张某、某公司签订商品房买卖合同并且同时签订该房屋委托租赁、经营管理协议，委托某公司对案涉商品房进行统一经营管理。现张某以案涉商品房买卖合同无效为由，请求法院判令某公司返还张某购房款；并支付购房款利息及赔偿金。
02
原告诉请
2、根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条的规定，在起诉前未取得预售许可证的应认定为无效合同。如果是现售行为，因变更规划后，某公司原取得的现售备案证明已失效，并且在法律没有明确规定的情况下，应参照最高院的上述司法解释。在张某起诉前，某公司未取得经批准变更的现售备案证书所签订的买卖合同应认定为无效合同，并返还张某购房款、支付购房款利息及赔偿金。
03
法院裁决
法院认定，签订合同时案涉商品房属于现房，且未违反《商品房销售管理办法》的规定，张某以案涉商品房属于预售房屋、某公司未经批准变更规划为由主张案涉商品房买卖合同无效，缺乏依据。
其次，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，法律法规至今未对售后包租行为作出强制性禁止规定，因此，张某以案涉商品房买卖合同的约定违反《商品房销售管理办法》的规定为由主张案涉合同无效，缺乏法律依据。
04
律师分析
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从该条规定，可知，商品房买卖分两种类型，一种是未建成的房屋买卖，另一种是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者为现售。
首先，本案中案涉商品房已取得现售备案证书，即案涉商品房通过竣工验收，因此，案涉商品房买卖合同系现售商品房买卖合同。其次，本案中虽然某公司在取得现售备案证书后对原有商品房进行重新划分，但重新划分后的商品房已进行测绘登记批准备案，并且在开庭前重新取得案涉商品房变更规划后的现售备案证书，因此案涉商品房买卖符合《商品房销售管理办法》的商品房现售的条件。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
05
律师建议
当前我国法律法规对售后回租合同的效力没有明确规定，但是也没有禁止性规定，对于开发商与购房者双方自愿签署并且不违反法律法规强制性规定的售后回租行为一般情况下被视为有效。
但是作为开发商在售后返租的实际操作过程中，仍旧可能面临诸多风险，对合同的履行造成障碍，严重的将很可能导致整个项目的失败。包括但不限于：
（1）经营管理不善，承租方履约能力欠缺，项目回报不稳定导致的违约风险；
（2）项目运营中违反法律规定，被有关部门认定为非法集资，面临刑事处罚的风险。
针对以上风险，建议房地产开发商在启动售后回租项目之前要做好经营风险及法律风险评估，依法妥善运营项目。
宋雯律师团队
上海段和段（大连）律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件。团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任，常年担任多家大型企业法律顾问。