不动产登记审查的法理与构造书籍推荐

王亦白，男，1977年12月生，江苏扬州人。现任中华人民共和国自然资源部自然资源确权登记局处长、部公职律师，长期从事土地管理和产权登记工作。中南财经政法大学法学学士（2000年），中国政法大学宪法学与行政法学硕士（2003年），中国人民大学民商法学博士（2018年）。主要研究方向：不动产登记、土地政策。

主题词：（选填）

不动产登记审查实务

内容简介：

目录：

序1

导论1

01何以研究不动产登记审查？1

02他山之石与我们的不足3

03路径框架及创新愿景6

第1章不动产登记的私法和公法双重属性11

11现代社会公权力介入财产权的理论观察——主要以不动产为对象11

111传统社会财产权向现代社会财产权的转型11

112现代社会财产权保护的公法化17

113公权力之于现代社会财产权的意义21

12我国不动产登记的概念界定和法律属性之争25

121不动产登记语义考25

122不动产登记的概念厘定28

123我国不动产登记的发展历程31

13私法和公法不同语境下的不动产登记36

131我国不动产登记在物权变动中的角色36

132不动产登记簿的私法效力39

133作为行政行为的不动产登记及其类型化42

134不动产登记的公法效力48

14私法为“体”公法为“用”的不动产登记及其区分实益51

141私法为“体”公法为“用”的法律属性定位51

142私“体”公“用”定位之实益54

第2章不动产登记审查的价值取向和目标设定56

21不动产登记审查的本质与价值取向56

211不动产登记制度的主体功能和附带作用57

212不动产登记审查的本质剖析63

213不动产登记审查在私法层面的价值目标65

214不动产登记审查在公法层面的价值追求71

22依法行政与不动产登记审查75

221服务行政与不动产统一登记的契合75

222不动产登记审查中公权力的谦抑性和社会公众的参与78

223不动产登记审查对“放管服”改革的因应81

23不动产物权变动模式与不动产登记审查83

231三种典型的登记制度及其与物权变动模式的互动84

232登记对抗主义与登记生效主义的利弊分析及中国的选择88

233登记对抗主义抑或登记生效主义：对登记审查的影响90

24不动产登记审查模式的选择92

241关于登记审查可资参考的境外经验92

242我国形式审查和实质审查的争论及其区分标准94

243我国不动产登记审查模式的应然和实然100

244构建三个层面的不动产登记审查体系104

第3章不动产登记审查制度的基本架构106

31不动产登记审查主体之配备106

311比较法上的不动产登记机构和工作人员107

312登记机构从分散走向统一的中国选择109

313登记机构和经办机构关系之厘清113

314建立不动产登记官制度的思考和建议118

32不动产登记审查标准之确立123

321基于审查职责的履职尽责、合理审慎的审查标准123

322受理前后不同阶段审查程度的差异性126

323登记审查中不同层面的注意义务129

33不动产登记审查对象之限定133

331审查对象的基本构成133

332针对申请主体的审查136

333针对申请客体的审查138

334针对“事”及“其他”的审查141

34不动产登记审查程序之设置144

341以审查为核心的不动产登记程序构建144

342收件受理阶段的审查环节与结果设置及有关建议147

343审核登簿阶段的审查环节与结果设置及有关建议151

第4章不动产登记审查的运行分析156

41不动产登记审查的运行逻辑157

411登记能力及其确定157

412登记类型及其区分160

413登记原因及其识别162

42不同类型不动产登记审查的具体分析168

421登记生效主义下权利登记的审查问题168

422登记对抗主义下权利登记的审查：以土地承包经营权为例176

423其他登记的审查：以预告登记和查封登记为例182

43不动产登记资料查询中的审查问题188

431不动产登记资料查询概述及与政府信息公开的区别189

432境外立法经验和我国登记资料查询制度探索193

44对不动产登记审查和交易监管一体化的思考204

441房屋交易监管与登记审查的“分分合合”及存在的问题205

442房屋交易登记的关系及登记审查与交易监管一体化的可行性208

443推动不动产登记审查与交易监管一体化的具体路径211

第5章不动产登记审查体系的健全完善214

51不动产登记代理对登记机构审查的减压：从规范登记申请着手215

511不动产登记代理的他山之石和我国的制度探索215

512统一登记背景下建立不动产登记代理制度的现实意义216

513健全我国不动产登记代理制度的思路和措施219

52公证对于登记机构审查的辅助作用：审查责任的分担和分流221

521公证介入不动产登记的比较考察221

522将公证引入不动产登记的利弊分析224

523不动产登记审查中有限度引入公证的路径227

53行政体系内部校正：登记机构自身及上级行政机关的作为231

531异议登记的临时性保护232

532更正登记的校正功能及依职权更正之限束236

533不动产登记案件行政复议的适用240

54司法权的外部介入：兼谈登记错误的责任认定及司法救济243

541司法权之于登记机构审查的作用及民行交叉登记纠纷的处理244

542民事诉讼在物权变动原因层面对于登记审查的有效补救250

543行政诉讼对于登记机构审查的监督253

544不动产登记错误的责任认定与赔偿诉讼的路径选择258

第6章结论和建议272

61结论与展望272

62制定《不动产登记法》的立法建议278

参考文献290

一、中文著作290

二、期刊论文292

三、学位论文297

四、外文专著及文献297

前言或序言：（选填）

序

作者21世纪初随我攻读法学硕士学位，当时即展现出较好的公法素养，惜乎其毕业即弃“学”入“仕”，选择经世致用作为人生追求。不曾想他不忘初心，在部委机关工作十余年后，又悄然重返校园，且从法大赴人大、脱“公（法）”向“私（法）”，实现了学业上的重大转向，为师颇感其勇气可嘉。更加可赞的是，当在职博士生成为许多导师门下“困难户”时，他能够静心治学、用心修业，将不同学业阶段的学术训练融会贯通，并与其所从事不动产登记领域行政管理相结合，居然三年即如期获得民商法学博士学位……虽然这其中有其选题得当（与自身工作结合紧密）的缘故，但也足以让我这个曾经的导师感到欣慰了。或许，我国学界少了一位法学教授，但国家多了一名学者型官员，于法治建设究属幸事。

喜见学生博士论文付梓，欣然为之序！

马怀德

2018年11月17日于蓟门桥

精彩书摘或读书笔记：（选填）

后记：回眸我的法学历程

十五年前，我在硕士论文的“后记：一挠法学的七年之痒”中感慨，前后历时七年，先至武汉，再赴京师，在戴着口罩的2003年之夏，在非典肆虐的北京城，暂离（抑或永别？）我的法律学徒生涯。当时表示，将牢记“法律应当被信仰”的铭训，终身“视法律为上帝、作法律的顺民”，并追问自己，“可是，可是，胡汉三还能回来吗？”而今，随着博士论文（原题为“论不动产登记审查——以公私法接轨为视角”）答辩全票通过，特别是借博士论文修缮付梓之机（主要是基于体系完整性的考虑增加了部分内容），终于可以作一回答了。

回溯至1996年夏天，我因高考失手而致投奔北大“未遂”，来到位于武昌鲁巷的中南政法学院（后来整合更名为中南财经政法大学，或谓之“中南法商学堂”方显雅致，然否？），“未遂”可能是我记住的第一个法律术语。从扬州沿长江逆水而上恰是见证我的这种失意，怎一个郁闷了得！今天看来，上天是公平的，在向我关上一扇门的同时，又为我开启了另一扇门，无心插柳地置身“法家”门下，实为不幸中之大幸。我曾在唉声叹气中虚度光阴，直到有一天，一个山东牟平人向我们展示了法学的魅力和法学家的风度，当时北京大学贺卫方教授频频来汉讲学，是他的讲座完成了我的法律启蒙，原来法学也可以这样！贺公曾戏言“鲁巷正合山东人”，他是那四年我见过的并不太多的学问皇皇而又风度翩翩的学者，虽然他多少有点述而不作的味道。法学开蒙之后，在那个“志士”的年龄（我意就人生追求而言，二十可为志士，四十当为名士，六十应为居士），我有着鼓吹法治的冲动，其时民间性的京汉名家宪政文化论坛的数期举办系我亲力亲为促成。

离开法大后，我即进入职业生涯，部委机关的工作虽说经常同法律政策打交道，但与法学只是沾边而已。并且，由于我硕士阶段研读公法，而职事所涉多属私法范畴，知识背景与实践领域可谓大相径庭，深感再续“法缘”之可望而不可及。随着阜内大街64号大院内花开花落，自己心中一直抱持的法学博士情结，实不知何时方能纾解……直到2015年，“过五关斩六将”，蒙朱岩老师不弃，将我这个或许并不算很合格的学生收于民商法学门下，实现了我由硕而博的深造夙愿，也给我带来了跨界公法私法的极大挑战。

在中国人民大学法学院求学期间，朱岩教授亦师亦友，对我这个“土”官员的指导，让他这样的“洋”博士费心良多，不同层面、不同话题的畅快交流，往往置我于相见恨晚之境，千言万语难表谢意之一二。当斯时也，人大民商法课堂名师云集，王利明、杨立新、姚辉、叶林、张新宝、龙翼飞等诸教授岂止“传道授业解惑”以蔽之，后又欣见王轶教授执掌法学院，高圣平教授荣列教育部长江学者，备感人大作为民商法学重镇之威名绝非“浪得”，而可持续发展之更为可期，深以置身其间为荣！似乎一下子又回到当年求学的青涩岁月。

借此机会，我要特别感谢硕士生导师中国政法大学的马怀德教授以及焦洪昌、刘莘诸教授，亦应感谢本科恩师当时中南财经政法大学的刘茂林教授以及关保英、童之伟、范忠信诸教授，他们对我的关心帮助起自学问，但早已超出学术，“仙人指路”般地影响着我的人生选择，那种用心令人难忘，个中情义长驻心间。还要感谢苏州大学法学院的张鹏教授，他为人忠直、治学严谨，引我入行、指点前行，我与他相识自乡谊始，友情历二十余载而弥坚，必长久珍惜之。此外，感谢母校的中国政法大学出版社特别是余娟编辑，惠允出版这部介乎学术与实务之间的博士论文“升级版”。

最后，应当感谢我的父亲王长松和母亲翁翠香，他们生我养我、无私帮我，善良通达、言传身教，既让平民出身的我衣食无忧、宠辱不惊，还营造出我一生受用不尽的和谐宽容的氛围，使我自主自如、从心所欲地做人做事，我将用余生去报答他们。“秀才人情纸半张”，对于生命中的贵人，需要感谢的还有很多，方寸之地所限，不再一一列名。但是请相信，做人有情有义、做事有板有眼是我的人生信条，必将始终怀着感恩之心看待人生、善待朋友。

三年博士生时光，转瞬即逝；三年苦行僧生活，亦有甘甜。当博士学位论文行将完工时，工作十多年的机关大门口人影幢幢，在“国土资源部”大牌子下拍照留念的人来来往往，这不正是我即将离开人大法学院心情的生动写照么，好在是从广袤的“国土”到更宏大的“自然”，随后不久，“自然资源部”运行如常……望着眼前这部还不太成熟的书稿，想着自己即将又要离开法学门庭，殊为不舍。如果说学士论文只是敷衍了事，硕士论文是其貌不扬的“初生儿”的话，就让这个还显得不够完美的“小二子”，作为我再次踏入法科这段生活的纪念吧！曾经，我自谓法律的精神已溶入血液之中，心灵深处已经同自由、平等、法治、人权等高妙的价值无从分离；今天，我想说的则是，为了爱我的和我爱的人，一切的一切都将沉淀下来，作为我过往人生的经验，更成为我继续前行的动力！

行文至此，意犹未尽。还要表达的是，自圆其说原系学术论文的基本要求，“文责自负”亦属读书人的操守所在，这本书不过是我这个“自然人”的所思所悟。其中观点若有偏颇抑或错谬之处，当然应由本人负责，而与我所在的部门、岗位无关，即使你和我都如苏力所言“深深地嵌入这个世界之中”……