轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入u降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
（一）土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控，这些因素都是的，土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。
（二）楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
（三）现金流因素
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业（重资产结构）转换为了房地产投资企业（轻资产机构），在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
对于我国而言房地产企业资产运营模式的转型已经是一个势在必行的趋势，我们必须对影响其转型的各类因素进行了解和控制，使得我国房地产行业能够在财务风险最低的情况下实现成功转型。
随着经济体制改革和经济建设的推进和发展，随着房地产经济理论研究的系统化和深化，人们的认识范围已不再局限于住宅，而扩展到了房地产业，把房地产业作为国民经济的一个重要产业部门来加以探讨。那么，在社会主义条件下房地产经济的规律怎样，房地产经济的运行机制又如何，就成了摆在经济界和理论界面前的重要问题之一。研究和讨论结果的主要表现是出版和印行了一些房地产经济学著作，发表了一些研究论文。特别是近二年以来，由于社会主义市场经济中房地产业的活跃与发展，促成了房地产经济研究的空前活跃局面，不但较为严谨、深入、系统的成果不断面世，而且那些知识性、普及性并带有趣味性的读物也纷纷出现在图书市场上。但是，在我国社会主义市场经济的房地产业的发展、运行和管理中，尚有许多问题有待进一步深化，不断系化、规范化。
房地产经济学是房地产业的基本经济学，它所要研究和阐述的是房地产业的基本经济问题。
从经济学的划分来说，房地产经济学具有自己特有的研究对象，因而它是一门独立的、自成体系的经济学科。再则，在市场经济条件下，房地产是商品，由于这类商品在国民经济中的地位和作用，房地产业还是一个主要产业，因而房地产经济学又是一门部门经济学。
房地产经济学所要研究和阐述的房地产业基本经济问题，主要包括：1、房地产的经济属性和经济结构；2、房地产的经济运动过程及其特殊性；3、房地产经济的基本规律和运行机制；4、房地产商品价格和房地产市场；5、房地产经济在国民经济中的地位。通过对上述问题的研究，可以揭示房地产经济的运动规律和基本运行机制，形成一个更为切实反映房地产经济运动规律的理论体系。
房地产经济学是研究房地产经济问题的，但我们不能认为它是唯一研究房地产经济问题的。研究房地产经济问题的还有其他学科，诸如房地产投资学，房地产市场学，房地产金融学，房地产开发经营学，房地产管理学，房地产定价学，房地产价格评估学，房地产法规学，房地产史学，房地产统计学，房地产财务学，房地产会计学，房地产企业管理学，房地产预测学，等等。这些学科对房地产经济运动过程从不同角度、不同侧面用不同手段或方法进行理论、方法、政策和策略的理论概括和业务技术阐释。它们之间各不相同，因为研究的角度和方面不同，要解决的问题不同，但又相互联系，甚而有交叉，共同来研究和解决房地产经济各个方面的何题。在它们的关系中，应该说房地产经济学处于先导和基础的地位。由上述可知，房地产经济学所要揭示的是房地产业的规律性，所要研究的是房地产业总体的运行机制。所以它从总体上规定和制约着房地产其他学科的原则、方法和内容。
这里还必须说明，房地产经济学的前提是房地产的商品属性，即房产和地产都是商品。它的运行过程要遵循商品经济的一般规律，还要遵循房地产业本身的运行规律。如果我们不把房地产当作一个产业来研究，不把房产、地产作为商品，仍然以产品性、福利性的房地产作为对象，那么，房地产经济学也就失去了存在意义。我们研究并揭示房地产经济运动的规律性，以及房地产的经济运行机制，根本目的就是要阐述房地产业的商品经济属性，探讨社会主义市场经济中房地产经济体制改革的目标和运行模式，以振兴和发展房地产经济，摆脱现行体制中房地产业运行的困境。
房地产经济学的研究对象是房地产业经济运动的规律性及其运行机制。
房地产经济活动所要遵循的经济规律，在社会主义市场经济中，主要有：
社会主义公有制为主体，各种经济成分并存的规律。以国有经济成分为主，城乡集体所有经济成分，私人和个体所有经济成分，外商独资经济成分，国内多种经济成分与外商合资、合作的经济成分，多种成分并存；
市场经济的一般规律。价值规律、竞争规律、供求规律并存；
物质利益规律。一般称物质利益法则或原则。由于在商品货币关系普遍存在的条件下，不论是何种经济制度或何种经济体制。物质利益关系中共同性的内容占主要成分，所以不妨把物质利益原则或法则称作物质利益规律；
计划协调规律。不论何种经济运行形态，都存在经济的计划性，不同的是计划的范围、程度和性质存在差别。我们不能一讲市场经济和充分发挥市场规律的作用，就不要计划了。我们强调计划对发展房地产经济的调节，是由社会主义市场经济中国有经济成分的地位和社会主义市场经济体制决定了的。
上列这些经济规律，是社会主义市场经济条件下国民经济总体和各部门、行业经济都存在的，从国民经济总体和其他部门、行业的角度来探讨这些规律的基本要求、具体体现和作用，是社会主义政治经济学和其他部门、行业经济学的任务和研究对象。房地产经济学要阐明的是上列这些规律在房地产业中的综合的和具体的要求、体现和作用。
房地产业具有自己的特点，房地产业具有自己的特殊规律或特殊关系。这主要体现在：房地产商品生产的特殊性、房地产经营的特殊性；房地产的统一计划、综合开发；房与地的统二关系；房地产业在市镇建设中的先行性；房地产的升值趋势；房地产资源的短缺性与合理配置关系；房地产与其所处的经济、自然、社会、文化等环境的适应性；房地产发展的综合平衡关系；居住水平与社会经济发展水平的适应性；房价与地价的。关系；房地产价格的地域和地段差别；房地产商品生产实体大，消耗大，占用资金多；房地产商品买卖方式的特殊性；等等。
房地产经济活动牵涉到的各种关系，也应是房地产经济学研究的对象和内容。如：经济调节机制、城市规划机制、产业法规、税收机制、利率机制、批租和抵押机制、社会经济信息、房地产供应体制、物资供应机制、市镇管理体制、国家产业政策，等等》
房地产经济学的研究对象，以房地产业作为立足范围。在这一产业范围中的经济活动内容是十分广泛和错综复杂的。所以，在实践上，房地产经济学必须把下列几对关系作为主要方面加以重点探索。除了住宅一类房地产之外的非住宅房地产经济的运行规律；在房产与地产统一的前提下，把土地这一房地产开发经营的基本要素和基本对象放在房地产业的决定性地位来给予充分的注意和探讨；在科学地研究房地产的投资开发、生产过程的基础上，充分地研究房地产实物商品和劳务销售的流通运行过程，只研究生产，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地产开发经营的要素的取得放在应有的地位给予足够的重视，如资金的筹集，物资的筹备，设备的配备、劳动力的准备；此外，还有开发经营地域和地段的选择、行业和部门的选择，因为地理位置和行业特点对于房地产业说来，具有特别重要的意义；等等。一句话，房地产经济学的视野，要能覆盖整个房地产经济运动的全过程，包容整个房地产业范围。科学地判断，来自对事物全过程、全部内容的系统、全面、深入和持续的研究与探索。
房地产经济学的根本范畴和根基是房地产商品。即从房地产商品范畴出发，来系统、全面、深入研究房地产经济问题，来构建房地产经济学体系。确认房地产的商品属性是近几年来的事，因此房地产经济学在我国是一门年轻的部门经济学。房地产是商品，从而我们可以由此出发把房地产业从产品经济、福利经济的轨道转到商品经济轨道上来。房地产商品与其他商品相比具有自己的特点，并有自己独特的运行过程。因此，我们要从房地产商品出发，既在理论上形成自己的体系，又在实践中构建其运行机制。
房地产经济学从房地产商品出发，由一系列的范畴按逻辑关系形成一个理论体系。这一系列范畴是构成房地产经济学理论体系的基本要素。这些基本要素主要包括房地产”；“房地产市场”；“房地产价格”；“土地转让”；“土地批租”；“房屋租赁”；“房地产商品”；“房地产融资”；“房地产开发”；“土地开发”；“房地产投资”；“房产地产”广房地产业”；“房地产经济”，等等。不论这些范畴在房地产经济学理论体系中如何逻辑地组合，但其中“房地产商品”是最基本的范畴。
这个理论体系的框架，只能建立在房地产商品经济关系总体内，也就是限于土地使用权和附着于土地的房屋建筑物的商品经济关系的总和内。任何概念和范畴都有自己的范围规定性，房地产经济学不能例外，也有自己的范围规定性。这规定性不是任意的，是由学科的内容客观地逻辑地规定了的。
处于房地产经济学理论体系中的各个范畴，不是任意结合的，是按房地产经济运动规律有序地连接的。它们的连接大体上是这样：
房地产（房产和地产)——房地产商品——房地产融资——房地产投资——土地开发——土地批租——土地转让——房地产开发——房地产转让——房屋租赁——房地产市场——房地产价格——房地产业——房地产经济——房地产经济运动是一个复杂的过程，体现着错综复杂的商品经济关系，上面所列次序只能反映由“房地产”出发而形成的大体过程。有些范畴可能同处于一个阶段，有些可能交错，有些甚至不能作为一个阶段，等等。
在这里还必须阐明f作为社会主义的房地产经济学，要科学地从社会主义经济建设实际出发，深入、系统地研究房地产经济运动的规律，探索科学的房地产经济运行机制，从而有助于解决房地产经济运动中的问题，有助于调整各种经济关系，必须在马克思主义的指导下进行研究。马克思关于城市建筑地段地租的理论(简〖〗称马克思的地租理论），恩格斯关于城市住宅的理论，列宁关于社会主义住宅分配制度的理论，就是重要的理论指导。
《房地产现状的探讨》
摘要：众所周知，房地产业是国民经济与社会发展的一个基础性产业。它在推动国民经济快速增长、缓解就业压力、保证财政收入等方面起着极其重要的作用。房地产业作为国民经济的重要组成部分，它关乎社稷民生，深刻影响社会稳定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是极其重要的，只有居民买得起房，有房住，才能安居乐业，社会才能发展。
关键词：房地产；房价
中国近几年的房地产市场是波动的，不稳定的，房价一直处于增长状态，不仅给居民造成了住房困难，还给中国的经济造成了很大的隐患。政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控，这些政策包括“国八条”，“新国十条”，“国十一条”，“9.29新政”，“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效，对房价的调控是否起到作用，是否的确使得居民能够买得起房，以这个为出发点，我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响，来分析中国的房地产市场。
我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判，房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。
房价收入比(housingprice-to-incomeratio)计算方法：是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准，住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价，家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比：pir=p/i.
一、政府政策对房价的影响分析
查阅资料得知房价收入比（pri)增长速度极快，尤其是一线城市，由7.06(2004年）上涨至20.93（2013年），完全超出了居民的可承受范围，而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6（2004年），上涨至10以上（2013年）。我们将结合政府对房地产市场的调控政策，对房价收入比数据进一步分析，以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。
总观2004年以来国家颁发的一系列房地产调控政策，调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展；调控力度逐年上升：以差别化信贷政策为代表，从“国十条”中较为宽泛的严格实行，进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向，最后变革到“新国八条”中完善并切实实行；政策逐步细化，如市场监管政策，差别化信贷政策和税收政策的细化与完善；随着市场和社会的变化，政府调控的政策紧跟改革风向：如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求，而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点，即政府强调最多的方面：一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任；二是大力调整和改善住房供应结构；三是加强市场监管与监理考核问责机制；四是加强保障性安居工程建设。
二、稳定房地产的政策建议
政府对房地产调控要逐步区域化，进行分类（双向）调控。针对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市，严格控制对房地产商的土地供应，适当的放松限贷和限购，同时采取打折促销等手段，消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比，力争平稳过渡，避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。
建议政府尽快开征物业税，制定出台一部公正、公平的房地产物业税，让房子多的、房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税，有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本，由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击，但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法，并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排，就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。
影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入，改革中国的低工资体制，大幅度提高职工的工资水平，提高有效的商品房购买需求，推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。
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劳动合同，是指劳动者与用人单位之间为了确立劳动关系，明确双方的权利和义务所签订的协议。其中，劳动合同双方的权利和义务是统一的。劳动合同的目的产生于当事人之间的权利与义务。从合同依法成立之时起，相应的有约束力的权利义务关系就立即建立起来了；劳动合同双方都必须履行自己的义务，否则，一旦出现违反合同约定条款的情形时，就要承担相应的法律责任；劳动合同双方在工作层面是一种从属关系，这也是劳动合同区别于其他合同的一个重要特点。
劳动争议是指劳动关系主体（用人单位与劳动者）之间，因劳动权利和义务引起的争论和纠纷，即劳资关系纠纷，它涉及用人单位与劳动者双方的切身利益。改善劳资关系，可以避免劳资冲突，改进工作条件等，充分实现劳动者的潜能和价值。
hz房地产公司成立于20世纪90年代，是一家国有企业。公司注册资金500万元，拥有房地产开发二级资质，为广东省重点企业。但在企业实施新《劳动合同法》的过程中，出现了一系列的问题，以下是有代表性的两个案例。
（一）员工投诉
（二）农民工拒签劳动合同
hz公司属于房地产企业，农民工占据很大比重。公司人力资源部门根据新《劳动合同法》决定与农民工签订新的劳动合同。因为新《劳动合同法》第八十二条规定：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。所以，如果公司不与农民工签订劳动合同就会面临巨大损失。然而，在实际操作中，人力资源部门与农民工产生矛盾，农民工普遍表示反对，并且出现了农民工罢工事件，严重影响了公司施工进度和企业形象。
（一）劳动合同管理水平低下。hz公司没有依法建立劳资纠纷调解组织，因此，一旦发生薪资、福利、工作条件等争议时，往往由人力资源部门简单处理，留下巨大“隐患”；在处理纠纷的方式和程序上，也没有做到规范化和制度化；此外，人力资源管理形式单一，采取传统经验管理，对员工潜能开发和自主性调动作用低下。
（二）员工法律意识淡薄，劳动合同需要规范。企业员工多为农民工，其法律意识较为淡薄；当他们的工资被拖欠时，企业往往实施“胡萝卜加大棒”的管理方式；企业处理劳资纠纷的方法也过于死板，态度过于强硬，往往惩罚多于激励，压制多于沟通。[1]
（三）劳动合同关系复杂。公司大部分员工是露天作业，工作环境十分恶劣。由于房地产行业的特殊性，公司在用工方面存在队伍庞大、构成复杂、劳务外包严重、不易管理等问题，导致用工不规范，影响工期和质量等。
（一）制定劳动规章制度，提高劳动合同管理水平。企业应及时修改与新《劳动合同法》不一致的内容，依法制定企业内部劳动规章制度；成立职工代表大会，发挥工会的作用；严格执行新《劳动合同法》，按照规定实施管理。
（二）建立员工素质培训体系。企业要加强员工基础法律知识培训；开展企业文化教育培训，增强员工主人翁意识，调动其工作积极性；开展文体娱乐比赛或活动，活跃企业氛围，促进员工交流沟通。
（三）建立激励性的薪酬管理体系。企业人力资源部门要发挥作用，实现“人岗匹配”，采取适当的激励原则来激发员工潜能；将员工薪酬和公司绩效挂钩，不断完善企业整体薪资结构，给优秀员工提供良好的发展空间。
第二，企业应建立工会组织，发挥工会的机制保障作用，依托工会组织开展教育培训，健全集体谈判和集体合同制度，使工会能够真正代表并维护员工的合法利益。
第三，企业应提高自身管理水平，严格执行新的劳动合同制度，完善员工绩效考核与薪酬管理体系，健全劳资纠纷处理机制，实现管理科学化、制度化和长效化。
总之，劳动合同纠纷是一个跨管理学、法学和社会学的多学科问题，解决劳动合同纠纷是一个系统工程[3]。只有通过有效加强政府监管[4]、充分发挥工会作用、加快提升企业管理水平等多方面的对策，才能够解决企业劳动合同纠纷的困扰，促进企业快速健康发展。也只有正确处理企业劳动合同纠纷，协调好各个利益层面的关系，才能构建和谐的劳资关系，形成建设社会主义和谐社会的稳固基础，为实现“中国梦”奠定坚实基础。（作者单位：东北农业大学文法学院）
[1]雷佑新，雷红。论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路[j]。经济体制改革，20xx,04
[2]李亮山。我国政府在劳动关系调整中的角色分析[j]。社会科学论坛，20xx,08
[4]雷佑新，雷红。论农民工劳动合同缺失的成因及解决思路[j]。经济体制改革，20xx,04
（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱
（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系
目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。
（三）缺乏税收筹划事前管理
管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。
（一）提高税收筹划意识
积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。
（二）提高税收筹划能力
房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。
（三）强调做好事前筹划
《浅析我国房地产市场现状》
摘要：本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。
关键词：房地产价格地租
一、我国房地产市场的发展历程及现状
我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。
房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。
2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。
二、对我国现在房地产价格合理性的分析
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。
我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。
对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使gdp呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。
三、国家宏观调控措施及效果分析
房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足5年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。
由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。
为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。
实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场，如是恶性循环，炙手可热的房价便可以得到理解了。
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[10]杨有志，刘建明。完善房地产价格调控促进房地产市场发展。合作经济与科技，2007，(4)。
1、全局性
在进行前期策划时，策划人员往往要就房地产开发项目的整体定位以及项目细节方面的内容进行抉择，这就需要策划人员具备全局的观念，站在全局的角度来制定项目整体规划方案，并保证该方案有利于项目目标的实现。
2、综合协调性
由于项目前期策划涉及内容较广，涵盖了项目设计与规划、建筑科技、工程管理到项目市场调研、定位策划到后期推广营销等等内容，因此工作量较为复杂也较为巨大。所以在前期策划时，应当重视各个环节间的协调性与衔接性，并要求策划人员能够综合各方利弊，来优化配置各项资源。
3、前瞻性
1、项目可行性分析
2、项目研究
项目研究主要分为研究待开发土地以及研究该项目所处市场环境两大块内容。
研究待开发土地指的是对待开发土地的现状以及未来可能发展的方向进行研究与预测。其研究内容主要有：
①土地地理位置以及交通情况。主要是分析待开发土地和城市主体的相对位置关系，以及该地段的交通条件，这对该土地未来的发展潜能有着较大影响。
②项目swot分析。对待开发土地的各种机会与威胁、优势与劣势等对项目未来运作产生影响的客观因素进行定性分析。
研究该项目所处的市场环境主要包括以下三方面内容：研究市场宏观经济条件、房地产市场情况以及项目竞争态势。第一，市场宏观经济条件包括了当前国家宏观经济运行状况，以及未来国家经济政策走向的预测，力求从中得到一些基本判断结论，方便日后能够站宏观经济的角度来给开发项目运作提供有效的指导。第二，房地产市场情况主要指的是现阶段全国房地产运行情况、当地房地产销售情况、近几年内当地房地产市场的销售价格、数量的变化趋势、当地房地产开发政策环境等方面内容。第三，项目竞争态势研究主要是分析与掌握相邻板块主要房地产开发项目的产品类型、价格情况、推售方式、竞争优势等方面内容。
3、整体项目定位
首先，应对项目各方面因素进行综合考量，并对当地房地产市场未来两三年的发展趋势进行合理预测，从而根据整合而得的数据来对整体项目市场定位进行确定，并确保该项目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能够应对可能出现的市场风险。其次，应细分项目定位，对整体项目定位进行细化，包括项目目标客户群定位、项目档次定位、产品定位、价格水平定位以及推广形象定位等方面内容上，以便于整体项目能够有效得到落实，并对后续工作起到一个指导的作用。
4、项目规划设计
5、做好销售准备工作
结语：
1、房地产开发项目策划虽然涉及到的内容复杂，但只要理清其中的脉络，根据项目自身特点，逐一有序地进行编写，就能做出一份好的项目前期策划书，使企业在后续的项目开发中精准决策，增强企业竞争力和创新力；
2、不同的房地产开发项目本身侧重点各异、各地产公司文化也有差异，因
而需要根据实际情况对策划书进行因地制宜的调整和优化；
3、房地产开发是一个持续3-5年的动态过程，在实际操作中，需要对不断变化的形势和环境对前期策划进行及时有效的检查和修正，真正做到动态管理。
[2]张迪。试述房地产开发项目前期定位策划[j]。房地产导刊，20xx，（31）。
：房地产、企业、强势品牌
品牌是什么？品牌是一个产品的名称、符号或它们的组合；品牌是消费者对企业的产品或服务的全方位体验，是他们头脑里形成的关于企业的整体印象；品牌是企业与消费者之间的一条情感纽带。简而言之，品牌是符号，是产品，是企业，是人。比如李宁牌，在一般消费者心中的形象定义是代表一个较顶级的运动品牌，当消费者有意向购买运动产品的时候，如果他想买好一点的，消费者就极有可能根据其心中对李宁的形象定义去选择李宁的产品。所以真正的品牌存在于消费者心中，消费者才是决定品牌的真正力量。
1、品牌意识模糊。
对品牌及实施企业品牌经营的概念较模糊。从目前的情况来看，尽管大部分建筑企业已开始重视品牌建设，但多数对品牌的基本概念和内涵的准确理解还存在偏差。常常简单地把塑造品牌理解成创名牌；使得大部分房地产企业品牌意识淡薄。
2、缺乏完整的品牌管理流程或制度体系。
多数建筑企业都没有聘请外部品牌战略咨询公司或内部管理人员进行过品牌战略规划。也没有建立起一个相应的使用监督管理和维护品牌的责任机制或者对品牌经营进行近期规划或者远景规划。
3、企业品牌经营缺乏管理人才。
1、清晰准确的定位
目前我国房地产业存在着高档化、贵族化、奢华化的恶习，许多开发商认为，名牌地产必然是高档地产，其实事实并非如此，高档公寓需要品牌，普通商品房同样需要品牌，普通消费是购房的主体，更具市场潜力。成功的房地产品牌都有自己明确的定位，品牌定位应该清晰明确，如果品牌形象、定位朝令夕改，将模糊自己的品牌个性，破坏了品牌精神气脉的贯穿，最终使消费者雾里看花，难以建立强势品牌。
2、以人为本，诚信经营。
一个优秀的房地产品牌应该在住宅的建筑设计、使用功能、配套设施等多方面做到项项优质，包括工程质量、功能质量、环境质量建设等方面等等，都追寻着人与自然、人与建筑、人与人、人与社会之间“和谐共生”关系，追求着人类居住的至高境界；并通过优质服务赢得好口碑。同时诚信是企业基业长青的最根本保障，也是企业打造强势品牌、增强市场核心竞争力的首要条件，更是企业义不容辞的社会责任和应尽义务。“诚信”经营是地产企业的“德文化”造就，所彰显的精髓是：诚实做人、诚信经营。
3、建立起体现高效机制严格的管理制度。
建立稳定的企业自己营销队伍和公关网络，保证名牌产品的服务质量。提高人的素质，保证名牌的品质；企业要非常注意员工素质的提高，实行严格的更新机制、强化对干部和职工的在职教育和培训使整体品牌意识加强，同时也要为提升知名度做好品牌的有效宣传。
4、与时俱进的创新
品牌若要长久不衰，必须与时俱进。再好的建筑也有不足，也需改进，所以企业应把握时代脉搏，不断采用新的设计理念、新的施工技术、新的建筑材料、新的科技成果等。品牌的创新使自身充满活力，不断满足了购房者的消费心理，使品牌在市场竞争中始终领先。
创建强势的房地产品牌是一个复杂的系统工程，也是房地产企业长远健康发展的需要，虽然任重道远，但还是有章可循，只要我们精心打造好项目品牌，并通过强有力的品牌管理组织、流程和制度来保障传播的持续性、一致性，才能让品牌在市场上健康而又快速的成长，从而不断地提高它的溢价能力，让企业永远立足于不败之地。
参考文献
[1]赵俊德。浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[j]。陕西建筑，20xx,(10)
[2]田林永。论房地产企业财务风险的成因及治理对策[j]。中国住宅设施，20xx,(08)
随着市场经济体制的不断变化，现代企业的发展和管理模式将进入新的时期，采用以往的管理方式很难保障企业稳定的经营和长远的发展，尤其在房地产企业的管理中，企业运营过程中涉及的领域较广，资金支出种类繁多，在实际工作中为了保障房地产企业在新经济环境下顺利的开展项工程项目，应采用有效的管理方式，细化企业的内部管理，进而为房产商品销售提供良好的方案。基于这样的原因，笔者对战略成本会计在房地产企业管理中的应用展开论述，笔者对战略成本会计的基本概念和对企业管理的作用进行简述，并从三个方面应用进行论述，望本次的研究能为现今房地产企业稳定的经营和长远的发展献上绵薄之力。
战略成本管理；房地产企业；企业管理
现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势，特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用，为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展，应对传统的成本会计进行升级，在本文中研究的战略成本会计，应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序，将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中，使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位，进而增强企业的核心竞争力，推动企业的长远发展。
（一）战略成本会计概念简述
战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管，将监管贯穿于整个经营过程中，从战略的角度而言，其影响着成本每一个环节，规划和控制成本使其保持在适当的水平，有助于企业在市场占据更多的市场份额，进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善，企业生产和经营环境不断变化，以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求，传统成本会计的缺陷逐渐显现出来，这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发，采用管理理论和方法，改善传统陈旧的成本会计，予以创新进而形成新的战略成本会计，使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高，战略成本会计理论概念不断丰富，应用范围逐渐扩张。
（二）战略成本会计在企业管理中的作用
企业作为现今市场经济的主体，生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位，才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前，战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息；然后现代企业会按照内部资源与外部环境，对信息予以筛选和整合，制定出优质的发展方案；最后，现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析，明确各个部门的责任所在，协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。
（一）在房地产企业房产销售中的应用
（二）在房地产决策管理中的应用
通过本文的论述中得知，战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中，其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集，对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前，应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息，对销售的价格和销售模式进行调整，能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。
[1]翟旭。战略成本会计在企业价值链管理上的应用[j]。现代商业，20xx,09（05）:243-245.
[2]肖耀军。浅谈价值链分析在企业战略成本管理中的应用[j]。广东建材，20xx,08（06）:164-166.
[3]朱长辉。浅谈战略管理会计在我国企业的应用[j]。黑龙江对外经贸，20xx,07（10）:149-150.