导语：如何才能写好一篇土地确权的法律依据，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
土地确权的意义：首先是有利于强化物权保障。土地是农业最基本的生产资料，也是农民的“命根子”，一经确权，农民就是土地承包经营权的物权权利人，有利于依法保障农民的土地承包权益。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
1农村土地承包经营权确权登记颁证及其意义
2农村土地承包经营权确权登记颁证的必要性
2.1有利于土地承包关系稳定
做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作，是在现有的土地承包制度的基础上进行土地承包经营权的从新认定，并对经营权人及其土地承包经营的信息进行全面登记备案，有利于明确土地承包经营权归属，为调解土地承包经营纠纷、维护农民合法权益提供有力的法律依据，是对原来形成的土地承包关系的健全与完善，是依法维护农民土地承包经营权的重要举措。从而促进土地更好的处于良性的经营状态，促进土地承包关系的和谐稳定。
2.2有利于推动土地规范流转
做好农村土地承包经营权确权登记颁证工作，使土地承包经营权归属清晰，农民好比吃了“定心丸”，要外出务工经商的，或劳动力不足的农民就可以放心地把土地流转出去，既不会造成撂荒，还可以增加财产性收入。如若发生承包地纠纷，调解处理就会有据可查。可见，颁证后，土地流转将会更规范，土地权属人的合法权益将受到更好的保护。通过土地的规范流转，促进城乡资源要素的均衡配置、新型城乡关系的形成，是深化农村产权制度改革、增加农民收入的有效途径。
2.3有利于促进土地规模经营
通过土地的规范流转，促进土地适度规模经营，是发展现代农业的客观需要，在提高农民的组织化、专业化程度、增强农产品市场竞争力、增加农民收入等方面将发挥积极作用。目前主要体现在专业化合作社，如经济作物规模化生产、水产品规模化养殖等，这些都是在市场竞争中摸索出来的新的发展模式。因此，新型农业产业化的基础是集中的连片土地，这也显示出土地确权登记颁证的必要性。
2.4有利于扩大农民物权范围
做好农村土地承包经营权确权登记颁证，从而建立农村产权制度，完善农村市场经济制度，拥有明确的土地承包经营权，农民可以自主进行土地的出租、转包等形式的流转，从而获得更多的经济利益。土地物权归属不动产，农民还可以进行银行抵押贷款，缓解生产经营过程的资金不足，实现土地的保值增值，使得农村土地在权益用途范围上得到拓展。
3土地承包经营权确权登记颁证可能遇到的问题
确权登记颁证工作虽然有过试点，但宣传力度不足，干部群众缺乏认知；二轮土地承包的原始资料不完整或不准确，有的农户土地承包经营权证已丢失；土地面积变动较大，有被国家征用的，有因自然灾害损毁的，有被撂荒的，有改变用途的，这些都给航拍带来一定难度；有的原户主死亡、分家拆户，都须要变更承包经营权证；有的地块有争议。这些都会给确权登记颁证工作增加工作量和一定难度。
【关键词】:停车位产权归属业主人防工程
一、停车位的含义
二、停车位的分类
从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。
三、产权归属、众说纷纭
(一)产权归开发商。
依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。
(二)产权归人防部门。
人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》,认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有,具体由人防办管理。
人防工程是“人民防空工程”的简称,它是指“国家为了应对战争,提高城市整体防护能力,保护人民的生命和财产的需要,修建的地下防护建筑及其设施、设备。”人防工程包括为保障战时人员与物资装备、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国,对人防工程实行多元投资,即不仅仅由国家兴建,而且在城市商品房开发中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工程。因此,随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。同时,人防工程的建造利用要坚持“平战结合”的原则。
我国《人民防空法》第20条规定:“建设人民防空工程,应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”具体而言,人防工程的建造目的是防范和减轻空袭的危害,从而服务于国防的需要。但是,在和平时期,可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,从而实现物尽其用。因此,实践中很多房地产开发商在获得有关行政部门的审核同意后,在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下,往往将这种人防工程改建为地下停车位使用,这也就是我们所演的利用人防工程改造的地下停车位。利用人防工程改造的地下停车位的所有权比较难以认定。我国法律要求。城市新建民用建筑,必须修建人防工程。
(三)产权归全体业主。
目前对地下停车场产权诉求最强烈的就是小区业主。其基本的理由是将地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施,认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中,因而,其产权当然属于业主。
上述不同利益的诉求主体观点与利益明显冲突,虽然各自都有一定的法律依据,但是都是似是而非,并不能完全令人信服。随着我国社会管理社区化的日益推进,尽快厘清小区地下停车场的产权归属及其法理依据是我们法律研究者与法律工作者义不容辞的责任。
参考文献:
[1]张军斌、黄武双,物业权属于物业管理[M],中国法制出版社,2002,37
[2]高富平,小区停车位产权归属问题探讨[J],法苑,2002
[3]陈华彬,现代建筑物区分所有权研究[M],法律出版社,1995,46
[5]王利明,物权法论[M],中国政法大学出版社,1997,15
(三)规范土地流转，建构城乡统一流转市场。针对现阶段流转的无序化、随意性，应进一步完善流转程序方面的规定，规制流转合同内容，注重操作上的规范有序和简捷明了，明确流转申请批准程序和退出机制。进一步进行土地确权方面的登记备案工作，对农民家庭联产承包土地经营权、集体建设用地使用权、房屋所有权和林权，进行登记确认，让农民与城镇居民一样享有同等物权，为流转规范化夯实基础。在构建流转市场方面，建立流转交易信息网络。完善农地资源调查制度，多渠道收集流转的供求信息，并进行分析预测和公开，沟通供需双方，加快流转交易;加强农地流转市场软硬件建设。健全市场网络，既注重有形市场的建设，也注重无形市场的建构。建立统一开放、竞争有序的城乡一体化土地市场，维护农民的合法权益。
1引言
为贯彻落实十七届三中全会和国务院关于加大统筹城镇发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见有关要求，根据《土地登记办法》、国土资源部、省、市、区关于集体土地所有权确权登记发证实施意见等规定，在市国土资源局下载数据成果基础上，开展农村集体土地所有权确权登记发证工作。
权属调查是地籍测量的前期工作，也是集体土地所有权确权登记发证的重要工作，它是查清每宗集体土地的权利人、权利类型、土地用途和权属界线等的必要工作程序，同时也是国土部门后期登记发证的重要依据。本文结合集体土地所有权确权登记发证实际工作，讨论了权属调查的主要技术流程以及工作方法。
2权属调查工作概述
2.1权属调查工作范围
本次农村集体土地所有权确权登记发证包括属于集体所有的建设用地、农用地和未利用地。依据历年土地变更调查成果、原农村集体农用土地所有权登记发证信息等成果资料，通过实地调查核实，依法确认集体所有土地的位置、界线、范围、数量。
2.2权属调查工作内容
3权属调查工作流程
依据行政界线划分调查区，利用市国土资源局下载数据，结合历年征地、农转用审批资料和国有土地登记发证资料，制作调查工作底图。
经双方认定的土地权属和权属界线，由双方指界人在《权属调查表》上签字盖章。
4权属调查工作方法
1）市国土局：下载数据；土地详查、更新调查、集体农用地所有权登记发证、第二次土地调查形成的权属调查资料；国有土地登记发证资料；征地、农转用审批等资料。
2）林业局：与林权有关的权属调查资料，登记发证资料。
3）农业局：农用地承包经营权等权属资料。
6）民政局：收集近年调整的行政区域勘界资料，镇（街道）行政区划调整、行政村规模调整等资料，土地详查之后镇（街道）、行政村名称变更资料。
7）其它：政府或法院最新裁定、调整、处理争议权属界线等土地权属界线的图件、说明及有关文件等确权资料。
对收集的资料需进行以下分析，以利于后期工作时充分利用已有资料：
5）根据行政区划调整、行政村规模调整资料，明确各集体土地权利人的历史演变，以利于后期调查的开展。
4.2权属调查
本次权属调查以市国土局下载数据为调查范围，以镇（街道）为地籍区，以村为地籍子区开展调查，确保全区域覆盖无缝、不重、不漏。
（1）权利人确定
农村集体土地所有权权利人的确定，遵循“主体平等”和“村民自治”的原则，按照镇（街道）、村和村民小组农民集体三类所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。
1）凡是村民小组（原生产队）土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有。
2）对于村民小组（原生产队）土地权属界线不存在、并得到三分之二以上村民认可的，土地应确认给村民集体所有；对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记并保管土地权利证书。
3）属于镇（街道）农民集体所有的，土地所有权应依法确认给镇（街道）农民集体；没有镇（街道）农民集体经济组织的，出具“农村集体土地所有权确权登记发证权利人确认申明”，本着尊重历史、面对现实的原则，明确由村农民集体所有。
4）涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体经济组织；“合村并组”后土地所有权主体发生的，且三分之二以上村民认可变化后的土地所有权主体的，在履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权。
（2）界线调查
1）农民集体所有土地与国有土地之间的土地权属界线，经确认双方有边界协议或正式文件或者国有土地使用者已办结土地登记手续的，直接引用协议、法定界线、界址，不再调查、指界。
3）当调查农民集体所有土地与没有明确使用者的国有土地的权属界线时，由该集体土地指界人指界、签字，并根据有关法规和实地调查结果予以确认。
5）因依法征用、调整土地等引起已核定的土地权属界线发生变化的，直接引用征用、调整土地的法定文件、图件，不再办理指界、签字手续。对图上界线不明确或实地不一致的，应进行补充调查，补办必要手续后，会同双方指界人共同指界、签字。
6）镇（街道）预征的土地由镇（街道）明确界线范围，在数据库中加以备注说明，但所有权仍确认给相应农民集体权利人。
7）对土地权属界线有争议的，经现场调解未达成协议的，先确定没有争议的土地权属界线，将争议部分按双方权利人主张的界线单独划出，填写《争议原由书》，在《争议原由书》上注明双方争议原因、范围。对一时确定不了权属性质的土地，暂不确定权属，先查清界线范围，并在权属调查表上注明。
5结束语
参考文献
[1]中华人民共和国国土资源部.土地登记办法[Z].2007-03-16
[2]国家土地管理局.确定土地所有权和使用权的若干规定[Z].1995-03-11
[3]中华人民共和国国土资源部.土地权属争议调查处理办法[Z].2003-01-03
[4]浙江省人民政府.浙江省土地权属争议行政处理程序规定[Z].2007-08-20
[5]国土资源部、财政部、农业部.关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知[Z].2011-05-09
[6]国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部.关于农村集体土地确权登记发证的若干意见[Z].2011-11-10
赔偿义务机关：****县人民政府。
法定代表人：郭建平职务：县长
住所地：**县****镇
请求事项：要求赔偿义务机关磴口县人民政府因违法行政给赔偿请求人杨玉林所造成的一切损害依法承担和履行国家赔偿责任。
事实与理由：
现就磴口县政府政府在我案件审理期间所作违法行政行为一一列举如下：
1、在案件审理过程中及土地权属未明的情况下，磴口县政府违法向占地杨五发放土地证
1996年10月3日，我向磴口县法院沙金苏木苏木长秦杰私自重新划地授意杨五等人侵权抢地。1998年12月14日磴口县法院判决，“双方所签合同符合当前国家开发政策，应为有效。但四至界限不清，双方应完善合同内容，保持现状，继续履行各自义务，沙金苏木赔偿杨玉林机井损失、开垦地费用10500元。”1998年12月25日我不服，以自己承包的地已被侵占应恢复原状为由，向巴盟中级法院上诉。巴盟中级法院于1999年4月27日裁定，“原判决事实不清，证据不足，发回重审”。1999年5月18日，磴口县法院重审后裁定，“因所争议的土地所有权和性质有争议，需确认后再行审理，裁定中止。”原因是1998年3月12日磴口县土地局给沙金苏木土地管理站站长杨五办理了磴国用（1998）字第A141013号集体土地使用证。
我认为，根据《土地登记规则》第20条规定，“尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书”。磴口县土地局给杨五办理磴国用（1998）字第A141013号集体土地使用证的行为是错误和违法的。这里边不排除土地局向土地局工作人员杨五徇私的可能。
3、在铁的事实面前，磴口县人民政府于2004年11月15日以磴口县人民政府文件磴政字〔2004〕159号作出了《关于沙金苏木温都尔毛道（团结）嘎查额尔特地区的土地重新确权决定》，再次将争议土地认定为团结嘎查集体所有。
我由于对磴口政府2000年6月28日作出的磴政地权字〔2000〕第1号土地权属文件做出了《关于沙金
苏木温都尔毛道（团结）嘎查额尔特地区的土地确权决定》不服，先后向巴盟行署申请行政复议，被维持；向磴口县法院提起行政诉讼，被维持；又向巴盟中级法院提起上诉，被维持；我又于2001年向内蒙古高级人民法院递交了行政申诉状。内蒙古高级人民法院于2003年6月13日以〔2002〕内行监字第41号行政判决书，认定磴口县政府的确权决定适用法律错误，判决撤销了临河法院〔2001〕法行字第12号行政判决，撤销了磴口县政府地权字〔2000〕第1号土地确权决定，并判决由磴口县政府重新做出具体行政行为。但磴口县政府对高院判决书中提出的司法建议，一直不予理会，迟迟不作出新的行政行为。直至我向巴盟中级人民法院申请强制执行后，磴口县人民政府才于2004年11月15日以磴口县人民政府文件磴政字〔2004〕159号作出了《关于沙金苏木温都尔毛道（团结）嘎查额尔特地区的土地重新确权决定》。但令人匪夷所思的是，磴口县人民政府竟然仅以内蒙古高院行政判决书作为确权的法律依据，就再次作出了该片土地仍为团结嘎查集体所有的确权决定。
综上所述，磴口县人民政府在我的案件审理过程中，为了逃避责任，多次，违法行政，，给我造成极大的损害，严重侵害了我的合法权益，磴口县政府对此应承担不可推卸的责任。为此，我要求磴口县人民政府对我的损失承担国家赔偿责任（具体赔偿项目及金额附后）
致
**县人民政府
关键词：宅基地使用权；用益物权；宅基地流转；物权法规制
我国《物权法》规定宅基地使用权是的一种用益物权类型，是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和社会福利性质的权利①，其流转关乎农民切身财产利益与土地交易的秩序与稳定。
一、宅基地的概论
（一）宅基地的概念。我国法律界还没有关于“农村宅基地”的确切定义，《物权法》将宅基地使用权划分到用益物权的范畴。在此，我们将农村宅基地定义为：由农村集体组织无偿拨给农户建造住宅等生活设施所使用的土地。其所有权归集体组织，使用权归农户，具体包括房屋的地基、庭院、仓房、禽畜圈、柴禾垛、厕所、宅园地及围墙占地等。
农村宅基地使用权具有以下特点：
1.农村宅基地使用权具有身份性。《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。该条规定的宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占用、使用的权利，宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。所以宅基地使用权具有明显的身份性，与集体经济组织成员的资格分不开。
2.农村宅基地使用权具有社会保障性和福利性。农村宅基地使用权是与农村村民的社员身份密切相连的带有社会保障和福利性质的权利，集体经济组织的成员可以无偿或者只需支付较低价格，就能取得宅基地。同时因为宅基地为农民提供了基本的居住和生活条件，这使得农村宅基地使用权兼具社会保障的功能。
3.农村宅基地使用权具有长期性。宅基地使用权以户为单位取得，不因户主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用权在一定条件下是无期限存续的。
（二）农村宅基地流转的有关学说。对农村宅基地能否流转这一问题我国学界存在较大的争议，有学者认为，应禁止农村宅基地自由流转；也有学者主张应肯定农村宅基地使用权的流转；还有一种折衷的观点认为，农村宅基地使用权可以流转但附条件。
1.自由流转说。此说以陈小君、韩世远等为代表，主张“肯定包括农村宅基地使用权的农村建设用地使用权流转的合法性，赋予其法律效力，明确转让、抵押、入股等都是流转方式”。②他们认为《物权法》中明确宅基地使用权是一种用益物权，而用益物权的权利人有占有、使用和收益的权利，所以宅基地使用权可以进行流转。
2.禁止流转说。主张禁止流转的学者以汤树华、王兰萍为代表。他们认为宅基地使用权不是一种财产性的权利，而归集体所有，是国家赋予农民的特有权利。农民没有支配权，仅可以使用。宅基地使用权禁止流转，在农民不需要时，应收归集体所有。宅基地使用权的流转不利于农民的安居立业和国家的长治久安。
3.限制流转说。主张限制宅基地自由转让的学者很多，以王利明、孟勤国、陈柏峰等为代表。该说认为宅基地使用权可以流转，但仅限于在本集体经济组织内部自由转让。③孟勤国认为，“农村宅基地能否交易基本是一个宪法和土地管理法的问题，物权法应重申禁止或限制农村宅基地交易的法律规定，并明确：农村宅基地使用权以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体经济组织以外的自然人和法人”。④
上述观点都各有其法律依据。自由流转说追求物权平等，农村宅基地使用权能的完整性，但没有考虑到农村宅基地使用权自身的特点。禁止流转说过于强调农村宅基地的特殊性而忽视了现实生活的迫切需求。折衷说――限制流转说与我国国情更加相符，但笔者认为限制流转的条件可以进一步研究、探讨。
二、农村宅基地流转制度的立法现状及存在的问题
对现行法律法规检索、整理可知，我国对于宅基地使用权流转这一问题尚没有直接、明确的规定，仅分散于一些法律和行政规范性文件中。
我国《土地管理法》第62条，《物权法》第153条和《担保法》第37条规定了农村宅基地的取得、行使等问题，以及明令禁止宅基地抵押，但对于能否流转、流转对象等其他问题，均未明确规定。《物权法》第13章专章原则性规定了宅基地使用权，但宅基地流转问题则需引用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定，村民在出卖或者出租自己的住房以后，再申请宅基地的，不予批准。从这项规定可以看出，未明文禁止宅基地使用权的流转。根据法无明文规定即自由的原则，村民完全可以出卖或者出租自己的房屋及其附着的宅基地，只不过以后再申请宅基地时将不会被批准。
随着我国市场经济和城市化进程的迅猛发展，农村宅基地私下进行流转的情况也屡见不鲜，尤其在城乡结合部地区。虽然我国在广东、上海、重庆等地对农村宅基地的流转进行了试点工作，但对其理论研究和法律规定还不够充分，就为这种情况的发生提供了土壤。目前，我国农村宅基地使用权流转制度在实践中主要遇到的以下挑战：
（一）从法律层面上看，法律规定存在相矛盾和不合理的地方。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。农村宅基地流转按《土地管理法》是不合法的，而《物权法》却隐含有允许之意。
如前文所述，《物权法》明确宅基地使用权为用益物权范畴，仅赋予农村宅基地使用权人占有和使用的权利，收益权的权能被忽视，这就意味着农民通过宅基地流转而获得的收益权没有法律依据。
在实践中，不少地方的农民通过对自己所有房屋进行买卖而获得经济利益。农民合法拥有房屋，就有权买卖自己的房屋，法律保护包括房屋在内的合法财产的继承、转让等权利。而根据“地随房走”原则，农民在买卖房屋的同时也一并处分了宅基地使用权。这样农民也就实现了在农村宅基地上的收益权，因此《物权法》中忽视收益权也就有自欺欺人之嫌。
（二）从现实层面上看，宅基地流转现象日益高涨。在我国户籍改革、城市化与工业化的发展的同时，出现了大量的农民，特别是农民工涌入城市的情况。这就导致大量农村的房屋闲置，甚至出现了“空心村”现象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量农民迁往城市，他们也不愿放弃原有房屋及宅基地。旧的宅基地被闲置并且无法收归集体，同时又有农民申请新的宅基地，导致土地资源的浪费，宅基地资源更加稀缺。
三、完善宅基地流转的物权法规制
（一）完善宅基地用使用权的法律规定。《物权法》仅规定宅基地使用权人有占有和使用的权利，未赋予农民收益权能，不利于保护农民的土地权益。因此，可在《物权法》第152条宅基地使用权的内容中增加收益权能，使农民享有更完整的宅基地使用权。此外，在不损害其他村民和集体利益的情形下，法律应允许农民利用宅基地进行经营。
另外，现行的法律法规规定我国的宅基地使用权是无期限的。但宅基地使用权在《物权法》被明确为用益物权，而用益物权具有期限性，这与用益物权的规定相矛盾。有必要对宅基地使用权的期限问题进行进一步研究。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：“居住用地70年；工业用地50年……”可以参照此规定，将农村宅基地使用权的期限规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算。
（二）完善农村宅基地使用权确权登记制度。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。这是一个指导性规定，具体保护农民的土地权益、维护市场经济的秩序，需要构建相应的确权登记制度。
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。
农村宅基地使用权是以农村土地为对象的用益物权，土地属于不动产，应该同样适用于此规定。通过农村宅基地使用权的登记公示，产生公信力，农民的土地权益才会从法律上得到保护。
（三）完善宅基地使用权流转方式。第一，转让方式。这种转让除包含本集体经济组织内部之间的转让，还应将对本集体经济组织以外人员的转让纳入其中。在处理两者关系中，法律可明确本集体组织内部成员具有的优先购买权，这样有利于保持土地的稳定性。此外，宅基地转让隐形市场的交易，缺乏法律法规的规范，也不利于社会的稳定与和谐。这就要求转让应当在守法、透明、有序的情况下进行。
第二，继承方式。笔者认为宅基地不因户主的更替、死亡而失去，可以依法被继承。当被继承人死亡留下宅基地时，继承人都可继承宅基地，无论其是本集体经济组织成员或之外人员。当然这种继承是在房屋的继承基础之上发生的，不是单独的宅基地使用权的转让。此时，宅基地使用权的流转就不需要通过登记来确权，因为权利人自继承或受遗赠开始取得土地权利。但如果继承人对宅基地使用权进行处分，就需要进行登记进行主体变更。
转让方式和继承方式仅仅是宅基地使用权流转的两个方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴随着市场经济发展产生的新的方式，有待我们进一步研究和探讨。
总结
宅基地的稀缺，使得其担负着我国农村农民的安居重任。现行的宅基地使用权流转制度存在滞后性，不适应当前我国经济、社会的发展。我们应立足于我国现行法律法规中关于宅基地使用权的规定，确立并进一步完善我国宅基地使用权流转制度。农村宅基地使用权流转制度的构建、完善，有利于保障农民土地利益，实现物权法上的“物尽其用”。（作者单位：湖北大学政法与公共管理学院）
[1]李萍，黄义忠.城市化视角中的农村宅基地流转问题研究[M].上海农村经济，2012.
[2]曹强.农村宅基地流转法律问题研究[M].特区经济，2012（1）.
[3]王月燕.关于农村宅基地流转的法律思考[M].法制与社会，2011（4）.
[4]张桃奉.农村宅基地使用权流转制度探析[J].经济研究导刊，2009（4）.
[5]姜作培.完善农村宅基地制度的思考[J].江苏农村经济，2008（12）.
[6]杨德莲.社会转型期农村宅基地流转现状及制度完善[J].湖北警官学院学报，2013（9）.
注解
①梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2007：280.
②陈小君.农村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.
论文关键词出嫁女土地权益保护
妇女土地权益保护问题由来已久，主要表现为农村妇女未能获得法律规定的完整的土地权利。尽管法律上男女早已获得了平等地位，但事实上这种平等并未完全实现，由于种种原因，妇女权益受到侵犯的情况时有发生。本文以广东“出嫁女”为视角，通过分析农村出嫁女土地权益受到侵害的现象，剖析出嫁女权益的法律保护与传统思想观念冲突的深层原因，以便探讨如何在地方立法层面做到保护出嫁女权益，为解决出嫁女权益纠纷开拓新思路，实现男女平等。
一、出嫁女的概念
“出嫁女”是一个带有广东地方特色的典型词汇，其外延非常广泛。狭义的出嫁女专指与本村以外的男子结婚、户口仍留在本村的妇女。广义的出嫁女还包括嫁入本村、户口也迁入的“嫁入女”，离婚或丧偶的出嫁女，招郎入户的出嫁女，以及上述人员的子女等。
二、出嫁女土地权益受侵害的表现
（一）出嫁女的土地承包经营权失去保障
根据我国《土地管理法》、《农村土地承包法》、《妇女权益保护法》等法律和行政法规，出嫁女与其他村民一样享有土地承包经营权、宅基地使用权、村集体经济收益分红权和土地征用补偿款分配权等土地权益。然而在现实生活中，“增人不增地，减人不减地”的土地政策导致了农村妇女在出嫁后土地承包权等权利被剥夺。
（二）出嫁女的继承权受损
根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，子女为第一顺序的继承人。但在实际生活中，由于受传统观念的影响，女子结婚后，就理所当然地丧失了对其父母遗产的继承权。在农村，村民大多奉行“养儿防老”的思想意识，赡养老人的义务主要由儿子承担，因此，父母去世后留下的遗产只由儿子继承。对此，女儿也没有行使自己继承权的意识。
（三）出嫁女的户口迁移权受限制
由于目前农村户口利益优厚，经济发达村的出嫁女不愿意把户口迁到其它地区。因此，本村出嫁女的户口没有迁出，嫁入本村的出嫁女又不断增加，在利益分配时就“僧多粥少”，村民们认为自身的利益减少了，所以排斥出嫁女。有的地方甚至要求与外村男子结婚的本村妇女，结婚登记时需交纳一定的限期迁出户口的押金，到期不迁出户口的，扣除缴纳的押金，本人及子女不再享受村民的一切待遇。
（四）出嫁女的股份分红权及集体福利被剥夺
发达地区出嫁女大多数权益受限制都是通过股份分红的形式表现出来的，村委会以通过表决股份分红方案的形式，限制或者剥夺出嫁女的股份分红权，并且很多村在农村合作医疗、外出旅游等集体福利上，限制或剥夺出嫁女享受该福利。
三、广东省出嫁女权益保护的地方立法成果及存在的不足
（一）广东省有关出嫁女权益保护的地方立法成果
1.遵循上位法，地方立法保驾护航
2.政府牵头，成立专门维权机构
3.户口迁移权利保护
4.开展农村股份合作制改革
深化农村经济体制改革，完善农村基本经济制度必须适应经济市场化不断发展的趋势，使股份制成为公有制的主要实现形式，建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。
5.“两确权”与“五同”并举
南海区委、区政府出台的《关于推进农村两确权，落实农村“出嫁女”及其子女合法权益的意见》，首次提出要贯彻男女平等原则，按照“五同”原则进行股权配置。按照文件要求，在“两确权”的过程中，要全面检查和清理农村股份章程，剔除违法违规条款。
（二）广东省有关出嫁女权益保护方面存在的不足
1.违法的村规民约过多，难以彻底清理
部分村民片面理解《村民委员会组织法》，过分强调村民自治，认为“村民自己的事情自己管理”，忽略了“依法”的原则，尽管他们知道这些规定与有关法律相悖，但由于它符合农村的传统观念和风俗习惯，保护了其他村民的经济利益，受到当地大多数村民的拥护。如果突然大面积清理这样的违法村规民约，会触及众多村民的既得利益，可能会引发更多社会不安定因素，因此要彻底清理违法村规民约难度较大。
2.出嫁女权益保护的对象不明确
出嫁女的自身情况非常复杂，有的婚后户口挂在娘家，但本人不在本村居住；有的户口和居住地均在本村，但没有承包地；有的婚后户口、居住地和承包地都在本村。究竟哪些出嫁女才有权利享受村集体经济收益？目前都没有明确的法律依据。
3.出嫁女权益保护的法律体系缺失
目前，涉及出嫁女的法律法规和规范性文件主要包括《宪法》、《妇女权益保障法》、《土地承包法》、《广东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》、南海的《关于推进农村两确权，落实农村“出嫁女”及其子女合法权益的意见》、《珠海市妇女权益保障条例》、《东莞市农村股份合作经济组织股东资格界定办法》、《惠州市农村出嫁女权益问题专项治理方案》等等，对出嫁女问题作出具体规定的大多数是条例和规范法文件，甚少法律对出嫁女权益保护问题作出具体规定，因此各地方规定会参差不齐，没有很好地把各地方先进经验结合起来作出统一规定。
4.司法救济系统不完善
目前由于法律规定的不完善，出嫁女维权事件在立案层面就出现了很大问题，作为民事案件，法院认为村委会与村民之间不是平等主体关系，不予受理；而作为行政案件，村委会是自治组织，没有行政主体的资格，法院也不予受理。因此导致许多出嫁女投诉无门，出嫁女重复上访、集体上访不断发生。
四、出嫁女权益保护的对策
（一）加强法制建设，完善法律法规
（二）制定村规民约备案和审查监督条例
制定村规民约备案和审查监督条例，未经备案不具备法律效力。同时，防止地方立法与现行国家法律法规冲突，规定将清理和纠正村规民约及集体组织章程中歧视、侵害出嫁女权益的条款，确保村规民约及集体组织章程不与国家法律、政策相抵触。
（三）通过立法推行农村股份合作制
依据“生不增、死不减，进不增、出不减，可继承、可转让”的原则，在清产核资的基础上，将集体资产量化为一定量的股份，然后按照一定的条件将股份分配给具有股东资格的村民。同时在配股的过程中，取消了男女差别，主要根据户籍、年龄、贡献等条件进行配股，股份固化后，股东永远享有股权，不因生产、生活的变化而变化，是彻底解决出嫁女问题的办法之一。
（四）地方立法应注重保护出嫁女政策参与权
出嫁女维护自身权益的力量也是至关重要的，因此可以通过立法保护出嫁女参与村民自治的权利，保障出嫁女在农村重大事项决策中的参与权，改变现有立法层面中缺乏出嫁女权益代表的情况，通过法律保护女性的政策参与权，出嫁女群体才能真正参与自身权益政策法规的制定中，才能激发出嫁女群体积极参与地方立法决策的各项工作的热情。
（五）通过立法明确规定出嫁女权益专门机构的权限
由于女性其特殊的社会地位，往往很难有广泛影响力的权益代表，《广东省实施规定》等广东一系列立法中，对于维护出嫁女权益的责任方有了更加明确的规定，即由妇联主导的兼有政府各个涉事部门组合的维权小组，故此笔者认为，地方立法保护出嫁女权益，不仅要设立专门的工作小组，还应该让小组工作有法可依，通过立法明确规定其日常事务及行政权限，该工作小组才能成为出嫁女权益保障的代言人，从而建立起一套完善的出嫁女女权益保障制度。
（六）完善司法救济系统，畅通救济渠道
借鉴南海建立“行政引导为主，司法强制为辅”的解决出嫁女问题的处理原则。首先由符合资格的出嫁女及其子女向镇政府申请裁定，镇政府核实后作出行政处理决定书，村民小组如果在规定期限内既不执行也不提起复议或诉讼，镇政府就可申请法院强制执行，一旦进入司法程序，法院在认定政府的行政处理决定合法后，将按强制执行有关程序使生效的行政处理决定得到及时有效执行。
关键词：集体土地所有权；农村；土地
土地资源是人们生活的重要基础，对经济的发展有至关重要的作用，因此国家非常重视土地资源。农村地区的土地资源丰富，只有对土地资源进行合理规划，才能发挥其最大的使用效益，推动农村地区的经济发展。但是随着社会的发展，人们发现农村土地的所有制度逐渐不能适应社会发展的需求，故而迫切需要通过科学的方法解决农村土地所有权的弊端，提升农村的发展水平。
1集体土地所有权实现的困境
2集体土地所有权实现的出路
关键词：城镇化进程；农村宅基地；退出机制
在加速推进城镇化建设进程中，随着农村人口向城镇的转移，城镇建设发展用地紧张的问题更加突出。我国农村集体建设用地资源十分丰富，集体建设用地中很大一部分为宅基地，而农村宅基地利用中存在的缺乏规划、大量闲置和买卖纠纷等问题也同样突出。如何构建农村宅基地退出机制，提高农村土地的利用效率和保障农民的合法权益，促进粗放利用的农村宅基地有序退出，成为各级地方政府盘活农地资源、统筹城乡土地资源的主要内容，也是当前农村发展中的焦点。
一、城镇化进程中农村宅基地退出的意义
作为农业大国，土地问题一直是农民生活和农村发展的基础。农村宅基地在保障农民基本生存权利、确保农村社会稳定方面发挥了积极作用。在城镇化进程不断加速的背景下，农村宅基地的退出适应了经济社会发展的客观趋势和要求。
（一）保障物权权能
在法律意义上讲，物权具有四个方面的基本权能，即包括占有、使用、收益和处分。我国目前的法律已经认可了宅基地使用权人享有前三项基本权利，而处分权能却一直存在争议。但在实质上讲，处分权不仅是针对所有权，使用权本身也可以处分。为此，宅基地使用权作为宅基地上的私权，也是可以流转的。如果法律禁止宅基地使用权的流转，显然是对物权处分权能的一种否定。允许宅基地使用权流转，能够有效实现宅基地资源的充分利用。所以，农村宅基地的退出不仅是对法律意义上的物权权能的一种反映，也是农民能够自主处置宅基地资源的一种有效形式，还是在市场经济条件下保障农民自身合法权益的一种重要途径。
（二）解决流转纠纷
（三）促进经济发展
长期以来的城乡二元格局，造成城乡发展的不均衡，尤其是农村发展的迟缓和落后。在城乡一体化进程中，切实提高农民收入和促进农村经济发展是解决“三农”问题的关键所在，但目前相对于城镇区域普遍存在的多元化产业而言，单纯依靠农业生产很难实现农民的致富。于是很多农民开始从事非农产业的经营，但是资金短缺成为他们经营过程中所面临的最大难题。而我国目前的法律规定宅基地使用权不能作为担保，就造成农民无法使用宅基地为凭借而从金融机构获得贷款进而解决经营资金不足的问题，降低了农村从事非农产业经营的积极性、制约了农村经济的快速发展。农村宅基地退出是当前农村地区经济发展的客观需要。
（四）推动城乡融合
城乡一体化进程的发展，目的是要促进城市和农村资源的集约化利用和统筹发展，实现城市和农村的相互融合与共同繁荣。随着我国经济体制改革的推进和城镇化的发展，农村大量的人口转移到城市工作和生活，甚至在城市里安家落户，从而使得农村空闲的宅基地变为潜在的市场供给。与此同时，城市的住房制度和房价上涨进一步促进了宅基地使用权的流转。数量众多的进城定居的农民居民先后在城市买房安居，而其农村的房屋很少使用甚至完全废弃。如果禁止农村宅基地使用权的流转，将导致农村宅基地的大量闲置，并造成资源的浪费。为此，农村宅基地退出是盘活农村闲置土地资源、保障城乡一体化进程稳步推进的基础。
二、当前农村宅基地管理制度的内容与实施
建国以来，我国宅基地管理制度经过了私人所有、集体所有、有偿使用和使用权转移等不同阶段，终于形成了我国当前的宅基地管理制度。分析当前宅基地管理制度的构成与实施，对于开展制度创新、构建宅基地退出机制具有重要意义。
（一）当前农村宅基地管理制度的内容
三是着眼福利分配，注重长期使用。农村村民基于农村集体成员的特殊身份，有权免费获得相应的宅基地使用权，并可以在本户存续期间一直占有和使用该宅基地。作为农村村民的“福利”，宅基地使用权和农村土地家庭承包经营权是一致的；在使用期限方面，农村宅基地使用权无固定期限，就是说，只要农户存在，就可以一直享有宅基地的使用权。
四是严格限制权能，保留无偿收回。在以户为单位的宅基地使用权人消亡或宅基地闲置不用时，农民集体可无偿收回。按照当前的规定，农民的宅基地使用权可通过出卖、出租房屋的方式转让宅基地使用权，但如果是房屋买卖，其买者不得是城镇居民。宅基地使用权抵押是法律禁止的，同时法律也规定了农民集体在特定情况下有权无偿收回宅基地。
（二）当前农村宅基地管理制度的实施
我国现有的宅基地管理制度在维护土地公有制、保障广大农民的居住权和保护耕地等方面发挥了重要作用，但在城镇化加速发展背景下，面临着诸多挑战。
一方面是现有制度的执行落实不够充分。宅基地管理方面的制度虽然已经建立并不断完善，但是实践中很多制度未得到有效实施：一是宅基地使用缺乏科学的依据和程序，即宅基地的使用缺乏明确的规划，宅基地的使用方案往往由村干部代替村民会议直接做出；二是一户多宅、面积超标的问题较为突出，即农村宅基地的使用审批制度和监督工作执行得不够严格；三是禁止城镇居民到农村购置宅基地的规定形同虚设，部分地区小产权房交易风生水起；四是宅基地在特定情况下被收回的规定未得到执行，实践中，对于一户多宅、批后不建和户口迁出的农村居民的宅基地，很少有被集体收回的，导致宅基地闲置。
三、城镇化进程中农村宅基地退出机制的构建
在加速推进城镇化进程、促进城乡一体化融合的背景下，加强农村宅基地管理的制度创新，构建科学合理的农村宅基地有序退出和合理利用机制，已经成为深化农村土地制度改革、提高农村土地利用效率、激发农村发展活力的重要保障。
（一）强化权属确认机制
要以推进确权登记为中心，强化宅基地权属问题的确认。农村集体土地确权登记是解决农村集体土地权属纠纷、落实耕地保护制度和节约用地制度的重要措施。在城镇化进程中，要深入推进农村宅基地的确权登记，强化农民的土地物权意识，进一步明确村集体、农民与宅基地之间的产权关系，更加有效地调动农民土地流转的积极性，方便农民退出宅基地，有效减少土地矛盾和纠纷的发生。
（二）建立退出审核机制
（三）健全运行监督机制
为保证宅基地退出的有序进行，必须加强对宅基地退出运行过程的监督。农村宅基地的退出意味着农民对宅基地使用权的放弃、农村集体土地资源的扩增，并涉及到土地行政部门对宅基地面积的确认和财政部门对农民退出宅基地补偿的确定。为此，需要加强对宅基地退出运行过程的监督，并加强宅基地退出的信息公开，保证村级组织对退出宅基地的合理利用和科学管理，减少权力腐败行为。
（四）完善权益保障机制
保障宅基地退出的农民的合法权益是维持农村稳定、促进农村发展的关键。为此，需要全面着手，完善宅基地退出后的农民的权益保障：一是要完善经济保障，确保农民获得公平的补偿；二是要完善身份保障，实现农民身份的市民化；三是要完善就业保障，加强农民就业技能的教育和培训并提供信息和机会；四是要完善社会保障，促进城市居民和农村居民在医疗、养老和教育等方面的均等化。
在城镇化进程加速推M的形势下，农村宅基地的退出对于保障物权性质的基本要求、解决自发流转的矛盾纠纷、促进农村的经济发展和推动城乡一体化融合，都具有十分重要的理论和现实意义。农村宅基地的退出，需要立足现有法律制度，尊重地区实际，坚持个体利益引导与村民自愿结合的原则，以制度建设为保障，切实维护好农民合法权益和农村社会问题，全面着手、系统推进，通过制度创新构建起科学合理的系统机制，保障农村宅基地退出的规范化和有序化运行。
参考文献：
[1]曲福田.中国工业化、城镇化进程中的农村土地问题研究[M].北京：经济科学出版社，2010.
[2]刘锐.农村宅基地退出问题再探讨[J].中州学刊，2013（7）.