①购房需求持续增加：2月受访者计划购房占比相较上月提升7个百分点，购房需求呈现持续回升。
②置业计划有所加快：2月售楼处到访占比与上月基本持平，但置业意愿、计划看房占比均有所回升，短期购房者观望情绪逐渐消散，市场预期趋稳。
③房贷利率持续下降：信贷宽松逐步落地，2月超四成受访者认为近期贷款难度有所降低，超两成受访者认为未来贷款利率仍将下调。
④政策宽松力度增加：中央持续推进房地产环境改善，2月44%的受访者认为未来楼市政策将会趋稳，超半数受访者认为一线城市政策仍将从严，而60%的受访者认为三四线及县城政策将保持稳定或出现放松，因城施策已成市场共识。
⑤置业意愿明显增强：整体置业意愿较上月出现回升，42%的受访者购房意愿强于上个月，占比较上个月提升16个百分点。
⑥2022年市场预期乐观：2022年购房者市场预期较为乐观，市场将呈现前低后高趋势，一线、长三角地区市场将率先复苏。
受访者一览
与往期调查基本一致，此次参与调查的受访者主要以二线为主，三四线其次，一线和县城的受访者相对较少。看城市能级和年龄，受访者中，绝大部分是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前购房需求的主力军；看区域分布，受访者多在经济活力较大的城市群工作和居住，因为这些地区房地产市场相对更有活力。
图：2022年02月受访者年龄和城市能级占比
图：2022年02月受访者城市分布热力图
购房计划
◆计划买房
购房需求持续回升，一线、长三角、长江中游等置业需求较高：本次调查中83%的受访者拥有购房需求，较上月提升7个百分点，购房需求已连续三个月回升。在中央“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”和“满足购房者合理购房需求”的指导下，多地扶持性政策频出，叠加信贷环境出现改善，市场预期引导逐渐显效，市场信心正逐步恢复。分能级来看，各能级城市的受访者有购房计划的占比均出现上升，且涨幅较为接近，其中二线、三四线城市购房需求提升相对较为显著，环比上月均提升7个百分点，一线城市置业需求同样有所恢复，环比涨幅达5%，县城购房需求和提升速度则相对较低；分区域来看，成渝、长三角地区购房需求改善最为明显，环比涨幅接近10%，长江中游、山东半岛、海峡西岸等区域购房需求较上月同样呈现不同程度提升，京津冀、珠三角上月购房需求已相对较高，因此本月提升幅度相对较少。
图：2021年09月-2022年02月受访者有购房计划的占比（和分能级）
图：2021年09月-2022年02月受访者有购房计划的占比（分区域）
◆购房需求方向
刚需、改善购房需求稳中微升，投资、学区需求小幅下降：在当前市场开始恢复，房企推盘力度缓步提升，政策鼓励满足购房者合理的购房需求的环境下，2月刚需购房人群占比为19%，较1月稳中微升1个百分点，而改善需求占比达32%，且同样环比提升1%；投资和学区的购房需求出现小幅下降，均为18%，较上月分别下降2个和1个百分点，当前市场处于底部，居民住房需求潜力将逐步释放，刚需和改善购房需求将率先得到满足。
图：2021年09月-2022年02月置业需求占比变化
置换购房
◆购房方式
计划购房者“置换”需求持续降低，城市间有所分化：伴随贷款支持力度提升、购房首付比例下降，购房者购买力有所提升，导致购房门槛开始下降。2月，仅23%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房，占比较上个月小幅下降4%。不同能级城市中，仅一线城市“置换购房”占比出现微升，达到16%，其余城市“置换购房”占比均出现不同程度下降，其中二线城市占比为22%，小幅下降3%，三四线和县城的受访者“置换购房”占比较高，分别为28%和29%，较上月分别下降4%和5%。
图：2022年02月受访者通过“置换”来购房的比例（和不同能级）
◆二手房“置换周期”
图：2022年02月计划“置换购房”的预计置换周期（和不同能级）
置业准备
◆看房计划
图：2022年02月受访者准备看房情况（和不同能级）
◆置业到访
置业到访占比基本持平：售楼处现场看房是置业的重要一环，在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。2月，有81%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比与上月基本持平；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达88%，与上月相同，二线城市到访占比为83%，较上月微升1%，三四线到访占比为77%，较上月微降2%。
图：2022年02月受访者到访购房场所情况（和不同能级）
◆房源渠道
图：2021年09月-2022年02月受访者获取房源渠道
未来预期
◆政策预期
楼市政策预期稳中有松：当前中央持续推进房地产环境改善，保持调控政策的连续性和稳定性，未来仍将继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚需购房，同时满足改善性购房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。在此次调查中，有44%的受访者预期未来楼市政策将会趋稳，与上月基本持平，而政策收紧预期小幅上升，达39%，也体现出市场对于“房住不炒”的观念依然不变。整体来看，受访者预计未来楼市政策将保持“连续性”，不会出现“急转弯”，而在货币政策、金融管控、补贴政策等方面或将持续出现边际宽松，以鼓励合理的购房消费。
一线调控稳中偏紧，三四线、县城调控稳中偏松，中原区域改善明显：在不同能级城市中，一线城市有超半数的受访者认为未来的政策仍将保持较严态势，远超过其他能级城市，而三四线、县城的受访者认为政策预期稳定或趋松的占比相对较高，均超过60%。在不同区域中，长三角、珠三角区域有超半数的受访者预期未来政策会有所趋紧，京津冀、海峡西岸区域的受访者则更多认为政策力度将保持稳定，山东半岛、中原地区认为未来政策将趋松的受访者占比分别达18%和22%。短期看来，为实现房地产市场健康发展，各地调控政策将延续分化趋势：市场调整压力较大的城市，将基于“两个维护”要求，适度、合理地放宽政策稳定预期；而优质城市整体或将延续稳定趋势。
图：2022年02月受访者对未来楼市政策预期（和不同能级）
图：2022年02月受访者对未来楼市政策预期（不同区域）
房贷利率、购房补贴、首付比例将成为政策放松方向：从各地新出台政策看，菏泽、佛山、重庆、赣州、延吉、温州等多地银行下调商业贷款首付比例，而受5年期LPR变动影响，广州、惠州、中山、呼和浩特、郑州等多地下调首套/二套房贷利率。在调查中，超半数受访者认为房贷利率下调将成为未来楼市政策放松大方向，同时政府购房补贴力度将有所提升，首付比例下降或将成为近期三四线城市放松重点政策，预期放松占比达到46%和45%，未来信贷边际宽松政策将继续落地，购房补贴力度也将有所加大。
图：受访者对未来楼市政策放松方向的预期（多选题）
◆房价预期
整体房价预期稳中微涨：当前楼市热度低至合理线，市场对房价预期同样回归理性，整体房价预期趋于稳定。整体来看，48%的受访者认为所在城市的房价将会持续保持平稳，较上月提升5%，认为房价仍会上涨的受访者占比较上月有所回升，达26%，另有20%的受访者认为房价将出现下跌。
一线房价上涨预期较高，山东半岛、珠三角、海峡西岸等多地房价预期趋稳：对于不同能级城市，一线城市有48%受访者认为房价会继续上涨，较上个月提升10%，一线城市价值仍被市场认可，叠加信贷环境逐步改善，房价看涨预期依然较高；二线、三四线城市分别有52%和47%的受访者认为所在城市房价会保持相对稳定，市场看涨预期较弱。对于不同区域，长三角地区房价上涨预期达44%，较上月小幅提升，仍居各区域首位，山东半岛、珠三角、海峡西岸等区域超50%的受访者认为房价将保持平稳，市场预期较为稳定。
图：2022年02月受访者对房价的预期（和不同能级）
图：2022年02月受访者对房价的预期（不同区域）
◆信贷环境
近期贷款利率稳中有降，一二线降幅较大：整体来看有17%的受访者表示，自己所在的城市本月银行贷款利率出现下降，这一比例较上月基本持平，同时45%的受访者感知银行贷款利率暂无变化。从不同能级来看，一、二线城市感知贷款利率下降的受访者占比均有所提升，其中一线城市有32%的受访者表示贷款利率出现下降，为各能级，二线城市感知贷款利率下降的占比达18%，较上月提升4%。而三四线和县城购房者感知贷款利率上升占比仍然较高，未来财政、货币政策将持续发力以支持合理购房需求正常释放。
图：2022年02月受访者对近期贷款利率的感知（和不同能级）
贷款难度预期延续下滑：本月41%的受访者认为所在城市贷款难度有所下降，另有38%的受访者认为所在城市贷款难度维持稳定。分能级来看，身处各线城市的受访者认为贷款难度下降的占比逐级递减，其中身处一线城市认为贷款难度下降的受访者占比，达53%，而身处二线、三四线城市的受访者认为贷款难度下降的占比分别为42%和31%，身处县城的受访者认为贷款难度提升的占比达24%，贷款利好仍需逐层落地。
图：2022年02月受访者对贷款难度的感知（和不同能级）
未来贷款利率预期仍有下降空间：本月超两成的受访者表示，与近期相比，未来贷款利率仍将出现下降，各能级城市认为未来贷款利率持续下降的受访者占比同样出现不同程度增加。当前楼市整体表现依然相对较弱，对于购买首套及二套住房的信贷支持仍将不断提升，通过为购房者提供合理的信贷支持以稳定购房者预期，提升购房置业信心，确保房地产市场交易回归常态。
图：2022年02月受访者对未来贷款利率的预期（和不同能级）
购房意愿
◆购房意愿
整体购房意愿有所提升：2月，政策放松力度明显加大，地方楼市托底政策频繁，首付比例下降、贷款资金支持，提升市场购买力、改善未来楼市发展预期，整体置业意愿较上月出现回升，42%的受访者购房意愿强于上个月，占比较上个月提升16个百分点，仅14%的受访者购房意愿弱于上月，置业观望情绪有所下降。
图：2021年09月-2022年02月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化
◆各能级城市购房意愿
一线购房意愿居首，三四线购房意愿涨幅较大：本月在二线城市的受访者中，有45%的受访者购房意愿强于上个月，这一占比较上月回升15个百分点，而在三四线城市的受访者中，34%的受访者购房意愿有所增强，较上月大幅上涨16个百分点，此外一线城市购房意愿增强的受访者占比位居各线达到65%，且回升14%，需求释放将逐渐恢复。当前政策利好持续显现，降利率、降首付等信贷宽松政策已在多地市场端逐步扩围，购房者置业意愿有所回升，市场情绪将持续改善。
图：2022年02月受访者相比上月购房意愿的态度变化（不同能级）
◆长三角购房意愿强烈，关中地区购房意愿明显改善，京津冀置业意愿相对较低
意愿最强：本月长三角地区有59%受访者购房意愿强于上个月，较上个月提升16%，位居各地区之首，此外关中、山东半岛、成渝、珠三角等区域受访者购房意愿强于上个月的占比涨幅较大，均超17%。
意愿最弱：京津冀地区购房者意愿相较于上个月减弱的占比高达19%，虽下降5个百分点，但仍为各区域，市场仍存一定观望情绪，但伴随贷款利率下降，近期北京楼市已逐步启动，或将带动环京地区市场升温。
图：2022年02月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化（不同区域）
2022年购房者市场预期与置业计划
◆2022年购房者市场预期乐观，呈现前低后高，一线、长三角市场将率先复苏
图：2022年及各线城市购房者市场置业预期变化
长三角、关中市场或将率先复苏，珠三角、京津冀、长江中游、成渝等区域下半年市场将开始复苏。从各区域调研结果来看，长三角、关中区域市场预期相对较高，超40%的购房者认为市场将会于小阳春之后出现明显改善；珠三角、京津冀、长江中游、成渝等区域市场预期目前仍相对较弱，超四成以上购房者认为下半年市场将有所改善，整体市场表现将好于上半年。
图：2022年不同区域购房者市场置业预期变化
◆2022年超七成受访者进行置业，利率显著降低、首付比例下降将加快置业需求释放
超七成准备置业：伴随近期政策预期转向，贷款、补贴等购房支持力度提升，叠加近期市场回调后房价处于阶段性低位，刚需及改善购房群体开始积极入市，据调查显示，计划于2022年进行购房置业人群占比达到74%，其中购房意愿较2021年更强占比达到69%，他们认为2022年市场或将逐步恢复，短期低迷行情将逐步减弱，近期或将成为短期置业时期。
辽中南、哈长、中原、海峡西岸等市场持续较弱区域购房意愿较强：伴随市场持续走弱、房价逐步阴跌后，刚需购房需求占比有所提升，2022年购房置业意愿均超80%。
图：2022年购房置业需求调查（）
85-95后出生人群置业意愿较强。在各年龄段的受访者中，1985年后出生的受访者2022年购房置业需求明显高于其他年龄段，是目前社会购房的主力人群，其中90后人群逐步开始成家立业、结婚生子，目前整体购房需求处于相对高位，2022年购房占比达到79%；而00后目前仍处于大学阶段，目前整体置业需求依然相对较弱。
房价大幅下跌、房贷利率下降和首付比例下调将推动购房者进行提前置业：2022年以来，信贷额度显著改善、房贷利率大幅下滑，叠加地方开始提升购房补贴、降低购房门槛，提升整体市场购房能力、呼吁购房者积极入市，多数购房者认为市场或将达到底部行情，未来将开始逐步入市购房。据调查显示，38%受访者认为房价下跌是刚需快速置业最为有效的方式，当房价下跌幅度达到10%时，对市场活跃度提升效果最为显著；房贷利率下降也将有效刺激需求逐步释放，当贷款利率下降2-5个基点时对市场的刺激效果较为明显；首付比例下降和政府补贴力度提升对置业者购房节奏影响力度相对较小，其中首付比例下降至25%、20%时，更有利于刚需购买力进行入市，能更好满足刚需客户购房需求。
图：2022年提前购房置业条件
公积金贷款仍为购房付款的主要方式。伴随公积金贷款的普及、区域公积金互认等政策利好、能有效降低购房成本，公积金贷款逐步成为购房置业的主要付款方式，据调查显示，32%购房人群采取公积金贷款方式进行付款，而一次性付款购房占比处于相对低位。从不同城市能级来看，公积金贷款占比随着能级下降而逐步降低，其中，一线房价高、总价贵、购房压力较大，公积金购房占比最为突出，占比达到38%；而采用存款直接购房的占比随着能级的下降逐步增加，其中县城直接购房占比达到28%。
图：2022年购房职业者付款方式
◆购房置业以三居、90-120平为主，一线小户型需求较大，二线、三四线产品相似
三居室为当前市场购房的主要户型，两居室位居其次；90-120平受到置业者青睐。据调查显示，三居户型是2022年购房者置业需求的主流产品，三居购房占比达到49%，与去年基本保持一致，两居户型占比升至33%，同比提升6个百分点。从购房面积段来看，伴随近十年快速城镇化发展，房地产行业呈现蓬勃发展，大量居民进入城市并成功购房稳定发展，截至2021年中国城镇化率已经达到64.7%，市场刚需购房人群也呈现逐步下滑趋势，据调查显示，2021年刚需购房人群约占40%，而改善性购房呈现逐步增加，多数购房人群为满足于未来家庭基本的生活居住，90-120平面积段产品占比提升至43%，120平以上改善型面积段产品需求占比约为21%。整体来看，2022年购房者置业需求偏好大面积段、三居室户型来满足多口人生活居住，改善家庭居住环境。
图：2022年置业者购房的户型及面积需求状况
95年以前三居室需求突出，95后、00后偏好两居、小面积段住宅。从不同年龄段购房需求来看，00后、95后开始步入社会，对两居室和90平以下住房的偏好程度明显高于其他年龄段，主要因为00后当前多以单身、独居状态为主，买房计划仍以考虑满足个人住房需求为主。90后对住房面积需求有所提升，2022年购房需求以三居、大两居户型为主，其中90-120平需求占比显著增加，90平以下户型需求大幅下滑。90后以前的购房者三居需求成为主导地位，需求占比均超50%，四居、五居等改善型需求伴随年龄的增加而呈现逐步上升趋势；从购房面积段需求来看，90-120平市场需求稳居重要地位，但伴随年龄增加其占比开始有所下滑，尤其是75年以前人群，购房需求开始逐步回归小面积段需求。
表：2022年不同年龄段购房户型偏好情况
一线小户型偏好较高，二线、三四线大户型需求较高。从各线城市购房需求来看，一线购房门槛较高、人口大量流入，刚需购房人群占比仍相对较高，小户型需求占比明显高于其他各线城市，其中，一居、两居户型占比达到62%，90平以下产品需求占比达到42%。二线、三四线市场需求结构相似度较高，仅户型需求存在小幅差异，二线户型需求错位向下，两居户型占比约为37%，较三四线高于11个百分点，三居户型需求占比减少12个百分点；而面积段产品需求占比结构基本一致，60-90平产品需求约为30%左右，90-120平产品需求占比约为43%-44%，120-150平产品占比约17%-19%。
图：2022年各线城市购房户型偏好情况
图：2022年各线城市购房面积段偏好情况
◆家居智能化、社区功能与服务重视度明显提升
家居智能化发展成为趋势。近年来我国居民人均可支配收入和消费基础的不断增长，为消费者改善生活方式提供先决条件，消费者对于住宅的舒适性与便捷性有了更高的追求，消费需求由“生活型”向“享受型”不断演进，为全屋智能提供发展的沃土；同时科技的快速发展，将更多的物联网、云计算和人工智能等技术赋予家居智控系统自主感知、自主决策、自主控制、自主反馈的生命力，能够为用户提供舒适、便捷的智能生活体验；叠加2019年住建部推出《装配式内装修技术标准（征求意见）》支持，明确市场住宅及商业楼宇将以全装/精装为主流趋势，2020年16部联合发布《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》，提出数字家庭渗透新目标，未来房地产行业在全屋智能布局力度将会大幅增加。
智能家居销量持续中高速增长。据Statista数据和亿欧智库的整理测算，2017年智能家居的市场规模为2500亿元，预计2020年达到4354亿元，2025年将突破8000亿元，年复合增长率高达15.8%，由于智能家居相比传统家居具备诸多优势，行业总体将长期保持中高速增长，未来将是一个万亿规模的市场。
图：2017-2025年中国智能家居市场规模及预测（单位：亿元）
智能门锁、智能照明、智能空调等智能家居产品需求量较高。伴随生活水平改善、精装修市场逐步提升，更多的置业者希望未来产品能够更具有科技感、体验感、智能化，逐步改善以往生活方式、解放人工家务劳动。据调查显示，智能门锁的需求度位居首位，置业需求占比达到64.8%，希望通过指纹识别、人脸识别等技术实现精准自动开门，提升生活便利性、规避钥匙丢失与遗忘风险；智能照明、智能空调等需求占比也超50%，可有效提升生活体验与生活便捷，实现“人和场景”的双向守护，增加“经济+能源”双效益高效管理；而智能控制系统需求目前仍处于相对低位，智能化需求占比约为36.2%。
图：购房者智能化家居产品偏好情况
扫地机器人更受年轻人青睐，智能照明系统、智能门锁、智能空调普受欢迎。从不同年龄段人群来看，智能照明系统、智能门锁、智能空调等智能化产品受到各代人生活青睐，其中75后人群市场需求占比位居前列，智能照明系统占比达到61%、智能门锁占比达到71%、智能空调占比达到56%；而智能扫地机器人产品更受年轻人欢迎，95后需求占比达到51%、00后需求占比超过60%，智能洗衣机、智能冰箱等产品相对较为普及，提升便利程度相对较小，市场强烈需求相对较小。
社区超市、体育设施成为小区重点强化的功能。伴随生活逐步改善，“舒适型”生活需求日益提升，购房的居住功能逐步向社区功能转变，同时疫情近几年持续性反弹影响，居民生活周边配套逐步受到重视，叠加政府在“十四五”期间持续完善社区服务功能、推进社会治理创新，社区内部功能建设开始强化。据调查显示，购房者更希望小区能够运营社区超市，便利日常购买生活用品与新鲜蔬菜，该需求占比达到60%，位居首位；体育设施的需求度也位居高位，需求占比达到57%，主要原因是受老龄化占比提升、生活亚健康状态加剧、疫情持续冲击等因素影响，身体健康重视度日益增加，需要通过不同类型户外活动满足人们未来生活需求。
图：置业者更希望小区内完善的功能设施（多选题）
一线更加重视体育设施建设，二线、三四线社区超市重要性较高。从调研结果来看，一线对体育设施需求迫切性更高，占比达到64%，主要受土地资源限制、地价较高等因素影响，体育配套设施相对较少；二线、三四线城市更加看重社区超市的运营，尤其是三四线城市，社区超市占比达到65%，体育设施的重视度位居其次。
图：各线城市置业者更希望小区内完善的功能设施（多选题）
图：置业者更希望小区内完善的服务（多选题）
总结和企业策略建议
◆总结
总体来看，自去年四季度中央定调持续纠偏以来，市场的购房需求呈现逐步回升趋势，目前已经升至近半年来水平；叠加2022年以来，需求端政策持续发力，持续增加购房贷款额度、降低房贷利率、提升购房补贴、降低首付比例、限购认定放松等政策频繁出台，持续提升居民购买力与未来楼市发展预期，置业意愿与计划看房占比均回升至较高水平。未来在利好政策和金融宽松的双重刺激下，市场预期将持续修复，政策或将延续宽松态势，贷款支持力度仍相对较大，房价或将逐步企稳，置业者低迷观望情绪或将逐步改善。
◆企业策略建议：紧盯核心城市市场企稳机会，提升供应节奏，稳健房企强化长三角、珠三角、长江中游等优质土储布局
对于投资端来说，市场运行已过快速下行阶段，整体行业市场预期开始逐步企稳，目前土拍仍延续相对低温态势，未来宅地市场或将伴随新房去化速度提升而升温，建议财务稳健、资金充裕房企提升拿地力度，北京、上海、苏州等核心城市或率先复苏，杭州、南京、武汉、成都、西安、长沙等省会城市逐步开始企稳，建议积极进行布局，获取优质土储。