对委托评估资产在评估基准日的市场价值作出公允反映,为XX女士拟为子女出国留学提供资产价值证明。
二、评估范围与对象：
根据委托方的指定及提供的资产评估明细表，本次委托评估对象为XX女士一套住宅(详见评估明细表)，建筑面积XX平方米。
三、评估基准日：
20xx年11月20日。
四、评估原则：
遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则,以及遵循贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则。
五、评估方法：
对本次委托评估的住宅采用市场比较法进行评估。
六、评估结论：
本次委托评估的一套住宅(详见评估明细表),建筑面积XX平方米。,经评定估算，评估值为XX万元。大写：XX
七、报告提出日期：
20xx年11月18日。
八、评估结论：
本次委托评估的一套住宅(详见评估明细表),建筑面积XX平方米。经评定估算，评估值为XX万元。大写：伍拾贰万捌仟肆佰元。
评估结论详细情况见评估明细表;评估结论系根据以上评估工作得出的。
九、评估报告评估基准日期后事项说明：
1、评估基准日后，有效期内当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、评估基准日后，有效期内当资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
十、特别事项说明：
1、委托评估一套住宅的评估价值中含房屋所应分摊的土地价值。
2、委托评估的一套住宅为房改房。
十一、评估报告法律效力：
1、本评估报告的有效期为壹年，限从20xx年11月20日到20xx年11月19日止，评估目的在有效期内实现时，以评估结果为价格参考依据，超过有效期的需要重新进行资产评估。
2、评估结论只在上述原则、依据、前提条件下成立，没有考虑将来可能发生的抵押、担保事宜，以及特殊交易方追加付出的价格等对评估值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响，当前述条件及持续经营原则等其它情况发生变化时，本评估结论失效;
3、本评估报告依据法律、法规的有关规定发生法律效力，为前述评估目的而作，对其他评估目的，本评估结论失效;
4、本报告书及附件未经委托方书面同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上;
5、本次评估的主要依据是委托方、资产占有方提供的权属证明文件等资料和委托评估资产现状，委托方、资产占有方应如实提供，并对其真实、合法、有效性承担法律责任，在上述资料准确、真实有效的前提下，我所对本报告书的客观、公正负责。
十二、评估依据：
1、国务院[1991]第91号令《国有资产评估管理办法》。
2、国家国有资产管理局，国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》;国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见(试行)》。
3、财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》。
4、《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德—基本准则》。
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》。
6、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。2.资产评估报告
（一）一般评估业务
一般评估业务就是我们对明确评估对象的评定、估算并出具评估报告的业务。该类业务主要是以交易中资产及股权作价提供参考价值为目的的业务，其完成的标志是出具资产评估报告，范围既包括产权变动情况下出于提供价值参考或发挥鉴证作用目的的单项实物资产评估、各类无形资产评估和企业价值评估等；又包括产权各种处置方式下单项资产或组合资产的评估如租赁、承包、破产、清算、拍卖、使用权转让等；还包括直接作为鉴证目的的补偿、损失确定、涉案财产价值评估等类型的评估。评估业务基准日一般为当前或近期，其时态为当前时态。
（二）评估咨询业务
（三）评估复核业务
评估复核业务主要为满足企业收购、资产交易和资产价值调整等领域的需求，既包括行业监管检查亦含有咨询的成分，前者服务于行业管理的需求，旨在净化评估环境、提高评估师执业水平；后者是接受委托方在作出收购、并购及其他投融资决策之前所进行评估业务，其意图是对评估对象（包括拟收购或自身状况）已评估事项或结果重新检验和核实，或者是对评估有效期内资产状况或其他特别事项的影响作出重新估算。其报告外在表现形式是出具评估咨询报告、评估补充报告或价值分析报告。本质上讲评估复核业务起着咨询的作用，其基准日的时态一般为过去时态，作评估补充报告时其时态为当前时态。我们认为，以财务报告为目的的评估应当属于评估复核业务，因为财务报告中资产价值的确认是会计行为，其连续的记录反映了会计确认的结果。评估价值能否直接进入会计系统目前还是一个需谨慎对待的问题，评估界只是运用评估的价值发现技术对会计计量结果进行必要的复核和调整而已。
为逐步全面了解资产评估在我国资本市场的参与和服务情况，客观反映资产评估规范和促进资本市场发展的基础作用，并为资产评估未来更加全面深入地服务于我国资本市场提供研究建议和参考，中国资产评估协会成立研究小组，开展了xxxx年度我国主板市场资产评估情况统计分析研究。
一、xxxx年度我国主板市场资产评估总体情况
资产评估广泛服务于我国主板市场，为企业改制上市及并购重组等重大经济活动提供鉴证、定价、咨询专业服务，涵盖金融、制造、电力、文化、生态环保等各个领域，涉及企业上市、资产置换、股权转让、收购兼并、债务重组等各类经济行为。据对上市公告信息的统计，xxxx年度，我国主板市场共有1518(含B股)家上市公司，完成并购重组交易的共755家，占上市公司总数量49.74%，其中，605家使用了资产评估服务，占完成并购重组交易公司的80.13%，经评估的公司总市值105，697.53亿元，占全部主板上市公司市场值的46.77%。资产评估专业服务有效发挥了价值发现、价值管理的重要功能，为上市公司筹集资金、优化资源配置、调整产业结构提供了专业服务和支撑，保护了投资人权益，保障了资本市场健康规范发展，资产评估越来越得到市场主体、报告使用方和监管部门的重视和认可。
二、xxxx年度并购重组资产评估情况
(一)基本情况
xxxx年度，我国主板上市公司共有755家完成并购重组交易，其中，经过评估的605家，占80.13%。经评估的资产总量为6，685.89亿元，净资产账面值3，106.90亿元、评估值6，403.15亿元、增值额3，296.25亿元、增值率106.09%。在1163份并购重组资产评估报告中，1037份报告结果被作为重组交易的定价依据和参考，占比89.17%。
xxxx年度完成重大资产重组交易的上市公司共70家，其中，经过评估的67家，占95.7%。经评估的资产总量1，694.39亿元，净资产账面值757.43亿元、评估值1，679.51亿元、增值额922.08亿元、增值率121.74%。131份重大重组资产评估报告中，除2份资产评估报告交易对象为上市公司直接以市场定价外，其余129份资产评估报告结果均被作为交易定价基础，占比高达98.47%。资产评估为上市公司并购重组交易定价环节提供了专业依据和参考，促进了上市公司并购重组公平交易和规范运行。
(二)专题情况
结合当前我国发展形势及经济热点情况，研究小组还围绕中央企业、金融企业、文化企业、轻资产企业和生态环保企业等五个专题领域对xxxx年度并购重组资产评估数据进行了分类统计，分析了资产评估在各领域服务的主要情况和积极作用。
1.保护国有资产保值增值。xxxx年度，国务院国有资产监督管理委员会努力探索并推动央企之间、央企内部相近业务板块之间联合重组上市，推进央企上市公司的优化整合，共有134家进行了资产重组。在108份并购重组资产评估报告中，以评估值作为定价参考的为77份，占比71.30%。其中，7家发生重大资产重组，在7份报告中，以评估值作为定价参考的资产评估报告7份，占比高达100%。资产评估已成为国资委监督管理央企改制及资产重组行为的主要手段，保证了央企战略性重大重组的顺利进行。
2.促进金融企业重组改制。近年来，财政部分别出台了《金融企业国有资产评估监督管理办法》(财政部令第47号)和《金融企业国有资产转让管理办法》(财政部令第54号)等文件，明确了金融企业需要进行资产评估的各种经济行为，并强调了资产评估结果是确定金融企业国有股权转让价格的参考依据，国有金融企业并购重组需要借助评估机构的专业判断。xxxx年度，我国主板市场发生重组的金融企业共有17家。在19份并购重组资产评估报告中，以评估值作为定价参考的16份，占比84.21%。其中，重大资产重组2家，共出具资产评估报告2份，全部以评估结果作为交易定价，占比100%。在金融国有资产管理链条中，资产评估已经成为防止金融资产低价转让和流失的重要环节。
3.加快文化企业上市重组进程。财政部xxxx年5月7日下发《关于加强中央文化企业国有产权转让管理的通知》，中央文化企业国有产权转让应当依法履行内部决策程序和审批程序，按规定做好清产核资、审计和资产评估等有关工作，并以经核准或备案的资产评估值作为转让价格的参考依据。xxxx年度，共有21家文化企业进行了资产重组，共出具评估报告37份，以评估值作为定价参考的32份，占比86.49%。其中，1家公司发生重大资产重组，共出具资产评估报告10份，全部以评估值作为定价参考，占比100%。资产评估有效推动了国有文化资产优化配置和结构调整，有助于加快国有文化企业合并、重组、股改和上市的步伐。
5.促进生态环保建设。生态环保企业及生态环保系统服务功能的价值评估，对生态环保资源的可持续经营具有重要意义。xxxx年度，我国生态环保企业共有60家进行了资产重组，资产重组出具资产评估报告109份，以评估值作为定价参考的93份，占比85.32%。其中，2家上市公司发生了重大资产重组，出具资产评估报告8份，全部以评估值作为定价参考，占比100%。资产评估为生态环保企业并购重组提供了合理的公允价值判断及专业咨询，促进了生态优化和环保建设。
三、xxxx年度参与并购重组资产评估机构情况
xxxx年度共有155家资产评估机构参与了上市公司的并购重组评估。其中，70家具有证券评估资格的资产评估机构(以下简称证券资格机构)全部都有参与。xxxx年度上市公司并购重组共出具的1163份评估报告中，证券资格评估机构出具评估报告1060份，占比91.14%。
从机构所在区域看，155家分布在24个省市，有7个省市没有机构参与并购重组项目。参与评估机构数量多的前五位省市分别是：北京、广东、上海、江苏和浙江，这5个省市合计有98家机构。
参与并购重组，占全部参与机构的比例为63.23%，其中这五个省市有55家证券资格机构参与并购重组，占全部70家证券资格机构的78.57%。
注册地在北京的证券资格机构39家，出具报告655份，占全部报告比例56.32%，高出第二位上海44.02%。北京市的证券评估资格的机构在承做并购重组项目上优势明显。
就机构承做项目的数量来看，有106家机构出具报告为5份以下，占出具报告机构数量的68.39%，出具报告份数为176份，比例仅占全部报告的15.13%。出具1份报告的家数达58家，其中证券资格机构21家。非证券资格机构出具报告数主要集中在5份以下，5份以上仅一家为非证券资格机构。出具30份以上报告的机构数量仅有9家，机构数量占比5.81%，但出具报告454份，占比为39.04%，其中证券资格机构出具报告的比例为42.83%。进一步分析证券资格机构承做情况，呈现并购重组业务向大机构集中的趋势，与财政部支持机构做强做大做优的政策密不可分。xxxx年度综合评价排名前三位的机构承做比例高达17.37%，平均每家出具67份报告。4.资产评估报告
xxx公司所属房产抵押贷款估价项目
二、委托方
名称：xxx公司
地址：xxx
三、估价方
名称：xxx房地产评估咨询有限公司
证书号：xxx资质等级：xxx
法定代表人：xxx
四、估价对象概况
估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为xxx。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为xxx。
五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点
20××年8月15日
七、价值定义
采用公开市场价值标准
八、估价原则
本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：
1.合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2.高佳使用原则，以估价对象高佳使用为前提。
3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据
1.委托方提供的资料。
(1)委托书。
(2)委托方企业营业执照复印件。
(3)房屋所有权证复印件。
2.国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3.国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4.估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。
十、估价方法
估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
十二、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。
①中介服务费：5%--6%
②契税：4%
③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5%
④所得税：20%
⑤过户手续费：2%左右
⑥印花税：0.5‰
⑦其它费用
十三、估价人员
xxx中国注册房地产估价师
注册号：xxx
2008年8月12日—xxx
十五、估价报告有效期限
本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20××年8月18日至2009年8月17日止。5.资产评估报告
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》。
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》。
3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》。
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》。
5、W市政府制定的基准地价资料。
6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》。
7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照。
9、工程造价信息及房价信息。
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于xxxx年7月15日至xxxx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于xxxx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、特别事项说明
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的`影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
十、评估报告评估基准日期后的重大事项
评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。
十一、评估报告的法律效力
1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。
3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。
4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。
6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。
十二、评估结论
列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。