山东省青岛市李沧区某新建小区。王海滨摄（人民图片）
徐骏作（新华社发）
凑足首付，贷款买房，房贷利率是购房者十分关心的话题。
近日，中国工商银行、中国建设银行等多家银行接连发布公告称，自8月25日起，对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为贷款市场报价利率（LPR）定价。贷款客户可以通过指定渠道进行自主转换或选择执行原有利率计价模式。而根据央行此前公告，转换工作原则上应于今年8月31日前完成。
房贷利率“换锚”，跟还是不跟？购房者到了必须“二选一”的时候。
房贷利率从固定到浮动
选择什么样的贷款利率，影响着月供的高低。
此前，居民贷款买房主要参考央行发布的贷款基准利率，再由贷款银行给予一定程度的优惠。去年8月，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，随后新发放商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR，今年则扩展到存量房贷。
多数人对“LPR”感到陌生。据了解，它是由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优质客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，并于当日9时30分公布。
与较为固定的贷款基准利率相比，随市场浮动是LPR的显著特征。从8月20日公布的最新数据来看，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，最近4个月保持不变。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员万喆在接受本报记者采访时表示，房贷利率的变化根植于利率市场化改革的大背景，此次“换锚”则是这个大进程的一个最新体现。“在固定利率基础上打折，本质上也是一种浮动，而LPR是利率市场化改革非常重要的成果。可以说，房贷利率挂钩LPR，得益于早已进行的利率市场化改革。从转换初期来看，无论是固定利率计价还是LPR计价，购房者利息负担都不会发生很大变化，有利于稳定市场预期。”她认为，在深化利率市场化改革的进程中，存量房贷“换锚”给了客户更多选择权。
购房群体理性选择
那么，不同购房群体如何看待此次“换锚”？是否选择跟进呢？
家住贵州遵义的罗池浩2014年买了房，最近看到房贷利率“换锚”的消息后查阅了很多资料。他得出的结论是选择LPR更合适。“近些年，国家推行了利率市场化改革，银行利率浮动了。作为家庭支出的重要一项，房贷利息如果也随行就市采取浮动利息，应该与经济走势结合得更好。如果周围亲友贷款买房，我会推荐采取更符合政策趋势和国家调控方向的LPR定价模式。”
不过，也有人选择在固定利率与LPR之间保持平衡。
事实上，房贷利率计价批量转换完成后，有异议的存量贷款客户可以在今年年底前通过多种渠道与银行协商处理。其中，工行和建行还专门提供了自助转回渠道。
加快“两轨合一轨”进程
对于大多数人来说，不容易判断利率的长期走势是上升还是下降。但是从近期利率走势看，市场普遍认为中短期利率下行的可能性更大。这也成为很多人主动选择“换锚”的真正原因。
“这有点像风险对冲，如果你预计未来利率会下降，就选择LPR，如果认为利率会升高，则选择固定利率划算。总而言之，‘换锚’对于贷款购房者的选择空间更大。”万喆说，在全球低利率的大环境下，国内货币市场整体宽松的态势不会逆转，利率升高的概率明显小于继续下行的概率，主动选择跟LPR挂钩的人也会相对多一些。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对本报记者表示，一方面，近两年“利率两轨并存”的传导机制稳步推进，国内金融机构及金融环境已经具备LPR转换的条件；另一方面，房贷是贷款的重要组成部分，截至2020年6月个人购房贷款余额在中长期贷款余额的比重超过3成，房贷“换锚”向LPR转变将加快贷款利率“两轨合一轨”的进程。