原作发表于《中国不动产》第2022.1期，总第86期
刘丽洁/文
近年来，各地不动产登记机构依据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理查封登记业务，是不动产登记机构依嘱托业务中占比最多的一种类型。作为不动产登记机构，虽然不对法院送达的嘱托文件进行实体审查，那么，应该如何做好司法协助，识别文书缺陷或者其他问题，避免承担不必要的责任，笔者根据多年工作实践，试作一些分析，并提出相应对策，仅供参考。
同一案件重复查封问题及对策
重复查封问题出现的情形。一个案件在民事诉讼阶段，申请人提出财产保全，负责民事诉讼的法院工作人员会根据查询的不动产登记结果，作出查封被执行人名下不动产的民事裁定书。等该案件进入执行阶段后，部分申请人会在立案后继续提出查封被执行人名下不动产（民事诉讼阶段已查封）的申请，如果法院直接依申请并新编执行法律文书文号作出查封决定。由于两次作出查封决定的法律文书的案号不同，且执行阶段的法律文书没有注明原民事案号，登记机构人员无法识别两次查封属于同一个案件而直接作查封登记，往往就会造成同一个案件重复查封的情形。这种问题的暴露一般都是民事阶段的财产保全临近到期，申请人申请继续查封时，登记机构人员才能依据法院工作人员再次提交续封的法律文书的案号，发现该案件存在重复查封的情况。
查封到期自动失效问题及对策
对策：操作登记系统自动解封失效的查封信息。《不动产登记暂行条例实施细则》第92条规定：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效”。超期的查封登记即使不处理还保留在登记系统中，也会因上述的规定导致查封失效而无法再进行继续查封登记。因此，该超期查封信息的存在已无意义，反而会对登记工作造成不必要影响。对此，登记人员可操作系统对超期查封信息进行查封“截止日期”的筛选，使用系统的“自动解除限制”等功能，操作自动解封令其失效。特别提醒的是，登记人员操作时应该注意查封截止日期，如果截止日期是法定节假日的，可依据《民法典》第203条第1款的规定，期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。
轮候查封的续查封问题及对策
轮候查封是否需要续查封的争议和现状。关于轮候查封是否需要续查封，各地登记机构和法院对此认识不一。虽然多地登记机构和法院会对轮候查封进行续封登记，但因《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第28条第1款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。据此很多人认为，轮候查封因在轮候阶段尚未生效，故不存在到期，也就不需进行续查封登记，认为只有在首次查封状态下的查封才存在续封登记。
对策：对轮候查封进行续封时登记人员将该查封顺位等信息告知法院。以山东省东营市为例，实务中把轮候查封登记作为查封登记中的一种分类进行登记。首封解封或失效后，第一轮候查封默认为首封。该查封临期法院要求续封时，登记人员可在给法院签收送达回证时在备注栏注明此查封已轮为首封等情况，以此方式书面告知法院，而不需在首封解封或失效时主动告知轮为首封的法院。这样登记人员可以在定期处理到期而未续封的查封数据时，只需要批量操作此类数据自动到期失效即可。以此解决因系统存在大量超期查封数据导致确定查封顺位费时费力，以及筛选后如何告知首封法院等难题。待不动产登记系统实现查封和轮候查封单独路径登记，轮为首封的轮候查封实现转为首封的“一键转换”等技术支持时，轮候查封可不再续封。届时在查封登记作出时与法院工作人员及时沟通，并在签收送达回证的备注栏注明即可。
抵押权案件法律文书问题及对策
法院处置抵押权案件法律文书的问题。实务中存在很多抵押权案件处置不动产的情况，法院工作人员送达的部分法院的法律文书中不会注明该情况，登记人员在收到法院的解封和拍卖、以物抵债等处置不动产的法律文书中，看到该处置案件非首封案件时，对于是否可以直接办理解封并协助过户感到困惑。
法律文书缺陷处理依据。2016年，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。优先债权执行法院要求首先查封法院将查封财产移送执行的，应当出具商请移送执行函。
预售商品房预查封问题及对策
预售商品房预查封问题产生原因。很多地区负责预售商品房合同备案的机构（房管部门）和不动产登记机构分属不同职能部门，尚未实现合并管理。预售商品房备案信息数据是否实现共享或者系统自动推送各地情况不一。此时预售房屋的预查封登记如何操作，确保被查封不动产不被转移、抵押，是不动产登记人员必须重视的问题。