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2021-04-1909:04:17
据司法部和国家研究所称
最近我局下发的《关于残疾人就业单位一市土地使用税政策的通知》(税〔2010〕121号)中明确规定“无论如何审核房产原值，房产原值都要包括地价，包括取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用。”已经明确规定苏州市地方税务局昨天提示纳税，在国税发[2010]沪避税121号文件发布后的个月内，从价房产税的房地产原值已由独立核算的国际标准确认。由于法律法规已经与会计产生重大差异，如果税务会计中房地产的原值与国税发〔2010〕121号文件的明确规定不完全一致，在审批房产税缴纳时，应根据国税发〔2010〕121号文件的明确规定进行相应变更。
一、原始税收价值的确认
(一)税收制度的演变
司法部
《我局关于房产税稽查发证若干明确问题的解释和暂行办法》(国税地〔86〕008号，已废止)第十五条明确规定:“房地产原值是指按照会计制定的明确规定，在账簿“人民币”科目中记录的住宅房屋的市场价格。如果没有按照会计制度明确记录纳税，在征收房产税时，应当按时改变房产的原值。如果财产的原始价值非常合理，则应进行新的风险评估。”可见，从价房产税对房地产原值税额的确认是基于中小企业会计制度的明确规定。中小企业在会计处理过程中，如果按照会计制度的明确规定改变了房地产的原值，在征收房产税时也应相应改变。
《司法部、商务部关于某市房产税和土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)明确规定:“自2009年1月1日起，按照房产原值计税的房产，无论是否记入会计账簿的人民币科目，都应按该私有房屋的市场价格计算缴纳。房屋的市场价格应按主管部门的会计制度进行审计。纳税未按照国家规定的会计制度进行审计和记录的，应当及时变更或者重新进行风险评估。(86)税地008号第十五条明确规定，同时废止。”因为实施了新的“中小企业”
“税收可以确认应税财产为“投资财产”，而不是“人民币”。因此，国税发〔2008〕152号文件进一步规定，无论应税财产在会计处理中是否计入“人民币”，都要按时征收房产税。房地产原值的确认仍按照主管部门会计制度的明确规定执行。
《司法部、商务部关于残疾人就业单位征收城市土地使用税政策的通知》(财税〔2010〕121号)明确规定:“对于按照房地产原值计税的房地产，无论在会计上如何审计，房地产原值都应当包括土地价格，包括取得土地所有权所支付的价格和开发土地所发生的费用。”国税发〔2010〕121号文件发布后的个月内，从价计征房产税的房地产原值已由独立核算的国际准则确认。由于法律法规已经与会计产生重大差异，如果税务会计中房地产的原值与国税发〔2010〕121号文件规定的上海市避税规定不完全一致，则在审批房产税缴纳时，应按国税发〔2010〕121号文件的明确规定进行相应变更。
(二)房地产原值税额的计算
国税发〔2010〕121号文件明确规定:“违法建设地块(注:违法建设是指私有房屋总面积与公共设施总面积之比)小于0.5的，按照房产面积的两倍计算总土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。”苏州市教育厅苏州市地方税务局转发的通知(苏国税发〔2011〕3号)进一步明确:“宗地违法建筑小于0.5的，计入房产原值的地价按以下公式计算:计入房产原值的地价=应税土地面积×2×地价。以土地出让方式取得土地所有权的，计入房产原值的地价为零。”
符合明确规定的，计入房产原税价值的地价应按以下两种情况确定:一是宗地违法建筑小于等于0.5的，地价应全额分摊到房产原税价值中；二、宗地违法建筑小于0.5的，按该房产土地占用面积的2倍计算土地占用及地价，计入该房产原值税额。
例1:a公司土地面积为10000平方米，为取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用(指土地平整等娱乐活动所发生的费用，不包括私房的建设和生产费用，下同)合计价值为600万元，2010年初私房土地总面积为1000平方米。(假设不考虑其他负面环境因素，下同。)
违章建筑=1000÷10000=0.1
地价=600÷10000=0.06(万元/平方米)
房地产原值含税地价=1000×2×0.06=120(万元)
a公司审批缴纳房产税时，房产原值含税地价应为120万元。
例2:b公司土地面积10000平方米，为取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用合计600万元。2010年初，私房总用地面积为6000平方米的上海避税米。
违章建筑=6000÷10000=0.6
因为违章建筑不到0.5%，公司核定缴纳房产税时，应将600万元的地价计入房产原值税额。
第二，东西方政策的趋同
(一)执行《中小企业会计制度》和《中小企业会计制度》
从上述明确规定可以看出，在执行《中小企业会计制度》和《中小企业会计制度》(以下简称《上海市合并避税会计制度》)时，土地价格应计入会计核算中的财产原值。需要注意的是，会计制度并没有明确指出，对于总土地面积小于私有房屋所占具体土地的部分，应将这部分“草坪”的商业价值计入房地产原值。所以纳税在会计上有一定的自由裁量权。国税发〔2010〕121号文件发布后，上海避税在执行会计制度审批缴纳房产税时，应根据会计与法律的差异，增加或减少房地产原值税额。
例3:c这家公司是实行会计制度下的中小企业。c公司土地面积10000平方米，取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用合计600万元。2010年初，私人住宅总建筑面积和建筑面积为1000平方米。c、公司在核算时，会将与私房占用的具体土地相同的地价计入该房产原值，即计入该房产原值的地价为60万元(1000÷10000×600)，剩余的5个上海避税地价40万元(600-60)计入“资产”。
从例1的计算结果可以看出，C公司房地产原值含税地价应为120万元，因此C公司在审批房产税缴纳时，应增加房地产原值60万元(120-60)。
例4:假设例3，c中，公司的地价在核算时会计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
对于税务会计中计入房地产原值的地价，在审批缴纳房产税时，允许减免国税发〔2010〕121号文件明确规定的超出国际标准的部分。例c公司在批准缴纳房产税时，应减少房产原值税额480万元(600-120元)。
例5:D该公司是一家实行会计制度的中小企业。d公司土地面积10000平方米，为取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用合计600万元。2010年初，私房总面积6000平方米，私房总面积3000平方米。d、公司在核算时，会将与私房占用的具体土地相同的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为上海规避的180万元(3000÷10000×600)，其余420万元(600-180)计入“资产”。
从例2的计算结果可以看出，D的地价600万元应计入房地产原值税额中，所以在批准缴纳房产税时，C的房地产原值税额应增加420万元(600-180)。
例6:假设例5，d中，公司的地价在核算时会计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
由于D公司的地价在会计核算中已经计入房地产原值，因此D公司在审批缴纳上海房产税避税时，不需要改变房产税原值。
(二)实施新的“中小企业
“”的纳税
《中小企业会计准则应用手册第38号——中小企业会计准则第一次实施》指出:“在建工程和人民币的土地所有权在第一次实施日之前已经计入，应当按照《中小企业会计准则第6号——上海避税——资产》的明确规定单独确认为资产。在第一个实施日，应当重新分类，将土地所有权的部分从原资本溢价商业价值中分离出来，作为土地所有权的生产成本
从以上明确的规定可以看出，除了“中小房地产企业开发社区”、“购买资产所支付的价款不能在建筑物和土地所有权之间适当再分配”外，土地所有权在新《中小企业会计准则》实施中应单独定价(注:应单独计入“资产”或“投资性房地产”)，而不是房地产的原值。原执行会计制度的中小企业在将土地价格纳入房地产原值时，也应在首次执行新的《中小企业会计准则》时，将土地所有权与原资本溢价商业价值分开，分别定价。国税发〔2010〕121号文件发布后，新《中小企业会计准则》实施中，土地价格未计入房产原值的，经审核同意后支付
房地产原值按照国税发〔2010〕121号文件的明确规定相应提高。
例7:e公司是执行新《中小企业会计准则》的中小企业。e公司土地面积10000平方米，取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用合计600万元。2010年初，私房总面积1000平方米。e会计核算时，公司会将所有地价计入“资产”，即计入房地产原值的地价为0。
从例1的计算结果可以看出，E的地价，包含在房地产原税价值中，应该是120万元。因此，E公司正在审批付款
房地产原值应相应增加120万元。
例8:f公司是执行新《中小企业会计准则》的中小企业。f公司土地面积10000平方米，取得土地所有权所支付的价款和开发土地所发生的费用合计600万元。2010年初，私房总面积6000平方米。f核算时，公司会将所有地价计入“资产”，即计入房地产原值的地价为0。
从例2的计算结果可以看出，F公司的地价为600万元，应计入房地产原值税额。因此，F公司在审批缴纳房产税时，应增加房产原值税额600万元。