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“定向降息”、下调首套个人住房公积金贷款利率、退还买房个税！24小时内，楼市重磅新政接二连三出台，利好一批买房人。
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24小时内
楼市新政迎来“三连响”！
9月30日，财政部、国家税务总局公布支持居民换购住房有关个人所得税政策。
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退还优惠。
同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
这已经是连续24小时内，楼市新政三连响了！
就在9月29日晚上，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：
符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款下限。
政策原文如下：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
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三大新政连出
对楼市释放哪些信号？
本次的三大楼市新政，可以说是多部门的“组合拳”，释放楼市信号明显，我们一一解析：
首先，对于本次的定向降息：
1、定向降息必须满足的“硬条件”：2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
2、政策并非一揽子，需因城施策：符合条件的城市可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定是否降息，银行和客户可协商确定具体的新房首套房贷利率。
按照这一规定，“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”为此次政策调控的城市范围。
根据统计数据，本次符合条件的城市有23个，分别是天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。
从分布来看，主要集中在北方、中部和西南部地区。
当然，这些是被纳入统计的70城中符合要求的城市，除此之外，一定还有一大批三四线城市也符合调控的范畴。
一方面，“定向降息”政策的出台，对于帮助去化二三线城市的库存有很大帮助。
按照目前5年期以上4.3%，原先首套房最低下调20个基点可以达到4.1%，如果继续下调的话，将跌破4.1%，根据媒体梳理统计，目前全国有80多个城市执行的是4.1%的利率下限。不过这样的优惠只针对首套房的刚需群体，二套房利率依旧严控。
可见，央行“定向降息”政策的政策导向非常清晰，就是要支持楼市回归到健康发展的轨道上来。
其次，对于首套房公积金利率下调：
下调首套个人住房公积金贷款利率，是商业贷款利率下调后的又一重要金融政策。而本次针对的是有刚需购房需求的购房者，体现了官方进一步满足刚需者购房需求，降低刚需购房者购房成本的导向，且是全国范围内。
最后，针对换房退税政策：
不同于“定向降息”，换房退税政策覆盖率是全国性的，既有房价下跌明显的三四线城市，也包含北京、上海、广州等一线及二线热点城市。
换房退税政策可以减轻换房群体的税负成本，同时退税也有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，政策一方面可增加有个税房源的流动性；另一方面对于阶段性刺激改善性购房需求有积极作用。
本次，这三大楼市新政，简言之，阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限以及调整首套公积金贷款利率，主要倾向于支持刚性购房需求；而换房退税，则主要针对的是改善性购房需求，这三大政策的“组合拳”，是对中央多次强调的支持刚性和改善性购房需求的落实。
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最低4.2%！
西安商贷利率还会下调吗？
据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右；二套房的房贷利率普遍在5%左右，4.1%的房贷利率已经不见身影。
而房价方面，9月16日，国家统计局公布2022年#8月70城房价数据。其中，西安新房环比涨幅0.1%，同比涨幅3.6%。
仅看房价环比涨跌幅，西安便不属于“定向降息”范围，但下调首套公积金贷款利率也起到提振楼市的作用。
虽说西安房价仍有所上涨，但从入市楼盘登记、去化情况看，登记量下跌明显，流摇盘占比继续走高，部分楼盘开盘去化低至个位数。目前西安楼市仍在底部徘徊。在此情况下，9月14日，西安一则青年人才驿站购房优待政策疯传，内容大致为：研究生以上学历的可以申请加入西安青年人才驿站，入站后就可以获得西安市购房指标，不需要社保、纳税、户口。
行业人士预测，也不排除西安的限购政策会有松绑倾向，而体现在房贷方面，可能会落实央行下调首套房贷利率的政策，并对公积金贷款额度上限进行适度上调，降低购房税费等成本。
结语：今年以来，房贷利率一再下调，但对楼市的帮助似乎十分有限，信心与预期或许是问题的关键，资金成本在生产制造领域也许很重要但对是否购置住房的决策来说绝不是排在首位的，限时段取消部分城市首套房商贷利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率或许只是一个开始。
有行业人士表示，降低房贷利率、降低购房成本之外，也不排除接下来提振房地产市场还会打出“组合拳”，如降首付，放松五限（限购、限贷、限售、限价、限商）等措施。