中央长期坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段
2019年，1月份，在防范化解重大风险专题研讨班上中央提出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。
3月份，两会政府工作报告强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。两会前后，各省市陆续表态要稳妥实施“一城一策”方案，“一城一策”逐步成为更多地方政府落实主体责任的主要方式。一季度整体政策基调相对宽松，市场预期向好。
7月份，中央政治局会议在重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，提出要落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次政治局会议确定了三季度的政策趋严的基调，三季度市场整体调整预期进一步强化。
12月份，中央经济工作会重申坚持房住不炒，强调全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。同月，住房和城乡建设工作会议进一步强调2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展（上次会议的提法是促进房地产市场平稳健康发展），并明确指出将长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。同时韩正在住建部召开座谈会也再提不将房地产作为短期刺激经济的手段。年末中央三次重要的表态奠定了2020年房住不炒的主基调。综合来看，2019年在宏观经济整体承压、国际形势复杂多变的背景下中央坚持住房居住属性的定力仍然较强。
图：2019年中央历次大会政策基调
各部门紧盯房地产金融风险，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势
地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定
2016-2019年：累计超过128个地级以上城市（出台约550项）和73个县市（出台约73项）出台紧缩政策。2016、2017、2018、2019年各地紧缩性政策数量分别出台74项、245项、185项、116项，从月均政策出台数量看整体以下降为主。
单2019年政策调控变化来看，一季度地方政策适度进行结构性优化，但整体以“稳”为主。与一季度相比，二季度、三季度政策明显趋紧，紧缩程度自4月以来明显加强，政策数量前低后高、前稳后严。
四季度与二、三季度相比，政策强度有所减弱，部分定向优化政策延续三季度末趋势，粤港澳大湾区、深圳、广州（广州南沙、广州黄埔、广州花都）、佛山、天津、南京六合、南京溧水、成都高新南区、三亚、徐州、扬州、清远等地适时针对特定居民优化购房政策、信贷政策、税收政策支持合理自住需求。整体来看，2019年地方房地产市场调控仍然偏紧，但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显，地方因城、因区、因势综合施策保持房地产市场稳定。
图：2016-2019地方出台调控政策数量分布（收紧）
图：2016-2019出台限购及限售政策城市分布
表：2019年部分政策收紧的城市
表：2019年部分城市政策微调保障自住群体购房需求
2.供应端政策持续发力，基础制度更趋完善
，住房制度成为国家制度建设框架内容。十九届四中全会在论述中国特色社会主义制度、国家治理体系和治理能力现代化时明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这是中央继2017年十九大提出该说法后的再次重申，新形势下的住房制度将是国家治理体系和治理能力现代化的重要表现。
表：部分已出台允许商办改住房租赁政策的省市
表：土地管理法部分修改内容
图：农村集体经营性建设用地入市影响
推进优势区域、优势城市特色化发展
重点城市发展方面，国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，明确提出到本世纪中叶将深圳建设成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。在我国新一轮城镇化推进过程中，国家更加注重从顶层设计层面打造区域、城市发展样板，发挥示范集群效应。
逐步放开落户，人口迁移进入新一轮活跃期
图：中央数次发文推动户籍制度改革
图：以户籍制度和公共服务牵引区域流动
招才引智，提高城市人力资源存量
加大力度建设交通强国
2019年，国务院发布《交通强国建设纲要》，提出到2035年要基本形成“123出行交通圈”（都市区1通勤、城市群2通达、主要城市3覆盖）。从未来的趋势来看，交通建设将是我国城市群、都市圈实现更加紧密联结、高效发展的重要依托。以都市圈发展趋势为例，未来国家新型城镇建设重点任务就是要推动超大特大城市产业和人口向一交通圈地区扩散，而要实现产业及人口扩散的前提就是要形成有利于降低发展成本的交通基础设施载体。
加强存量住房改造提升，推动老旧小区改造
表：2019年公布老旧小区改造计划部分地区
总体来看，近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
2020年政策展望
展望2020年，房地产调控将注重多方面的平衡：
第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。一方面，在市场整体进入平稳运行阶段后，仍然需要保障部分群体合理的首套自住购房需求，同时降低购房压力。另一方面，此轮房地产政策城市间松紧度差异较大，部分城市随着供需关系的改变仍然存在市场过热的可能，部分城市的调控仍将紧盯市场变化并适度进行政策升级。
第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。十九届四中全会在论述中国特色社会主义制度、国家治理体系和治理能力现代化时明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这表明，新形势下的住房制度以及相配套的土地制度建设将是国家治理体系和治理能力现代化的重要表现。因此，2020年的长效机制建设仍将聚焦供给端的制度性改革，进一步改善住房供给结构，激活城乡土地资源。
基于以上的三大平衡，中央将长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。同时各地继续深化“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。未来，无论是行业的管理者还是从业者都需要用更加全局的视角、更加平稳的预期来看待市场的发展。