直管公房具有高度的时代性特征，是我国计划经济的产物。直管公房承租权是指个人通过向政府房地产管理部门提出申请，经房地产管理部门按照国家、地方的政策批准后，个人与房地产管理部门签订公房承租合同而享有对房屋占有、使用、部分收益和有限处分的权利。通常情况下，在参与房改政策前，直管公房的所有权属于单位所有，直管公房承租人仅享有租赁使用权。但又不同于一般的租赁关系，直管公房是由单位分配给其职工居住，具有一定的福利性质，直管公房承租人通过向单位缴纳极少的租金而取得房屋的居住使用和有限处分的权利。正是由于直管公房特殊的属性，导致在司法实务中法院对于处理因直管公房而产生的纠纷，尤其是对于直管公房承租权的性质、案件受理、权利确认、继承、转让的问题存在着不同观点。本文正是结合当前司法实务中处理直管公房承租权纠纷所面临的突出问题，拟对直管公房承租权的有关问题进行探讨。
一、直管公房承租权的性质是债权，或是物权，还是二者兼有？
由于直管公房承租权具有的存续性、可转让性等特征，使其具有物权的属性，若将其认定为基于租赁合同而产生的债权，不能完全解决如遗产继承、离婚后的财产分割、拆迁补偿等许多争议问题。但是，若将直管公房承租权认定为物权，虽然可以解决上述争议问题，但是《物权法》等法律并未明确将直管公房承租权认定为物权，这就导致司法实务中对于直管公房承租权法律性质的认定一直存在争议。
笔者认为，根据我国《物权法》的规定，用益物权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权，并没有将直管公房承租权纳入用益物权的范围。根据物权法定的原则，在法律没有明确规定的情况下，不宜将直管公房承租权认定为用益物权。因此，笔者认为直管公房承租权应当属于债权。
二、直管公房承租权的案件法院是否应当受理？
我国对于法院如何受理直管公房纠纷的案件有着明确规定，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”
笔者认为，应具体案件具体分析，不能一概而论。比如有些直管公房承租权变更的案件是由于家庭成员之间对直管公房承租权人的资格发生争议或者直管公房行政主管部门因政策调整而变更而引起的，此类案件如果可以通过直管公房行政主管部门协商沟通进行解决，那么法院依据法律规定不予受理，可以减少司法资源浪费。但是直管公房承租权转让案件的起因存在多样性，有些案件实质上确属于民事纠纷，如因承租权转让合同而产生纠纷，亦符合我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件或者确属于行政纠纷，如因承租权变更登记而产生纠纷，亦符合我国《行政诉讼法》第十二条规定的起诉条件，当事人通过与直管公房行政主管部门进行协商沟通并不能从根本上解决纠纷，此种情况下，法院应当立案受理。
三、确认公民享有直管公房承租权是采用登记主义还是占用主义？
通常情况下，具有直管公房承租权的人有两种：一种是承租人，指直接与直管公房管理单位建立承租关系，并登记在册的人，通常为单位的职工；另外一种是共同承租人，指与承租人具有某些特定关系，如婚姻关系等，并与承租人共同在直管公房中居住的人，通常为承租人的亲属。由于各地对于直管公房管理的政策不同，因此，在实务中，不同的法院对于确认公民是否享有直管公房的承租权有不同的观点。
对于共同承租人的认定，法院通常以当地直管公房政策中关于共同承租权的规定为准。如在原告黄某甲、黄某乙与被告程某甲、张某甲、第三人某甲区房地产公司物权确认纠纷案（（2013）鄂武昌民初字第03077号）中，法院认为：“虽然黄某甲、黄某乙及程某乙在该房屋居住时，将户口迁入该地，但由于黄某甲在武汉市还有坐落于江岸区解放公园26#2单元101号房屋（1999年登记）一套，根据《武汉市房产管理条例》第三十九条：“租赁居住房屋，承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。享有共同承租权的成年人要求单独承租居住房屋的，在房屋可以分割使用且不造成居住和使用困难的情况下，出租人应当予以支持”的规定，黄某甲、黄某乙及程某乙均不能认定对诉争房屋享有共同承租权。”在夏洁房屋租赁合同纠纷案（（2014）鄂民申字第01277号）、姜敏、姜仲娴、姜细凤与华国珍、姜莉，武汉市硚房集团有限责任公司居住权纠纷案（（2017）鄂01民终5826号）等案中，法院持相同观点。
笔者认为，对于直管公房承租权资格的认定应当结合房屋租赁证等登记信息、地方的政策规定和房屋具体使用的实际情况进行综合考虑。由于直管公房是中国特殊体制遗留下的产物，再加上确有管理部门对于直管公房的管理存在不规范的情况，导致在现实生活中存在着房屋租赁证上登记的人员信息与房屋实际居住人不一致的情形。实际居住人往往与房屋租赁登记的人员存在着特定关系，符合地方关于直管公房承租人规定的条件，且在居住过程中通常是由实际居住人缴纳房屋租金，如果仅凭房屋租赁证上登记的信息去确认直管公房的承租权，对于实际居住人会显失公平。因此，应当在查明房屋租赁证上登记信息的基础上，依据当地有关直管公房的政策性规定，结合房屋实际使用的具体情况，对是否享有直管公房的承租权进行综合评定。
四、直管公房承租权能否继承？
笔者认为，不同于普通的债权，直管公房承租权是一种具有物权属性的债权。基于其具有物权属性，直管公房承租权及其衍生出来的权利，如居住使用权、房屋购买权等，在得到直管公房管理部门认可后，是可以继承的。这既有利于保护公民合法的财产权利，也符合《物权法》的法律精神。
五、直管公房承租权能否转让？
对于通过房改政策出资购买而取得直管公房所有权的，由于出资人已经取得了房屋所有权，因此，其通过合法方式转让房屋是有效的。本文探讨的是在未取得房屋所有权的情况下，对于房屋承租权进行转让的问题。
对于直管公房转让后办理过户手续的效力问题，法院普遍的观点为：直管公房过户手续的效力问题，属于房产管理部门的内部管理行为，不属于人民法院民事案件的受理范畴。如在黄忠汉与程琦、朱春生、程敏、张师荣、黄程、武汉市武昌区房地产公司、武汉市武昌区房地产公司粮道街房地产管理所物权确认纠纷案（（2016）鄂民申1216号）中，法院认为：“关于黄忠汉主张武汉市武昌区房地产公司及所属房管所为程琦与朱春生办理公房使用权过户手续无效、程琦未缴房租故而其公房使用权消失等问题，均属于房产部门的内部管理行为，不属于人民法院民事案件的受理范畴。”在郭雪与武汉市硚房集团有限责任公司、武汉市硚口区国有资产监督管理办公室国有资产行政管理公房租赁行政合同案（（2016）鄂01行终141号）、柴玲英和霍章丰、柴秀英、柴子玉、柴梅英、柴玉英物权纠纷案（（2017）甘01民终1552号）等案中，法院持相同观点。
笔者认为，在未取得房屋所有权的情况下，直管公房承租人与他人签订的转让合同应为有效合同。根据《合同法》第五十二条的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制规定后才属无效，而目前我国对于直管公房的规定大多为管理性规定，直管公房承租人与他人基于双方真实意思签订的转让合同，虽然不符合管理性规定的转让条件，但并不违反效力性强制规定，不应认定为无效合同。关于直管公房过户手续的效力问题，由于办理过户手续的主体是直管公房管理部门，与直管公房承租人或者权利主张人不具有平等的主体地位，因此，不能通过民事诉讼解决纠纷，可以选择行政复议、行政诉讼等方式维护权利。