看房选房，是购房的第一步，也是很关键的一步。看房选房大致分三个步骤：1、通过各种渠道获得楼盘信息，去售楼处咨询。2、实地勘察项目现场。3、选择自己心仪的户型。
看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣？从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。塔楼VS板楼所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。缺点：房价较高，户内格局不可变。塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。
看房选房时怎样比较高层和低层的优劣？同一套户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同。记者一位朋友买的房子，位于板楼的东侧，从户型格局上看，南北通透，厨房、卫生间都朝北，起居室、卧室都在南侧或东侧，室内面积浪费很小，的确是不错的房子，可是这套房子却在二层，原本应该阳光明媚的室内却总有些阴暗，使得居住品质大打折扣。因此，在选好了楼型、户型后，一定要选择合适的楼层，这样才能尽可能地实现居住的舒适感。多层板楼(七层以下)低层：优点：价格一般较高层要低。缺点：对阳光比较挑剔的消费者要尽量回避一层和二层。另外，一、二层接近地面，比较容易受到噪音干扰、空气也较差、缺乏过渡空间，外面的灰尘也更容易进入家里。顶层：优点：良好的采光、通风优势非常突出，而且不少项目买顶层都有大的露台送。缺点：传统观念中，顶层也需要回避，因为可能漏雨或者夏天受到阳光暴晒，室内会很热。
买房时哪些项目不计入商品房的建筑面积？不计算在商品房建筑面积的项目包括：1、层高在2.2米以下的房屋，净高在2.05米以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。3、房屋之间无上盖的架空通道。4、无柱雨篷。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。8、消防、检修等用途的室外爬梯。9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油(水)池。
商品房应分摊的公共面积包括哪些？商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
商品房建筑面积如何计算？商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
商品房的销售面积是什么？商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
选购期房需要注意哪些事项？购买期房时，先要对住宅市场进行了解，在确定要购买某一家开发公司的商品房后，要看对方有没有预售许可证，所购的房子与预售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定。由于许多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责，所以，购此类期房时要看清代理商与原开发商有无委托销售协议，有售房协议的就可以放心买。购买期房时最好随工程进度采用分期付款或公积金、按揭贷款。因为购买期房与现房相比，存在两个方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就小一点。当然，购买信誉好、资金雄厚的开发公司的商品房，可以一次性付款，这样可以享受房屋升值带来的利益。
购房者在售楼处该看些什么？销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。一、营业执照正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。二、企业资质建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询房地产开发企业资质证书二、五证二书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、销控资料到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
哪些房产不能买卖？根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制；一是违法或违章建筑；二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖；三是未经合法程序批准销售的房屋；四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋；五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。
如何考察楼盘硬件条件？很少有购房者能具备专业的建筑知识，因此我们略去了结构、建材的叙述，而是罗列出看房者能直接看到而且最需要注意的几个部分，提醒您在察看楼盘硬件质量时务必注意。一、防水房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。二、墙角看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。三、室内装璜和做工尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，平整。四、采光一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。五、墙体住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。六、插座位置是否合理，数量是否足够。七、厨房卫生间厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。
如何考察楼盘所在社区环境和交通？买房要看周边环境，这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看，却并不是人人都熟悉。看周边环境，必须以自己选择的新房为中心地，看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。一、衣可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也可以算入其内二、食为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等三、住不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。四、行不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。五、其他还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的，其他的可相应淡化一些。
选房收房七看七不看不看客厅看厨厕：客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电气系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。不看装潢看做工：尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等，做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。不看白天看晚上：了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。不看晴天看雨天：再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。不看建材看格局：不要被漂亮的建材所迷惑，房屋功能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。不看地上看天上：注意看天花板和角落有无漏水。不看窗帘看窗外：一定要拉开窗帘看一下通风、采光、景观等是否好。
购房必读之签订购房合同篇
在购房过程中，签订购房合同是很重要的环节。规范的开发商都应该采用标准商品房购房合同。购房者作为弱势群体，很难要求开发商对拟好的合同进行修改。那么，购房者怎样才能尽量多争取利益，签订有利于自己的合同条款呢？
楼书内容写进购房合同才有法律效力吗如果楼书中的宣传对房屋的某些部位或设施进行了详细的描述能够对购房者决定是否购房产生重大影响，即使以上宣传没有写入楼书也应该对开发商具有约束力，即具有法律效力。
怎样从条款内容来鉴别购房合同是否无效？无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。但购房者怎样通过合同的内容来鉴别自己所签的合同是否有效？(1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。(2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。也就是说在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。
在签合同之前所签的认购书有效吗？1、认购书是有效的；2、认购书属于格式合同；3、7天内可以随时要求退还全部定金；4、7天之后如果不能签订合同不是你的原因造成的，定金仍应退还。
签订购房合同前应做五项准备一、签约前多去几次售楼处。很多人在签了认购书后，就不再或很少去售楼处了，其实是不妥的。要知道，对自己买的房子了解越多，就越知道自己的需要，就能很清楚自己该如何签补充条款。二、把售楼人的承诺都记下来。和售楼人员交谈时，你是想到什么就问什么，一般都是你最关心的问题，可是，也很容易遗忘，总会有所缺漏，所以，记下来对以后签约很有帮助。三、要不厌其烦地请教律师。现在签约，都会有律师在场，要尽量请教律师各种法律细节，一般而言，律师有责任客观地对你进行解答，所以，要充分把握自己的权利。四、回家平心静气逐条推敲合同条文。合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，要一份复印件，回家细读，考虑周详再签才是稳妥的。五、注意开发商填好的补充条款，现在的买卖合同，一般都有开发商加入的大量补充条款，往往都是对开发商有利的。购房者如有疑义，可以选择更改，更改不成，双方又无法妥协，倒不如不签。
签购房合同前应做哪些准备在正式签订购房合同之前，一般而言，有以下几件事可以做：一、签约前多去几次售楼处。很多人在签了认购书后，就不再或很少去售楼处了，其实是不妥的。要知道，对自己买的房子了解越多，就越知道自己的需要，就能很清楚自己该如何签补充条款。二、把售楼人的承诺都记下来。和售楼人员交谈时，你是想到什么就问什么，一般都是你最关心的问题，可是，也很容易遗忘，总会有所缺漏，所以，记下来对以后签约很有帮助。三、要不厌其烦地请教律师。现在签约，一般会有律师在场，要尽量请教律师各种法律细节，一般而言，律师有责任客观地为你进行解答，所以，要充分把握自己的权利。四、回家平心静气逐条推敲合同条文。合同一般都是很专业的法律术语，不够通俗化，要一份复印件，回家细读，考虑周详再签才是稳妥的。五、注意开发商填好的补充条款。现在的买卖合同，一般都有开发商加入的大量补充条款，往往都是对开发商有利的。购房者如有异议，可以选择更改；更改不成，双方又无法妥协，倒不如不签。
购房必读之按揭贷款篇
银行的住房贷款品种日益丰富多彩，但由于金融产品有很强的专业性，消费者在选择、使用时会经常碰到这样、那样的问题。究竟哪些住房金融服务能满足自己的特殊需求，哪些按揭品种最适合自己……什么是商业房贷什么是住房公积金贷款商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
什么情况下可以提取住房公积金？《住房公积金管理条例》第二十四条职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；(二)离休、退休的；(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(四)出境定居的；(五)偿还购房贷款本息的；(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。根据你提取公积金的原因提供相应的材料。
如何用住房公积金贷款最合算？能贷多少公积金要根据房屋性质、总价款、公积金月缴存额等来计算。商业银行住房贷款最高可以贷到房屋总价的80%，根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的95%或90%。商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定，而公积金贷款目前最高只能够贷40万，信用等级为AA的最高不超过46万，信用等级为AAA的最高不超过52万。
已还半年的商贷可转成公积金贷款吗？商业贷款转为公积金贷款的条件是：1、原商贷必须是在市资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。2、经原贷款的商业银行同意，符合央行关于个人住房贷款政策规定。符合上述要件才能办理商业贷款转为公积金贷款。
公积金贷款延误应交滞纳金吗？如果贷款延误的原因是由于借贷方的违约造成的，借贷方应当承担违约责任，否则，不应当承担违约责任。
自由职业者可以申请住房按揭贷款吗？自由职业者可以申请住房按揭贷款,只是在住房按揭贷款中,贷款银行需要对借款人的资信状况进行审查,包括职业及收入核定.律师可以提供购房服务,具体收费请联系律师。
未婚男女能在婚前共同做按揭贷款买房？未婚男女可以在婚前共同做按揭贷款买房。但双方要签订一个协议，约定该房屋为双方共同所有，并明确双方的权属份额以及如何贷款、还贷等。
办按揭贷款的房子在离婚后能办过户吗？不能办理，但你们双方可以通过财产分割协议将将来的产权归属约定清楚，在办理房产证时将该协议及离婚证明一并提交产权登记部门，届时将房产证直接办理到你的名下。
公积金贷款买房公证如何办理一般情况下，贷款双方只要有一方在住房公积金管理中心正常缴存住房公积金一年以上，就可以到委托银行申请住房公积金贷款，贷款额最高为15万元。办理住房公积金贷款流程分为：贷款申请、贷款受理、银行初审、中心审批、签定合同、办理抵押登记、贷款发放和贷款偿还。申请住房公积金贷款应该提供的资料包括：住房公积金缴存证明、购房合同、不低于购房款30%的首付款收据、贷款人收入证明，另外如果是二手房贷款还需提供评估报告等。按规定，住房公积金贷款须办理具有强制执行效力的公证债权文书；如果是抵押贷款的，还需要办理抵押登记公证。办理此类公证，须提供身份证；担保债务的证明（如借款合同、还款协议等）；抵押物的权利证明，如房地产权证等；抵押合同文本；公证人员要求提交的其他证明材料。
楼盘买卖、按揭的一般流程1、卖方与担保公司签定赎楼担保协议，并做全权委托公证；2、买方向银行申请按揭贷款；3、银行向担保公司出具贷款承诺书；4、担保公司向银行出具担保函；5、银行放赎楼款到担保公司；6、担保公司放款赎楼；7、到国土局注销该房产的抵押；8、到国土局递件过户（关内30天，关外20天）；9、买卖双方到国土局交税费、买方领证；10、买方到国土局做抵押登记（15天）；11、银行放款到担保公司；12、担保公司还赎楼贷款并与业主结清款项；13、新业主开始供楼。
专家教你如何提前还贷提前还贷必须提前一个月向贷款银行提出申请，一年只有一次提前还贷的机会。一般有两种方式，一是通过公积金存储余额还贷，另一种是用自有资金提前还贷。如果用公积金存储余额还贷，必须先还公积金贷款，有余额时才可还商业性贷款。但是公积金贷款没有还清时，每年提取的公积金只能用于归还个人住房贷款，不得提取现金和用于其他事宜。按照规定，市民一年有两次提取公积金冲还贷款的机会。对于用自有资金提前还贷的方式，就不受公积金冲还贷款规定的约束。可以先还公积金，或先还商业性住房贷款，还可以一起还两种贷款。但是一般情况下，先提前还商业性贷款为佳。另外，提前还贷还款额必须为月还款额的6倍以上，不足一年提前还贷的，还要收取违约金。
办理公积金住房贷款产权证归谁管？现在通过抵押用公积金贷款买房的家庭非常多，公积金贷款一般采取“抵押＋保险”的担保方式，因此产权证一办下来，开发商就按抵押合同把产权证送到银行收押了。很多人据此认为房子的产权证应该由银行保管，直到自己还清贷款。实际上，根据有关规定，尽管是做了抵押贷款，在办理抵押登记时，产权证也应该拿在贷款购房人自己的手中，银行应该持有的是《房屋他项权证》。现在办理抵押登记并不难，购房人只要按要求填写完申请表并和公积金住房抵押贷款经办银行的经办人一块儿到房屋所在地的房屋权属管理部门提出申请，并经房屋权属管理部门确认材料完整无误后，在抵押人的房屋所有权证上注明抵押情况，并填写《房屋他项权证》，加盖抵押登记专用章后购房人就可取回房屋产权证。
购房必读之收房入住篇
新买的房子要交房了，可是您知道怎么收房吗？检验房屋质量和缴纳收房费用可是您必须要过的两大关。门窗是否变形？层高是否合标？卧室保温层与卫生间防水层起作用吗？契税和公共维修基金一定要交吗……
开发商改变房屋内部设计业主如何维权？开发商交付的房屋与合同约定不符，则开发商已构成违约，即使合同未约定具体的违约责任，但不能免除开发商的违约责任，由此导致业主不收房导致逾期交房的责任应由开发商承担。
交房时房屋面积与合同不符怎么维权根据我国《合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同一旦签署生效，当事人则应当按照约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最佳收房流程核验业主材料↓业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明↓交纳剩余房款↓业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》↓业主做综合验收↓业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案↓开发商与业主协商并达成书面协议↓根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议↓业主签署《入住交接单》提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
延期交房的违约金赔付标准是多少？当发生延期交房时，如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失的，依据合同法的规定可以请求增加赔付额。
收房日期如何计算？目前，虽无统一的物业管理规定，,但一般均规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。与房屋维修没有直接关系。
期房有什么收房条件？最基本的收房条件是：上水、下水、电、供暖、燃气、电梯能正常使用，公共绿地、公共道路、公共停车场及其他约定条件都完工并可使用。对小区的景观在签定购房合同时应该进行约定，现在只能与开发商进行协商。
收房如果不请律师会被开发商拒绝吗业主可以自己组织集体收房，律师的作用在于能提供专业的法律意见和行业经验，在集体收房中律师能起到很重要的作用。
业主收房的时候一定要交契税吗？开发商要求业主先交物业、取暖、有线电视费等才给业主钥匙的行为，如果没有合同的约定，业主可以拒绝收房，由此导致的延期交房责任需由开发商承担。