北京商报2016/3/14责任编辑:chenzhifan
经济开局不佳，地产一枝独秀。从生产看，1-2月工业增速降至5.4%，再度创下09年以来新低，印证制造业PMI大幅下滑，产能过剩行业的钢铁、煤炭、水泥、有色金属等几乎全部陷入萎缩之中。从需求来看，外需大幅下滑、跌幅远超预期，内需中消费稳中趋降，对经济形成拖累。在所有经济数据中，唯有地产最为耀眼，前两月销量增速达到28.2%，远超去年去年的6.5%，而地产销售金额增速更是高达43.6%，印证房价大幅上涨。与此相应，地产新开工面积增速3年以来首次由负转正至13.7%，而地产投资增速也反弹至3%，带动总投资增速小幅反弹。
开年以来，关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了，人民搞不懂深圳的房价为什么在去年涨得那么疯，人民担心深圳、北京的房价再这样下去会不会直接崩盘了？
人民寄希望于政府这次要发大招直接把楼市KO了，人民对国家再一次重启货币宽松忧心忡忡……总之，关于中国房地产未来的命运，再一次成了举国上下最大的热点。
比如：关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题，关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题，早在2004年，易宪容就发出了警告，后来他被封口了。
比如：关于深圳，关于中国的房价是不是在赶顶，会不会重蹈日本东京当年的大崩盘，在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。
比如：关于救市，关于M2的疯狂扩张会对房地产产生什么样的影响问题，在2008年也被集中的讨论过。今天的货币政策的重新扩张和史无前例的去库存，和2008年的4万亿，有什么不同吗？
比如：关于还要不要买房，成了所有的问题中最终极之问，房价都涨成这样了，还要不要买房？还要不要买房？
…………
但这不是重点，我只想用几个最典型的例子，来讲几个最朴素的真实面，我认为这些真实被有意无意的忽视了。
1.第一个，是美国123年的房价史。
卡尔.凯斯和罗伯特.席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。
这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。
这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。
虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。
2.第二个，是东京半个多世纪的房价史
简单说吧：日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘，到大约2005年到底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。
但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了“失去的20年”，但同样不能忽视的是，在“失去的20年”之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。
3.第三个，是香港30多年的房价史
香港在97年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。
但问题是，你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年？亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是“小熊大牛”。
从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。
4.就讲这几个最朴素的真实面
一、在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。
20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。
二、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。
地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的，是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情，很多地方都出现过。拉长一点看，泡沫的破灭都是不可避免的。
但这些年来，我们总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，你看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。
三、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。
中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。
再强大的政府、再流弊的经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的，成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。
长远看泡沫迟早是会破的，就像长远看人总是会死的一样，难道这样，你要每天把自己活得苦逼逼的？
这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就30年吧，你一定会答对一次的。
四、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。
在深圳，即便是你迟至2013年在关内买一套四房，今天你也可能是一名千万富翁了，至少，你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。
所以，这样的虚无缥缈的大崩盘，你根本没有必要老是想着它，它爱来不来。
五、我看到的是，房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。
也许有更好的，但是，和普通老百姓（603883）攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。