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2018.05.22
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案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税
季度、年度申报表填报说明
裴玉梅
2018.5.15
2017年度企业所得税汇算清缴工作已经接近尾声了，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门出台了有关房地产开发经营业务企业所得税处理办法，发布了企业所得税季度和年度申报中针对房地产开发企业特定业务企业所得税申报的格式及填报说明。
本文将以案例为脉络，通过三部分内容，解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明。
1、房地产开发企业特定业务企业所得税处理及纳税申报表的政策依据；
2、房地产开发企业特定业务企业所得税处理以及会计处理；
第一部分:房地产开发企业特定业务企业所得税处理及纳税申报表填报的政策依据
对房地产开发企业特定业务企业所得税处理及季度、年度申报表填报说明解读，参考的有关的税收政策依据如下：
房地产企业在季度企业所得税申报时要通过填写《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》的第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，来反映房地产开发企业销售未完工开发产品的预计毛利额。
在年度企业所得税申报时，要填写针对房地产企业的《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，该表第21行-第29行专门反映房地产开发企业特定业务纳税调整额计算的过程。
下面通过一个案例，对《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》与《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》有关房地产开发企业特定业务企业所得税的处理及填报说明进行解读，仅供大家参考，如有不妥欢迎拍砖。
第二部分：房地产开发企业特定业务企业所得税处理以及会计处理；
【案例】某房地产公司开发“九里世纪”住宅项目，分两期开发，其中：
九里一期8万平方米，2015年3月开始施工建造（增值税老项目，简易计税），于2017年7月份完工；
九里二期12万平方米，2016年6月份开始施工建造（增值税新项目，一般计税），计划于2019年2月份完工。
根据分类归集原则，将九里一期和九里二期作为不同的成本对象分别进行核算。
2016年九里一期开始预售，当年取得预售房款80000万元（其中：2016年5月1日之前取得预售收入20000万元，2016年5月1日之后取得预售收入60000万元），缴纳各种税金、附加共计4214.29万元（见附表）；期间费用1500万元,其中：管理费用600万元，销售费用600万元，财务费用300万元。
2017年7月份九里一期完工，1-7月份实现收入120000万元（含预售房款），结转开发成本160000万元（计税成本）；
2017年9月九里二期开始预售，当年取得九里二期预售房款10000万元；2017年共缴纳各种税金及附加共计5985.79万元（见附表）；发生期间费用2000万元，其中：管理费用700万元，销售费用800万元，财务费用500万元。
该房地产公司企业所得税实行查账征收方式，假设无其他纳税调整事项；当地土地增值税住宅预征率1.5%，预计计税毛利率为15%，适用的企业所得税税率为25%。2016年、2017年各季度申报的企业所得税均已按时入库。
要求：
（1）完成2016年度企业所得税年报申报表填报。
（2）完成2017年3季度企业所得税预缴申报表填报。
（3）完成2017年度企业所得税年报申报表填报。
【案例分析】：
一、正确把握房地产开发企业所得税的计算方法及所得税处理
由于房地产企业具有投资规模大、项目周期长，项目完工前达到预售条件预收房款，相当部分工程款项在项目预售后结算、支付，房地产从产品开发到实现销售一般都超过一个所得税汇算清缴年度的特点，因此房地产开发企业所得税的计算方法及所得税处理与一般企业相比，有着特殊的处理方式，在企业所得税季度、年度申报时，将其归类为房地产开发企业“特定业务应纳税所得额的计算”。
依据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
（一）房地产项目完工前后企业所得税处理方法不同
从上述文件可以看出，房地产开发企业所得税处理以开发产品完工时点为分水岭，完工前后企业所得税处理方法完全不同。
1、完工年度之前：
企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
也就是说，房地产开发经营业务，企业销售未完工开发产品取得的收入，在企业所得税上已经视同应税收入了，应当依法交纳企业所得税，这一点同会计处理不确认收入是不一致的，出现了稅会差异。
预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的计税毛利率
预计计税毛利率的确定：
根据国税发[2009]31号文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
③开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
2、在完工年度：
在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
实际毛利额=开发产品的销售收入-已售产品的计税成本
=开发产品的销售收入-已售面积*完工开发产品的单位计税成本
完工年度，企业根据完工开发产品的单位计税成本，计算出已售产品的计税成本，然后根据开发产品的销售收入减去已售产品的计税成本，计算出已售开发产品的实际毛利额。
3、在完工年度后：
企业按照销售完工产品取得的收入和计税成本计算出实际毛利额，并填入企业所得税纳税申报表中。
（二）完工年度的确定
国税发[2009]31号“第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。”。
因此，完工年度的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
（1）关于开发产品完工标准的确定
国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号），房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
（2）关于开发产品完工条件的确认
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。
二、房地产开发企业会计核算及企业利润总额的计算
根据《企业会计准则第14号——收入》规定，房地产开发企业取得预售款时，会计上尚不符合收入确认的条件。
房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交付给购买方时，符合收入确认条件，再确认销售收入。即：收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交付给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。
结合案例：
（一）2016年会计核算（未完工）
该企业2016年主要预售的是九里一期住宅，当年取得预售房款80000万元，其中：2016年5月1日之前取得预售收入20000万元，2016年5月1日之后取得预售收入60000万元。
由于2016年5月1日全面“营改增”，营改增前后会计核算以及计税依据的构成都发生了变化。为了简化核算，本文将2016年会计核算分为两个期间来反映，分别列示如下：
1、2016年5月1日前
（1）收到预收款
借：银行存款20000
贷：预收账款20000
注意：房地产开发经营业务，企业销售未完工开发产品取得的收入，此时出现了稅会差异。会计上不确认收入，而作为负债计入“预收账款”中；但企业所得税上应视同取得应税收入，并入当期应纳税所得额中。
（2）营业税金及附加
2016年5月1日前取得预售收入应当缴纳营业税。
也就是在税收上，房地产开发企业只要销售不动产收到预收款，营业税的纳税义务就发生了，就应该计算缴纳营业税。
但会计上房地产预售收入不是销售房地产的销售收入，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
即营业税时代房地产开发企业收取的房屋预售款项，在税收和会计上产生了稅会差异，会计上不确认收入，但税收上要确认营业税应税收入，计算营业税金及附加。
①计提营业税金及附加：
借：营业税金及附加1120
贷：应交税费-应缴营业税1000（20000*5%）
贷：应交税费-应缴城建税70（1000*7%）
贷：应交税费-应缴教育费附加30（1000*3%）
贷：应交税费-应缴地方教育费附加20（1000*2%）
②缴纳营业税金及附加：
借：应交税费-应缴营业税1000
借：应交税费-应缴城建税70
借：应交税费-应缴教育费附加30
借：应交税费-应缴地方教育费附加20
贷：银行存款1120
（3）预缴土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（这里稅会没有差异）
财政部《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字[1995]第015号）第四条规定，企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。待该房地产营业收入实现时，再按规定转入“营业税金及附加”科目（注：财会字[2016]第22号已改为“税金及附加”科目）进行会计处理。
缴纳时：
借：应交税费-应缴土地增值税300（20000*1.5%）
贷：银行存款300
2、2016年5月1日后（老项目简易计税）
借：银行存款60000
贷：预收账款60000
（2）预缴增值税税金及附加：
①稅会无差异
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；
先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
由此可以看出，营改增以后，房地产企业收取的房屋预售款，会计上不确认收入的实现，增值税上也不确认应税收入的实现，只是为了保证国家税款及时、均衡入库，按预收账款先预交3%增值税，在确认收入上“稅会”没有差异。
②预缴增值税的计算和申报
依据国家税务总局公告2016年第18号规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。
应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%（注：依据财税〔2018〕32号，自2018年5月1日起税率调整为10%）的适用税率计算；
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向不动产所在地主管税务机关预交税款，向机构所在地主管税务机关申报。
③预缴增值税的会计处理
借：应交税费-简易计税-预缴增值税1714.2（60000/(1+5%)*3%）
（注：纳税义务发生后再从“预缴增值税”转入“未缴增值税”）
借：应交税费-应缴城建税120
借：应交税费-应缴教育费附加51.43
借：应交税费-应缴地方教育费附加34.29
贷：银行存款1920
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
会计处理如下：
借：应交税费-应缴土地增值税874.29[(60000-1714.29)*1.5%]
贷：银行存款874.29
（4）发生期间费用
2016年共发生期间费用1500万元,其中：管理费用600万元，销售费用600万元，财务费用300万元
借：管理费用600
借：销售费用600
借：财务费用300
贷：银行存款1500
（5）结转利润
借：本年利润2620
贷：管理费用600
贷：销售费用600
贷：财务费用300
贷：营业税金及附加1120
（6）计算填报2016年利润表
（二）2017年会计核算及利润情况
1、2017年7月九里一期完工，企业应在完工当期结转收入和有关成本。
（1）工程完工：
借：开发产品-九里一期160000
贷：开发成本-九里一期160000
（2）确认收入实现和结转成本：
确认收入：
借预收账款80000
借银行存款120000（此处简化了预收账款的核算）
贷：主营业务收入-九里一期191428.57
{主营业务收入=营业税收入（含税）20000+增值税收入（不含税）171428.57[（60000+120000）/(1+5%)]}
贷：应交税费-简易计税-未交增值税8571.43
[（60000+120000）/(1+5%)*5%=8571.43]
结转成本：
借：主营业务成本-九里一期160000
贷：开发产品-九里一期160000
（3）计算缴纳17年九里一期预缴增值税（在项目地预缴）
借：应交税费—简易计税-预缴增值税3428.57
[120000/(1+5%)*3%=3428.57]
贷：银行存款3428.57
（4）计算九里一期应补缴增值税（在机构地申报、补缴）
应缴增值税=（60000+12000）/（1+5%）*5%=8571.43万元
已预缴增值税=5142.86万元
应补缴增值税=8571.43-5142.86=3428.57万
结转：
借：应交税费—简易计税-未缴增值税5142.86
贷：应交税费—简易计税-预缴增值税5142.86（1714.29+3428.57）
补缴九里一期税费：
借：应交税费—简易计税-未缴增值税3428.57
借：应交税费——应交城镇维护建设税240
借：应交税费——应交教育费附加102.86
借：应交税费——应交地方教育费附加68.56
贷：银行存款3839.99
（5）计算预缴九里一期土地增值税
借：应交税费—应缴土地增值税1697.14
[（120000-3428.57-3428.57）*1.5%]
贷：银行存款1697.14
（6）结转九里一区已完工住宅税金及附加：
借：税金及附加3900
贷：应交税费—应交城建设税600（120+240+240）
贷:应交税费—应交教育费附加257.15
（51.43+102.86+102.86）
贷:应交税费—应交地方教育费附加171.42（34.29+68.57+68.56）
贷:应交税费—应交土地增值税2871.43（874.29+1697.14+2016年300）
（7）2017年9月九里二期开始预售，当年取得九里二期预售房款10000万元，其中：9月份取得预售收入3000万元（新项目，一般计税方式）。
注意：应交税费-预缴增值税=81.08（3000/(1+11%)*3%），其他不再赘述。
（8）结转1-3季度利润（正常核算是每月结转利润，这里简化）
假定2017年元-9月共发生期间费用1300万元，其中：管理费用400万元，销售费用600万元，财务费用300万元。
借：本年利润165200
贷：管理费用400
贷：税金及附加3900
贷：主营业务成本160000
借：主营业务收入191428.57
贷：本年利润191428.57
（10）计算填报2017年1-3季度利润表
2、2017年10-12月，取得九里二期预售房款7000万元；发生期间费用700万元，其中：管理费用300万元，销售费用200万元，财务费用200万元。计算填报2017年利润表。
一、企业所得税纳税申报的规定
（一）房地产企业企业所得税申报的政策依据
1、房地产企业企业所得税的计算填报
（1）企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，并填入企业所得税纳税申报表中。
（2）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
2、企业所得税的申报
依据《中华人民共和国企业所得税法》
第五十三条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历每年1月1日起至每年12月31日止。
第五十四条规定，企业所得税分月或者分季预缴。
企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。
企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。
企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。
（二）房地产企业所得税的具体申报方式
1、企业所得税季度申报
每季度企业所得税申报时，房地产企业需填报《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》。该申报表分三种方式预缴企业所得税，即;
（1）按实际利润额预缴；
（2）按照上一年度应纳税所得额平均额预缴；
（3）按照税务机关确定的其他方法预缴；
本文仅对“（1）按实际利润额预缴”企业所得税的填报说明进行解读。
2、年度企业所得税申报
（1）2016年度，依据国家税务总局公告2014年第63号《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)》（自2017年12月29号全文废止）填报。
（2）2017年度，依据国家税务总局公告2017年第54号《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）》要求填报。该报表适用于2017年度及以后年度企业所得税汇算清缴纳税申报。
（三）2014版与2017版A105010表中“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”部分差异比对说明
经过比对，2014版与2017版企业所得税“A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”及填报说明中关于“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”部分，报表的格式和填报说明基本一致，变化仅有两点:
1、2014版第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”变为2017版第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”。主要是依据财会[2016]22号财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知规定，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目而修改。
2、2017版“A105010的表间关系”里“6.若第21行第2列≥0，第21行第2列=表A105000第40行第3列；若第21行第2列＜0，第21行第2列的绝对值＝表A105000第40行第4列。”而2014版表述为“第39行”。主要是由于2017版“A105000纳税调整项目明细表”第29行新增了“（十六）党组织工作经费”，故“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”由2014版第39行调整为2017版第40行。
从上述2014版与2017版A105010表反映“房地产企业特定业务计算的纳税调整额”的差异对比来看，两个版本就该部分的填报说明基本一致，没有太大的变化。
下面，结合案例，填报2016年、2017年企业所得税年度申报表、2017年3季度预缴申报表；并分别对季度、年度申报表中有关房地产开发企业特定业务企业所得税部分的填报说明进行解读。解读时年度报表口径依据2017版填报说明表述。
二、房地产开发企业特定业务企业所得税季度申报表的填写及填报说明解读
（一）企业所得税季报报表的格式及解读指标范围
1、企业所得税季度预缴申报表的格式
2、在季报表中本文主要解读以下指标：
第2行“营业收入”；
第3行“营业成本”；
第4行“利润总额”；
第5行“特定业务计算的应纳税所得额”；
第14行“特定业务预缴（征）所得税额”；
（二）结合案例解读三季度企业所得税预缴申报表
2017年7月该企业“九里世纪”项目九里一期住宅完工，会计上已结转了收入和成本，计入了损益。九里二期住宅9月开始预售，取得预售收入3000万元。
1、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》（以下简称“季度表”）第2行“营业收入”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业收入。此处将“三季度利润表”中的“营业收入本期金额”191428.57万元，平移到本行“累计金额”栏即可。
本行主要列示纳税人营业收入数额,作税务统计分析使用，不参与表间计算。
2、《季度表》第3行“营业成本”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的营业成本。此处将“三季度利润表”中的“营业成本本期金额”160000万元，平移到本行“累计金额”栏即可。
本行主要列示纳税人营业成本数额,作税务统计分析使用，不参与表间计算。
3、《季度表》第4行“利润总额”：填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的利润总额。本行数据与利润表列示的利润总额一致。此处将“三季度利润表”中的“利润总额本期金额”26228.57万元，平移到本行“累计金额”栏中。
注意：《季度表》第2行“营业收入”、第3行“营业成本”与第4行“利润总额”之间没有勾稽关系，“第2行+第3行”不必然等于第4行。
4、《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。
这里有几个问题需要引起注意:
一是，营改增后，预缴企业所得税的预征依据“预收帐款”是按全部预收金额还是按不含增值税后的余额计算，目前实务中尚存争议。
部分地区仍坚持按预收款全额计算毛利。
从17版所得税年度纳税申报表填报说明看，总局对此部分口径与14版填报说明一致，没有修改营改增后“销售未完工产品的收入”的填报口径。
但依据《关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）文件精神（自2017年12月29号废止），在企业所得税尚未出台营改增后销售未完工产品收入确认方法的情形下，“销售未完工产品的收入”应当参照会计收入确认方法确认。
根据《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）规定，会计收入按增值税适用税率（一般计税）或征收率（简易计税）进行价税分离。故房地产企业预售商品的所得税收入，应当按适用税率（或征收率）进行价税分离。
在地方口径中，也有明确按不含税价格确认“销售未完工产品的收入”的解答。如：
安徽省地方税务局2017-03-21答复：营改增后房地产所得税计算依据，以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税。
宁波国税解答2016年企业所得税汇缴的10个争议政策问题：8.房地产企业预计利润计算问题。
答：房地产企业计算预计利润时，销售未完工产品收入以不含税额计收入。一般纳税人选择简易征收及小规模纳税人，其销售未完工产品收入计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.05”；一般纳税人选择一般计税方法的，其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.11”。房地产企业预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加允许税前扣除。
说明：本文案例按不含税预售收入计算预缴企业所得税。
二是，营改增前后，营业税、增值税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利的依据有所不同，出现了“税税”差异
在营业税时代，房地产企业预收账款计算营业税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利的“预收账款”金额，均是含税金额，这时“税税”处理是一致的，没有差异。
但在营改增后，房地产企业预收账款在计算增值税、预缴土地增值税、计算企业所得税预计毛利时，“税税”之间的处理产生了差异。
（1）增值税、企业所得税均是按不含税金额计算，且同会计核算原理一致，即按增值税适用税率或征收率进行价税分离；
不过为了便于实际操作，减少不必要的税企纠纷，还权还责与纳税人，按照“放、管、服”的精神，而且在不违背增值税价外税原理的基础上，建议税务总局整合房地产企业预收账款缴纳增值税、土地增值税、企业所得税的计算依据口径，减少税企争议，提高行政效率。
三是，预售收入缴纳的税金及附加、预缴的土地增值税，在企业所得税季度预缴申报时能否扣除？
依据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
因此在实务中，按预售收入缴纳的税金及附加、预缴的土地增值税，如果在会计核算时并未计入“税金及附加”损益类会计科目，而仅计入“应交税费”科目时，则可以在企业所得税季度预缴申报时扣除。
下面结合案例，依据不同的计算方法，列示出季报口径和年报口径计算“特定业务计算的应纳税所得额”产生差异的情况及原因：（为了便于分析查看，本文将企业所得税季度预缴申报表略做改动，详见“季度表”）。
在企业所得税季度预缴申报时，有两种计算口径填报：
（1）按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报口径计算填报；
（2）按《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径计算填报。
按此口径计算“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”包括两部分内容：
一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；
二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额；
（1）计算房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；
①先计算出三季度“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额情况表”（见下表）。
②上半年已经填报的九里一期“未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”，经计算为15034.29万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工上期累计发生额”栏次中。
（2）计算房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额。
第二种算法，按照《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径填写。
即“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行”。
（1）三季度该企业销售未完工开发产品“九里二期”住宅，取得预售收入3000万，计算的预计毛利额405.41万元填入“季度表”第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“按填报说明填写”栏。
（2）计算三季度企业实际应缴企业所得税6658.49万元，填入“季度表”第11行“应纳所得税额”“按填报说明填写”栏。减去
从上述两种不同的计算方法可以看出，按“季度表”填报说明口径（第二种方法）计算的第11行“应纳所得税额”，比按年报口径（第一种方法）计算的多缴企业所得税2178.38万元，这在“季度表”第11行“应纳所得税额”“差额”栏中可以看到。
五是，分析、了解产生上述差异的原因
《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明中明确：“从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额”。
这个特定业务的应纳税所得额，按照《企业所得税年度纳税申报表(A类，2017年版)》“A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”填表说明“第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额”。
也就是说年报中，房地产开发企业特定业务应纳税所得额计算，考虑了四个指标对特定业务所得额的影响：
六是，解决差异的办法
关于房地产企业填报《企业所得税月[季]度预缴纳税申报表》中有关特定业务所得税的处理，天津市地方税务局、海南省地方税务局很早就意识到这个问题，曾经给过一个变通公式，但全国其他地方还鲜见此类问题的规范。
天津市地方税务局公告2012年第1号“天津市地方税务局关于房地产开发企业填报《中华人民共和国企业所得税月[季]度预缴纳税申报表》有关问题的公告”明确了：实行查账征收房地产开发企业的预缴纳税申报，按以下方法填报《中华人民共和国企业所得税月[季]度预缴纳税申报表》。
“房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加-[开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加]，填入《中华人民共和国企业所得税月[季]度预缴纳税申报表[A类]》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏”。
实务中天津市地方税务局公告的这个公式，在填报季度企业所得税预缴纳税申报表时非常值得借鉴。同时也建议税务总局早日统一房地产企业“特定业务计算的应纳税所得额”季度、年度申报口径问题。
注意：该企业三季度《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》填报完成后，应当2017年10月15日前，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。同时应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。
三、解读A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”
（一）解读的范围：
本文主要解读A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“21行-29行”有关指标的填报问题。该表的格式容下：
（二）“A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中“21行-29行的填报说明解读。
本表“第21行-29行，填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。共分两栏，第1栏“税收金额”，第2栏“纳税调整金额”。
（1）本表“第21行-29行”主要反映两部分内容：
一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）；
二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（26行）；
（2）上述两部分调整额相减，得出“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（21行=22行-26行），计入“A105000纳税调整项目明细表”第40行（2014版是39行）“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。（注：“A105000纳税调整项目明细表”第40行填报说明：该行是根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)填报。第2列“税收金额”为表A105010第21行第1列金额。表A105010第21行第2列，若≥0，填入本行第3列“调增金额”；若＜0，将绝对值填入本行第4列“调减金额”。）
下面我们通过案例，详细解读、填报2016年、2017年A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的“第21行-29行”。
1、2016年
2016年该房地产公司开发的“九里世纪”住宅，一期共预收房款80000万元，其中营改增前预收20000万元，营改增后预收60000万元。
第一步，先计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：
该行填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。
（1）确定2016年销售未完工产品的收入
=营改增前预收账款+营改增后预收账款
=20000+60000/(1+5%)=77142.86万
本表第23行“1、销售未完工产品的收入”：填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。在本行第1列“税收金额”中填入77142.86万元。
（2）计算销售未完工产品预计毛利额
本表第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税收规定预计计税毛利率计算的金额；
本例销售未完工产品预计毛利额=77142.86*15%=11571.43万元
将11571.43万元填入第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”中。第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”11571.43万元。
（3）第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；
本例实际发生的税金及附加、土地增值税
=营改增前实际发生的营业税金及附加、土地增值税+营改增后实际发生的税金及附加、土地增值税
=（1420-1120）+1080=1380万元
注:营改增前实际发生的营业税金及附加1120万元已结转至“营业税金及附加”科目，计入了当期损益，故在此处扣减。
将1380万元填入第25行“3.实际发生的税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”栏中；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”1380万元。
（4）系统自动计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：
本行第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额。即房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）=销售未完工产品预计毛利额（24行）-实际发生的营业税金及附加、土地增值税（25行）
也等于“销售未完工产品的收入（23行）*预计计税毛利率-实际发生的营业税金及附加、土地增值税（25行）”
系统自动计算得出第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”为10191.43万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为10191.43万元。
2016年该房地产企业开发的“九里世纪”住宅，由于没有完工，
故无“销售未完工产品转完工产品特定业务计算纳税调整额”的情况。因此系统自动计算得出第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”为10191.4万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为10191.43万元。
第二步，填报2016年所得税年报。
2、2017年
2017年7月份该房地产企业开发的“九里一期”完工，9月“九里二期”开始预售。
第一步，先计算第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”（因2016年此部分填报说明已经详细解读，此处不再赘述）：
（1）将“销售未完工产品的收入”123294.72万元填入第23行第1列；
这里的“销售未完工产品的收入”123294.72万元
=2017年预收九里一期的不含税预收款114285.71+2017年预收九里二期的不含税预收款9009.01的合计数；
（2）计算销售未完工产品预计毛利额18494.21万元填入第24行第1列；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为18494.21万元。
（3）将2017年九里一期和二期预收账款部分实际发生的税金及附加、土地增值税2286.95万元填入第25行第1列；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为2286.95万元。
（4）系统自动计算出第22行第1列“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为16207.26万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为16207.26万元。
第二步，计算第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”（重点解读此部分填报说明）：
该行填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。
（1）第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。
本例中销售未完工产品转完工产品（九里一期）确认的销售收入=2016年销售的九里一期未完工产品应税收入77142.86+2017年销售的九里一期未完工产品应税收入114285.71
=191428.57万元
将191428.57万元填入第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”第1列“税收金额”栏中。
（2）第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额。本例“九里一期”完工，转回的销售未完工产品预计毛利额”=191428.57*15%=28714.29万元。
将28714.29万元填入第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”第1列“税收金额”栏中；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，为28714.29万元。
（3）第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”：填报房地产企业销售的未完工产品结转完工产品后，会计核算确认为销售收入，同时将对应实际发生的税金及附加、土地增值税转入当期损益的金额。
本例“九里一期”完工，转回实际发生的税金及附加、土地增值税5020万元，包括：“九里一期”2016年已计入损益的营业税金及附加1120万元，以及2017年7月结转完工产品收入，计入损益的税金及附加、土地增值税3900万元两部分内容。
将5020万元填入第29行“3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”栏中；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”为5020万元。
（4）系统自动计算第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：
第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额。即房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（26行）=转回的销售未完工产品预计毛利额（28行）-转回实际发生的税金及附加、土地增值税（29行）
也=销售未完工产品转完工产品确认的销售收入（27行）*预计计税毛利率-转回实际发生的税金及附加、土地增值税（29行）
本例系统自动计算出第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”栏为23694.29万元；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，为23694.29万元。
第三步，系统自动计算第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：
该行填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。本例系统自动计算第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”第1列“税收金额”栏数字为-7487.03万元，第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”，数字为-7487.03万元。
第四步，填报2017年的企业所得税年报。
注意：
2、由于该企业九里一期住宅项目2017年7月完工，在2017年完工年度纳税申报时，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
3、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。