万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。
资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计
制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。
一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况
(一)我国房地产行业发展的现状
2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。
受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。
随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。
2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。
(二)XX地产的发展现状
报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。
(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。
同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。2011年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的.比例控制在1.6%和2.7%的较低水平;房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点;全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。
(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点;期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。
(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州XX中心、广州XX中环广场、佛山XX水城、佛山XX洲际酒店、成都XX皇冠酒店、广州XX世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。
(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。
二、XX地产的财务状况分析
偿债能力分析
从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。
由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。
资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。
营运能力分析
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。
盈利能力分析
由以上数据分析可以看出：XX公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的XX地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，XX地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。
二、XX地产未来发展展望
万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，
规范化，
专业化和透明化的管理模式，
以“尊重人”为核心的企业文化，
产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，
强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，
过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，
万科将面临新一轮的挑战。
1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，
这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，
随着社会主义市场经济的发展，
20多年过去了，
我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，
实实在在的成为了国民经济的支柱产业，
我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，
为此国家自开始开对房地产行业进行宏观调控，
陆续出台一系列的政策和措施，
以实现市场的稳定繁荣发展。
本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，
其主旨在于理清万科现存的财务，
并通过找出问题，
万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，
发展壮大，
其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，
存货的比重必然占总资产的大部分，
万科地产也不例外，
通过研究近5年的财务数据发现，
存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，
但如此高的存货占有比率，
万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，
首先从存货周转率上进行比较分析。
根据最新行业财务指标数据显示，
房地产行业的存货周转率有以下几个分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，
从图表上可以得出，
万科在同行业中基本上高于平均值的50%，
并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，
依据存货周转率(次数)=销货成本÷平均存货余额的公式，
结合万科近五年的财务报表发现，
万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。
万科的存货量由的664亿增加到的2083亿，
增幅达3倍之多，
同时，
全部上市的房地产企业的20存货总量高达2.47万亿，
以此相对应的是，
存货周转率的下降，
从图1来看，
五个企业的存货周转率都程下降的趋势，
对应存货消化能力的下降，
房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，
少拿地，
现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，
对此，
我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。
五个企业的存货销售期都有增加的趋势，
但万科相对于其他四个企业来说，
销售期较短，
比较稳定。从万科的管理来看，
主要有两个方面的过人之处。一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，
行业内著名的“大量拿地，
快速开工，
以标准化、规模化取胜”，
让造房子想造汽车那样，
从生产到销售，
让产品迅速占领市场。索尼，
惠普等这些都成为了万科的学习对象，
对于这种跨行业的学习，
使万科在房地产行业中保持自己的特色。
万科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，
在住房中配套高质量的'物业管理，
产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，
是大多数房产的宗旨，
但万科能在客户的期望上进一步的超越，
对于这种企业带给客户的期望，
让客户成为了万科销售的王牌。
(一)万科不断上升的资产负债率。
当前，
我国房地产企业的资产负债率大幅上升，
几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，
房地产行业正面临资金链收紧的问题，
很多房企都选择降价促销。显然，
万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，
万科年的2962亿资产规模中，
就有2284亿来自负债。
五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，
2011年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科2011年的资产负债率达78%，
属于中等偏高水平。“万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，
但从数据看来，
不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。
我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，
潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，
这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，
无力出手。”过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，
财务压力和财务风险的增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。
从机遇来看，
有经济学家说过，
只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，
虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，
超限运行，
虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。
万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，
至今，
万科收购的企业达上百家。在高负债下，
万科与同行业同样面临新的机遇和风险，
这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。
从负债结构分析万科的负债时，
发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。在企业偿还负债中，
预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，
到房子建成后，
房产企业只需要把房子交给客户，
而并不需要用真金白银去还债。而且，
很大程度上，
企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，
说明公司越能力越大，
20到2011年不断上升的高额的预收账款，
也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。
据中国上市企业上百强发布报告，
2011年，
中国房地产行业经历史上最严厉的调控，
我国房地产市场进入深度调整期，
市场不确定性因素增强，
伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，
来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，
但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，
如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，
巨额的融资也是房地产行业突出的特点。
2012年5月11日在万科召开的股东大会上，
万科具有强大的融资能力和融资创新能力，
采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，
与实力较强的投资公司合作，
这不但令万科的综合实力增强，
而且提高了万科抗风险的能力。另外，
万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件:对股东利益的创造和保护，
融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，
不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，
如何有效的运用资金，
让其创造更多的利润，
有效投资并保持稳健，
以透明化运作强化资本。
我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较(图5)，
万科的每股收益呈逐年上升的趋势，
2011年相比增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，
可以看到20的每股净资产与净资产收益率有所下跌，
这也导致了每股收益在年下跌的原因，
随着金融环境的好转，
每股净资产与净资产收益率逐年上升，
盈利能力不断上升，
投资者得到回报，
万科较高的存货周转率使得其销售期较短，
比其他企业更具竞争了，
但是随着规模的不断扩大，
负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，
加之万科在通过并购扩张模式中，
导致企业枝叶过多。近期，
社会上关于万科房产质量的问题也比较多，
加之高管人员的流失，
王石说，
万科会为了质量沦为老二，
这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，
另一方面，
难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，
需要进一步解决吗
破山中贼容易，
破心中贼难，
企业要取得巨大的成就，
必须不断的超越自我，
突破现在的界限。沧海横流，
方显英雄本色。越是经济寒冬，
领跑者越需要沉着应对，
备足粮草和棉衣，
团结更多的盟友.等待新的市场机会。
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历
程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产:
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.49
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.24
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.07
流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.00
长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.29
投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.79
固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22
在建工程913,666,777.101,051,118,825.93
无形资产430,074,183.12426,846,899.52
商誉201,689,835.80201,689,835.80
长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.03
递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42
其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.00
非流动资产合计:37,158,738,290.9316,027,877,740.00
资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50
交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27
应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.22
应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.97
预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.61
应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37
应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.24
应付利息291,243,561.80649,687,938.74
其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.23
流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26
预计负债46,876,821.1544,292,267.15
其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06
递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.71
非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.18
负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.27
所有者权益:
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.00
资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82
盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.39
未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.77
外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.32
归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.30
少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.80
所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.10
负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2.09
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1.25
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573.90
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.7720.06
流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.8520.93
非流动资产：
可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65
长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95
投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.46
固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14
在建工程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04
无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00
商誉201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00
长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01
递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12
其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28
非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845.58
资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51
流动负债：
短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.28
交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00
应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.59
应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575.04
预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.696.47
应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07
应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02
应付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09
其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774.93
一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50
流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.5918.24
非流动负债：
长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17
应付债券7,398,391,932.477,398,391,932.471.95
预计负债46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00
其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00
递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02
非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.12
负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.9920.35
所有者权益：
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01
资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04
盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.82
未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542.64
外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02
归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483.45
少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872.70
所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376.15
负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5126.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，
两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。
存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，
房地产企业的财务分析报告范例
作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。
反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。
从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。
土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。
合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。
反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。
反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。
三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。
住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。
主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:
(1)土地的价格;
(2)土地款的缴纳情况;
(3)土地的位置及周边未来发展情况;
(5)当前房地产的价格及市场的趋势。
不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。
拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。
(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;
(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。
可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。
总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销
存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额
毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务/总资本
剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款)/(资产总额-预收账款)
流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。
存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。尽管业绩增长势头强劲，20受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。
同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。
20购买商品、接受劳务支付的现金流量比20增加了92%，但现金流入与年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。
杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率
(2)权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。
(3)销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
1988年12月公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元
-12-31持有人名称华润股份有限公司南方绩优成长股票型证券投资基金CLSALIMITED刘元生中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深南方高增长股票型开放式证券投资基金UBSAG上海南都伟峰投资管理有限公司TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.易方达平稳增长证券投资基金持股比例(%)14.542.531.761.341.291.21.151.141.081.06持股数量(万股)63,550.3511,071.867,683.095,844.635,634.235,250.125,012.375,000.004,730.524,635.21股本性质A股流通股A股流通股B股流通股A股流通股A股流通股A股流通股A股流通股流通受限股份B股流通股A股流通股
人员类型董事会成员姓名王石蒋伟王石郁亮李家晖徐林倩丽监事会成员丁福源丁福源方明张力公司管理人员郁亮徐洪舸许洪舸王文金职务董事长董事董事董事独立董事独立董事监事会主席监事监事职工监事总经理副总经理副总经理财务负责人持股数(股)942,024.00任职日期1988-5-1-4-291994-5-242005-4-292005-4-292005-4-29-4-151994-5-242005-12-1-4-15-2-152005-7-282005-7-28-3-12离职日期-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-12008-4-1
关联方万科是一艘庞大的航母,其关联公司有134个.其中受其控制的企业有120家,合营企业4家,联营企业9家,还包括其实际控制的中国华润总公司.关联公司名单,无重大关联交易.截止至20,万科为17个企业(15个为关联企业),共累计担保达3,514,590,000元.
房地产市场分析报告：
房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。
（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。
（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。
（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。
（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。
（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。
（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。
（7）售价和租金预测。
（8）吸纳量计划预测。
（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。
（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.00
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。
项目2014年年2014年(%)2013年(%)变动情况(%)
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.499.2613.80-4.55
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.640.500.14
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.085.988.81-2.83
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.275.301.97
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0769.1067.361.74
流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3792.2595.77-3.52
可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.000.510.000.51
长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.292.221.860.36
投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.792.440.631.82
固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.220.440.430.02
在建工程913,666,777.101,051,118,825.930.190.28-0.09
无形资产430,074,183.12426,846,899.520.090.11-0.02
商誉201,689,835.80201,689,835.800.040.05-0.01
长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.030.010.010.00
递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.420.740.81-0.07
其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.001.060.061.00
非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.007.754.233.52
资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00
短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.501.062.62-1.56
交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.270.000.010.00
应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.223.091.311.77
应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9713.3511.841.50
预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6132.4534.59-2.14
应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.370.510.57-0.06
应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.240.961.19-0.24
应付利息291,243,561.80649,687,938.740.060.17-0.11
其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9411.429.521.90
一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.235.746.76-1.02
流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.0968.6468.590.05
长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.267.659.51-1.86
应付债券7,398,391,932.471.540.001.54
预计负债46,876,821.1544,292,267.150.010.010.00
其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.060.000.000.00
递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.710.140.19-0.05
非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.189.369.72-0.36
负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2778.0078.32-0.32
所有者者益：
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.002.302.90-0.60
资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.821.782.29-0.51
盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.394.204.49-0.29
未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.777.667.050.61
外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.320.110.12-0.01
归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3016.0516.85-0.80
少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.805.964.831.12
所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1022.0021.680.32
负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100.00100.000.00
表2-3分析：
从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.4910.0414.41-4.38
应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.490.700.520.18
预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.086.489.20-2.72
其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.247.885.532.35
存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0774.9170.344.57
合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37100.00100.000.00
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。
报告期2014/12/312013/12/31增减额增减(%)
一、营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.4232302545943.9331.33%
减：营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.0027376036414.8141.85%
营业税金及附加11,544,998,138.8210,916,297,537.10628700601.725.76%
销售费用3,864,713,570.443,056,377,656.90808335913.5426.45%
管理费用3,002,837,563.152,780,308,041.10222529522.058.00%
财务费用891,715,053.49764,757,191.68126957861.8116.60%
资产减值损失60,153,366.6083,818,288.19-23664921.59-28.23%
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列)-572,042.22-8,719,233.088147190.8693.44%
投资收益(损失以“-”号填列)1,005,187,804.32928,687,953.6976499850.638.24%
其中：对联营企业和合并企业的投资收益999,397,870.95889,787,588.26109610282.6912.32%
二、营业利润(亏损以“-”号填列)24,261,338,387.1421,013,040,794.063248297593.0815.46%
加：营业外收入118,969,557.11144,645,173.12-25675616.01-17.75%
减：营业外支出89,296,694.9587,500,829.071795865.882.05%
其中：非流动资产处置损失6,820,073.106,068,873.87751199.2312.38%
三、利润总额(净亏损以“-”号填列)24,291,011,249.3021,070,185,138.113220826111.1915.29%
减：所得税费用455,993,461,378.065,407,596,715.05
四、净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.062634961448.1816.82%
(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。
(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。
(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。
(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。
现金比率(%)18.79%13.46%
(1)流动比率：
2013年流动比率=130,742,700/91,383,800=1.43
2014年流动比率=169,795,500/127,242,300=1.33
(2)速动比率：
2013年速动比率=(130,742,70094,293,400)/91,383,800=0.39
2014年速动比率=(169,795,500127,087,600)/127,242,300=0.33
(3)现金比率：
2013年现金比率=17,166,550/91,383,800*100%=18.79%
2014年现金比率=17,129,130/127,242,300*100%=13.46%
从表3-1可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
(1)资产负债率：
2013年年末资产负债率=107,468,000/136,741,400*100%=78.6%
2014年年末资产负债率=141,798,100/179,047,900*100%=79.1%
(2)股东权益比率：
2013年股东权益比率=1-78.6%=21.4%
2014年股东权益比率=1-79.1%=20.9%
(3)产权比率：
2013年年末产权比率=107,468,000/29,273,380*100%=367.1185%
2014年年末产权比率=141,798,100/37,249,740*100%=380.6686%
(4)已获利息倍数：
2013年年末已获利息倍数=(2,107,020+76,475.70)/76,475.70=28.55
2014年年末已获利息倍数=(2,429,100+89,171.50)/89,171.50=28.24
据表3-2显示万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
平均总资产①479,205,323,490.54378,801,615,075.37
平均净资产②105,439,423,398.6382,138,194,988.10
负债373,765,900,091.91296,663,420,087.27
利息支出③891,715,053.49764,757,191.68
利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.11
息税前利润25,182,726,302.7921,834,942,329.79
净利润18,297,549,871.2415,662,588,423.06
根据表的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：
分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%
总资产报酬率变动的影响为：
17.48%-19.21%=-1.73%
负债利息率变动的影响为：
17.54%-17.48%=0.06%
资本结构变动的影响为：
17.27%-17.54%=-0.27%
综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。
营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.42
利息支出891,715,053.49764,757,191.68
息税前利润25,182,762,302.7921,834,942,329.79
平均总资产479,205,323,490.54378,801,615,075.37
2014年总资产报酬率：0.2825*18.60%=5.26%
根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。
营业成本92,797,650,762.8165,421,614,348.00
营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.06
总收入136,542,948,441.78104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/135,418,791,080.35*100%=17.17%
总收入利润率=*100%=17.79%
销售净利润率=*100%=13.51%
销售息税前利润率=*100%=18.60%
从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.
营业费用利润率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.
项目2014年12月31日2013年12月31日增减变动额增减变动率(%)
归属于母公司普通股股东的合并净利润15,118,549,405.7812,551,182,392.232,567,367,013.5520.46
本公司发行在外普通股的加权平均数11,012,915,706.4210,995,306,676.0017,609,030.420.16
基本每股收益(元/股)1.371.140.2320.18
稀释每股收益(元/股)1.371.140.2320.18
总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.
4.1财务问题：
(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
1.1万科简介万科企业股份有限公司(股票代码:000002)，简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。
总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。
投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。
主要产品是商品住宅。
目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。
1.2万科在行业内所处水平万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，20XX年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。
20XX年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。
1.3万科发展状况万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。
王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。