商品房买卖合同》，并办理房屋移交和备案登记，但双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院因执行案件就该房屋查封之后，无论该房屋的名义买受人是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变《商品房买卖合同》系为借款担保的性质。名义买受人（案外人）对该房屋享有的权利不能排除人民法院对作为该房屋实际所有权人（被执行人）的执行。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2019）最高法民终1548号
上诉人（原审原告）：北京首都旅游集团有限责任公司。住所地：北京市朝阳区雅宝路****。
法定代表人：段强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿智强，北京市海勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙新昱，北京市海勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区文林街与海城街西南角。
法定代表人：程凤江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区集中区赣水路**。
法定代表人：徐健菲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙卫宏，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称首旅集团）因与被上诉人黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司（以下简称华风家俱公司）、黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司（以下简称北亚公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2018）黑民初341号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。首旅集团的委托诉讼代理人耿智强、孙新昱，华风家俱公司的委托诉讼代理人耿成岩、周垚，北亚公司的委托诉讼代理人孙卫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北亚公司答辩称，（一）首旅集团与北亚公司之间有另案不予执行仲裁裁决之诉，而本案则是基于另案仲裁裁决引起的，首旅集团申请执行标的不真实，本案应当等待另案的裁判结果。（二）北亚公司与华风家俱公司的关联企业华风房地产公司存在合作开发法律关系，北亚公司认可华风房地产公司向华风家俱公司销售，但不认可双方之间的资金往来。（三）华风家俱公司与华风房地产公司之间是否形成由借款关系转变为房屋买卖关系，北亚公司对此不知情。
首旅集团向一审法院起诉请求：准许执行案涉房屋；案件受理费由华风家俱公司、北亚公司负担。
仲裁期间，北京仲裁委于2006年11月28日向一审法院提交首旅集团的财产保全申请。一审法院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚公司价值7.55亿元人民币或等值财产，包括案涉房屋在内的十余栋在建工程。查封期限为二年。一审法院又于2008年11月13日、2009年11月17日、2010年11月22日、2011年11月8日、2012年11月12日、2013年11月13日、2014年11月14日、2015年11月12日、2018年11月2日陆续作出（2007）黑高法执字第12-2号、（2007）黑高法执字第12-3号、（2007）黑高法执字第12-6号、（2007）黑高法执字第12-8号、（2007）黑高法执字第12-9号、（2007）黑高法执字第12-10号、（2007）黑高法执字第12-11号、（2007）黑高法执字第12-12号、（2007）黑高法执字第12-13号执行裁定，继续查封上述财产。2007年4月25日，首旅集团向一审法院申请执行上述仲裁裁决，该院于2007年4月27日立案执行。
另查明，华风家俱公司成立于2002年1月31日，公司类型为有限责任公司。自2002年1月22日至5月10日期间，以银行转账方式分八笔共向华风房地产公司转款2212万元，分别是2002年1月22日转款600万元、2月4日转款300万元、3月1日转款100万元、3月4日转款50万元、3月19日转款800万元、3月28日转款两笔50万元与300万元、5月10日转款12万元。华风房地产公司在转款当日向华风家俱公司出具单位往来资金结算票据，载明交款事项为借款。
2003年5月9日，北亚公司取得了华风国际商城商品房预售许可证。
2003年8月30日，华风家俱公司通过华风房地产公司就案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，北亚公司加盖公章，上述两份《商品房买卖合同》又于2006年4月10日在房产部门进行联机备案预售登记。两份合同约定，北亚公司将华风国际商城B2栋1单元101号、B2栋2单元101号商品房出售给华风家俱公司，房屋按套计算总价款为22112825元，付款方式100%现金交纳。
2005年11月7日，华风房地产公司向华风家俱公司出具《承诺函》，该函载明，因华风房地产公司与北亚公司联合开发华风国际商城，因急需大量资金，华风房地产公司受北亚公司的委托，曾向华风家俱公司融资，累计融资22112825元。北亚公司为保障华风家俱公司资金安全，已于2003年8月30日以融资总额为购房款总额签订商品房买卖合同。现华风房地产公司代表北亚公司承诺：如一年内仍无法还款，华风家俱公司有权直接履行商品房买卖合同。
2005年12月26日，华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司、黑龙江华风建筑工程有限公司（以下简称华风建筑公司）B区项目部四方就案涉房屋签订《房屋移交书》，四方均加盖印章。该《房屋移交书》载明：“华风房地产公司与北亚公司于2002年9月23日签订《合作协议书》，约定双方联合开发，北亚公司以土地使用权出资，华风房地产公司负责项目全部投资和房屋销售。华风家俱公司购买华风世贸广场B2栋房屋，共两套，建筑总面积8845.13平方米，总价款22112825元；2003年8月30日，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，余款已交付。现将该栋房屋交付给华风家俱公司使用。附：1.大门钥匙两把；2.交付房屋由华风家俱公司自行管理使用；3.配套工程的维修与完善由华风建筑公司继续负责；4.合同约定的产权及验收手续由开发方继续办理”。经办人华风房地产公司员工逄一鸣、华风建筑公司魏轩作为证人出庭证实其参与签订协议的事实，华风建筑公司电工霍金洲出庭证实其参与移交的事实。
2006年，因哈尔滨仲裁委员会受理华风建筑公司与华风房地产公司、北亚公司申请仲裁案件，华风建筑公司申请财产保全，华风家俱公司用案涉房屋为华风建筑公司财产保全申请提供担保。哈尔滨市香坊区人民法院于2006年10月18日对华风家俱公司法定代表人刘云进行询问。刘云陈述，用其公司购买的华风国际商城B2栋房屋进行担保，价值22212825元，已全款交付，办不了产权证，但合同已备案。同日，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2006）香法执字第660号民事裁定与（2006）香法执字第660-2号协助执行通知书，查封了案涉房屋。
至一审法院审查时，包含案涉房屋在内的“华风国际商城项目”工程未竣工验收。
关于华风家俱公司是否在查封前合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有事实需发生在人民法院查封之前。本案中，华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司、华风建筑公司B区项目部四方于2005年12月26日签订《房屋移交书》，向华风家俱公司交付钥匙、移交房屋，可证实在人民法院查封前合法占有案涉房屋。
关于案涉房屋未办理产权登记原因的问题。因案涉房屋至今未办理竣工验收，客观上不具备办理产权登记的条件。即未能办理房屋所有权变更登记非华风家俱公司原因所致。
综上，华风家俱公司所享有的民事权益，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可排除申请执行人首旅集团对案涉房屋的强制执行。首旅集团的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回首旅集团的诉讼请求。案件受理费152364.3元，由首旅集团负担。
二审中，首旅集团提交了两份证据：1.《关于履行<商品房销售合同>谅解备忘录》（以下简称《备忘录》），拟证明华风家俱公司与北亚公司在法院查封之前未达成以房抵债的合意，未签署合法有效的房屋买卖合同。并且在法院查封之前，华风家俱公司未合法占有案涉房屋。华风家俱公司质证认为，《备忘录》的形成是为了在2005年12月26日向华风家俱公司实际交付房屋而签订的，第三段第一条、第二条约定“交付”是指过户，并不是实际交付房屋。北亚公司认可《备忘录》的真实性、关联性和合法性，但认为虽然案涉房屋买卖合同是在查封之前形成的，但在2006年之后北亚公司实际没有参与诉争房屋的交易，后续事实无法确认。2.七台河仲裁委员会（七仲裁字[2007]5号）裁决书，拟证明华风家俱公司在法院查封前未合法占有案涉房屋。华风家俱公司质证认为，七台河仲裁委员会于2012年10月21日公告撤销上述裁决书，该裁决书没有证明效力。北亚公司也认为该裁决书被撤销，已失去证明效力。
本院对一审法院认定的基本事实予以确认。
另查明，2006年4月10日北亚公司与华风房地产公司签订《协议书》约定，“双方对乙方（华风房地产公司）以往将A1、B2、C1区抵押给债权人一事的解决达成如下协议：一、双方联合开发华风国际商城项目，建设资金全部由乙方自筹，施工期间，由于资金短缺，向投资公司等三家企业借款，为提供担保，以将该项目A1区以3000元每平方米，B2区以2500元每平方米，C1区以3127元每平方米的价格分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押。甲方（北亚公司）对此完全理解并同意。二、根据哈尔滨市关于商品房需办理预售登记的规定，为避免因债权人纠缠而影响工期，甲方同意与上述债权人签订售房合同，办理预售登记。三、甲方售房收入除应归还首率之外，其余款项应优先偿付上述债权人欠款，如在2006年年底之前将上述款项偿还完毕，乙方负责解除上述售房合同。”
本院认为，本案的争议焦点有二：一是基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系；二是华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
（一）基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系
结合首旅集团的上诉理由，其主要诉讼思路是先否定华风家俱公司主张的借款事实的真实性，并在此基础上进一步说明如果借款事实是真实的，那么案涉《商品房买卖合同》的性质也是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖。据此，本院针对首旅集团的主要上诉理由分析如下：
从华风家俱公司角度而言，其主张与北亚公司形成商品房买卖合同关系的主要事实根据是签订了《商品房买卖合同》又办理联机备案登记手续；华风房地产公司向华风家俱公司所作《承诺函》；华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司及华风建筑公司B区项目部共同形成的《房屋移交书》等。经查，案涉借款事实发生之后，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，后又办理联机备案登记手续，但联机备案登记的法律意义是防止诉争房屋发生再次转卖的情形，并非认定交易性质的决定性因素。华风房地产公司单方出具的《承诺函》中明确记载“如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同”，即在案涉《商品房买卖合同》签订两年之后，华风房地产公司仍然承诺还款，而华风家俱公司并未提出异议。案涉《房屋移交书》并无北亚公司实际参加，华风家俱公司至今未证明北亚公司作为房屋移交方的事实。诉讼中，北亚公司认可华风房地产公司为投资案涉项目可对外进行借款以及为担保借款安全而签订房屋买卖合同，但对于将诉争借款转变为购房款的事实表示并未参与，并不知情。上述《房屋移交书》不能证明北亚公司与华风房地产公司、华风家俱公司将借款转变为购房款的合意。
从首旅集团角度而言，其主张案涉交易的法律性质系为借款提供担保的主要事实根据包括：1.华风房地产公司单方出具的《承诺函》已经说明华风房地产公司代表北亚公司承诺，如一年内无法还款，华风家俱公司有权直接履行房屋买卖合同；2.2006年4月10日签订的《协议书》亦说明华风房地产公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商场项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于B2区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押；3.首旅集团提交的华风家俱公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》记载，为保障华风家俱公司借款资金（22112825元）的安全，北亚公司同意以商品房销售给华风家俱公司的形式为华风家俱公司的上述资金进行担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。并且就《商品房销售合同》履行达成的谅解中亦说明北亚公司同意交付（过户）给华风家俱公司，同时华风家俱公司正式放弃主张借款的权利。
综合以上证据，能够证明案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了保证华风家俱公司借款的资金安全而以案涉房屋作为担保，且直至2007年4月华风家俱公司才承诺放弃主张借款的权利。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房产，故在人民法院查封时，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对华风家俱公司借款的担保，双方当事人并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院查封之后，无论华风家俱公司是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变案涉《商品房买卖合同》的性质。一审判决认定华风家俱公司与北亚公司在人民法院查封之前已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，认定事实不清，本院予以纠正。另外，关于华风家俱公司提出上述查封未在登记机关进行登记，不发生法律效力的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。故案涉房产的查封是否办理了登记，并不影响查封的效力。华风家俱公司的该项主张，本院不予支持。
（二）华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益
此外，北亚公司主张其已向一审法院提起申请不予执行（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决一案，一审法院已经开庭审理且尚未审结，本案应当中止审理。本案是华风家俱公司针对案涉房屋提起的执行标的异议之诉，应当审查案涉房屋能否作为北亚公司的财产予以执行。（2007）京仲裁字第0307号仲裁裁决内容是解除北亚公司与首旅集团之间的交易合同，北亚公司向首旅集团返还款项。故上述仲裁裁决内容并不涉及案涉房屋，并不影响本案对案涉房屋作为执行标的能否执行的认定。在北亚公司申请不予执行（2007）京仲裁字第0307号仲裁未得到人民法院支持之前，并不影响本案关于案涉房屋能否作为执行标的的审理。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。首旅集团的上诉请求成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初341号民事判决；
二、准许对位于哈尔滨市南岗区湘江路、嵩山路、赣水路街坊的华风国际商城项目B2栋1单元101号、B2栋2单元101号房屋的执行。
一审案件受理费152364.3元，二审案件受理费152364.3元，共计304728.6元，由黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司负担。