1、特价房：特价房几乎是不存在的，一般来说是作为吸引客户的手段。你奔着特价房过去，大概率会被告知已售。
但是偶尔也有一些特价房是真实的，不过一般都是难售的房源。比如说，靠近配电房，垃圾场，或者户型不太好的房源。这些都是有“硬伤”的房源，具体能否接受要看自己。
其实这在现实中影响并不大。有时候通过分销反而会更有砍价空间。我负责过的一个项目，一个买房的客户就非常会谈判，最后把这套房砍价突破了分销的成本价。原因就在于这家开发商对分销的奖励是有跳点的，比如说这个月通过分销成交5套以下开发商给分销是1%的佣金奖励，6-10套是1.5%的奖励。这个月正好就差他这一套就能到6套了，分销就愿意自己补贴客户来冲量。
实现这个有点难度，最好你在分销里有熟人。
建议首次去售楼处放在周一到周五，第二次在周末去。
而周末往往是售楼处最火爆的时候，也有助于你观察这个楼盘是否真的热销。
4、随行人员：最好有家人陪同去。售楼员看到单身前往的，都不会太详细介绍项目。因为单身前往的都要回去跟家人商量，肯定要来第二次。
6、销售可以换人：如果跟销售员气场不合、八字不合谈崩了，可以申请换一个销售员。直接找他们经理反应情况，让换人就行。一般来说，销售员为了做单子，还是会做到顾客就是上帝的。如果不是原则性的问题，最好不要跟销售员闹僵，没有意义。还有指望他们办理交接、贷款等事情呢。
学区：是教育局定的，跟项目距离学校的距离无关。
地铁：规划非常复杂，要经过好多轮评审，不到施工阶段，无法确定。
8、销控表都是假的：销控表就是放在售楼大厅的房源表。很多人看到销控表上贴的密密麻麻被预定，就觉得他们卖的很好。其实都是假的。有些房源准备放在下一批卖，也会提前把它们贴上已售的标签。客户根本不会注意到的。
9、销售价与开盘价：在开盘前，开发商是不会公布具体价格的。只会给一个大概的价格。
这个价格一般会虚高一点点。等到开盘时候，给一个相对较低的报价，让你觉得很划算，是心动的感觉。
10、竞品楼盘：最好事先在网上了解这个片区几家在售楼盘的基本情况，比如说有ABC三家在售楼盘。在跟A楼盘售楼员谈的时候，可以适当提及并夸下BC楼盘，这时候销售员往往会用BC楼盘的缺点来怼回去。你就知道BC的缺点了。同样，去逛BC楼盘的时候故伎重演，就能知道A楼盘的缺点了。
11、现场逼定：术语叫“杀客”。销售员会制造一种紧迫的现场气氛来让你仓促做决定。
比如说，
告诉你“限购要来了，再不买就买不了房了”；
又或者，当你表示对XX号房感兴趣的时候，他会去请示一下经理问有没有房，然后回头告诉你，刚刚/昨天/本周刚被卖掉。
甚至还有内部工作人员扮演客户，当着你面来下定。
都是套路。
你该怎么做？
当场不要着急做任何决定，不要一个人去，周末去不要被现场带节奏。
多比较周边楼盘再做决定。
12、样板房：样板房一定要去看，但是，不要迷信样板房。
里面的层高可能改过，家具的尺寸是专门定制的。而且装修的确实好看，一下子就能俘获女客户的心。最好自己带卷尺去量，或者用自己的身体部位（脚步等，不要想歪）去丈量。
有空专门聊聊户型。
13、找关系与优惠：有关系的话，一定要找。
而且任何部门的关系都能找，开发商给内部员工及亲友都会预留1%左右优惠。当然还是要你先去砍到底价再去找关系。营销总手里还有1%优惠。
一般来说，在售楼员这里，稍微磨一磨，态度好一点，他们也会把他们手里的底价给你的。因为对售楼员来说，他们的业绩只看成交量，不看成交价。
不过礼品是可以尽可能多争取些的。他们搞活动会常备各种礼品，就是留着送客户的，卡的也没有那么严格。
14、订金：下订可以锁定房号跟价格。但不要着急下订，因为订金不可退（认识高级领导的除外）。有些项目可以试着沟通：我确实看重这套房，价格也满意。我今天没带这么多钱，先付几百块锁定行不行？下次再来我再跟你们签正式的定金合同？
不热销的项目，成功概率更大。
15、别看新闻看疗效：新闻里的热销九成、当天售罄等大多数都是假的，都是软文。
再热销的房子，都会有一部分是内部房源，是开盘当天不对外卖的。会在后期逐步放出来。也有可能是关系户退的房子。
16、贷款材料：有些人贷款资质不合规（有些客户即使合规，也会被说不合规），就需要找人来“做材料”，这是灰色的部分。你自己找别人做也可以，不过一般都是通过销售员来做。多给几千块钱，他们包过。心里也知道这钱也就是他们自己拿了。不过你没办法，如果真是卖方市场，你不愿意出这钱有的是人愿意出。
17、茶水费等：有些大热项目是要抢的，比如某些限价的楼盘。那有些项目就会用茶水费等形式来补差价。建议宁愿做双合同，也不要给茶水费。双合同至少还有合同来证明保障，茶水费完全是没有保障的。收钱没办成事，没地方哭。