2.1.4建立政府担保房产价值基金考虑到我国开展住房反向抵押养老尚处于起步阶段，保险公司因为对高风险的担忧而不愿参与其中，我国可以适度借鉴美国的经验，通过建立政府担保房产价值基金来缓解保险公司的风险压力.美国联邦政府在推行住房价值转换抵押贷款计划时，就为贷款到期时贷款本息超过房屋价值的借款人提供了担保，从而消除了贷款机构的担忧.可以通过向保险公司定期对老人发放的养老年金中收取一定的费用，政府再拿出一定的资金，共同组建保险基金，当贷款到期时，如若抵押的房产资不抵债时，差额就由保险基金来补偿，当保险基金也不足以补偿时由财政补贴，这样可以将保险公司的风险降到最低.
关键词：房地产估价；问题；建议
一、房地产估价原则在估价实务中的运用
(一)合法原则
合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。
(二)最高最佳使用原则
最高最佳使用是指能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。但最高最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须是技术上可能，这里所说的“技术”主要是指建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋独体混合非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交提供价格参考，产权证明作用为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳用途定位为商业使用呢不行。因为混合结构房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。
(三)替代原则替代原则的理论依据，基于同一市场上具有类似性质的商品，其价值与使用价值基本一致的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。
客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估．由于没有交易案例就采用收益法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。
二、房地产估价中收益法的运用
收益法的含义是：预测估价对象的未来净收益，然后将其折现到估价时点后累加，以此。求取估价对象价值的方法。收益法是三大传统估价方法之一，理论性强，运用广泛，使用起来也十分简便。可为何评估界对该法的使用存在诸多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题。这是因为收益法有其局限性。
收益法的局限性产生于它建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。这表现在以下几个方面。
(一)经营的持续性问题
房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件。但是实际上，不能持续经营的情况很可能发生，例如在建工程上不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封、商圈转移造成商铺出租困难等。既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应慎重使用该法。例如“烂尾”的在建工程、法院查封的房地产等。不得不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时的估价。
(二)参数选取的客观标准问题
这是一今估价师非常头疼之事，较重要的有两个。
首先是对未来收益的取值。未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐年递增的还是逐年递减的或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收益变化趋势．要认真分析研究。
那么，报酬率的选取就不只是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼。投资不同类型的房地产，其风险是不同的，报酬率的选取应有所不同。
在房地产市场波动的不同阶段，报酬率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得估价师采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大差异。这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之处，还说明报酬率选取有不合理的地方。故选取合理的参数是正确使用收益法的最基本要求。
除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定分析、评估外，估价师还要站得更高一些，要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，熟悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其趋势，灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合法判断。
(三)估价师的执业能力、执业道德问题
正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问题凸现出来。估价师能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问题，这样才能更好地使用收益收为法为客户服务。因此，房地产估价必须有良好的职业道德．不能受任何私心杂念的影响。同时运用两种以上的估价方法，可以更真实准确地反映房地产市场价格。《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以确保估价结果的合理性、准确性。
三、房地产估价中的法定优先受偿权
(一)法定优先受偿权利的概念
法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一定限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的顺序来说也仅仅相对于其他普通债权人。尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这即我们要思考和注意的对房地产抵押价值有一利影响的法定优先受偿权利。
(二)优先于房地产抵押权的法定优先受偿权
《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款。已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。除此之外，还包括以下几个方面：
1、根据《担保法》第四十七条规定的：抵押房地产处分时发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费皆属于优先于房地产抵押权的法定优先受偿权。2、根据《企业破产法》第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：①破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；②破产企业所欠税款；③破产债权。金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。
3、尚有一些非法定优先受偿权利也应引起注意。如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。
(三)对法定优先受偿权问题建议
虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。
首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。
关键词：房地产价格评估
我国房地产估价始于上世纪九十年代初，经过二十年的发展，法律法规制度建设已趋于完善，随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产估价理论知识也在不断地完善及更新，相应的估价制度体系及估价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师在从事房地产估价实践活动过程中能有“法”可依。从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的对特定的房地产或特定的房地产权益，在特定的时点的价值进行测算和判定；为了提高估价的准确性、客观公正性，除了要有掌握各种专业知识的专业人员外，估价方法的选择更为重要。那么在估价实务中如何选择估价方法，笔者认为应从以下两方面来考虑选择估价方法：
一、不同目的的房地产估价，应选择不同的估价方法
方法是实现目的的手段，在实际估价中，委托方会有不同的目的，针对
不同的目的应选择不同的方法。
1．国有土地使用权出让价格评估。
2．房地产租赁评估。
3．城市房屋拆迁补偿估价。
根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条拆迁估价一般应当采用市场法，不具备采用市场法的条件，可采用其他估价方法。如在一些房地产市场不够发育的地区，就难以采用市场法，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
二、不同类型的房地产估价
1．居住房地产估价。
居住房地产之间的相似性比其他类型的房地产多，在一个居住小区中，往往有许多幢住宅采用同样的图纸施工，在外观上几乎是一样的，在同一幢住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的个套住房也基本上没有什么区别。同时，居住房地产的交易量一般也是各类房地产中最大的，因此居住房地产估价的可比性较强，比较容易找到足够数量的可比实例，应主要采用市场法。
2．商业房地产估价。
商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法。采用收益法估价时，首先要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此比较容易获取交易实例，所以在商业房地产估价时，市场法也可以是一种常用的方法。在有些估价中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。
3工业房地产估价。
关键词：三农；融资担保；制度创新
2015年8月13日，国务院《关于促进融资担保行业加快发展的意见》，并出台《融资担保公司管理条例》及配套细则，持续加大小微企业和“三农”融资担保业务为导向的政策扶持力度。8月24日，《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（下称“《指导意见》”）出台，对“三农”融资难实施局部突围的政策“试水”。中央接连推出增进“三农”融资的系列政策，既喻示“三农”融资问题的重要性和艰巨性，也表明在宏观经济下行压力加大的新常态下，深化“三农”融资担保问题研究，对化解“三农”融资难困局具有重要意义。
一、“三农”融资担保体系发展现状
（一）涉农融资担保机构发展速度放缓。据中国担保协会统计，2011年末，全国融资性担保行业共有法人机构8402家，较2010年末增加2372家，增长39.3％；担保余额19120亿元，较年初增加5374亿元，增长39.1％。2012年，《融资性担保机构管理暂行办法》（下称“《暂行办法》”）出台，融资性担保机构基本结束了盲目扩张的态势。经过整合优化，机构数量增长速度与融资担保业务量呈现放缓趋势，融资性担保贷款户数和余额在银行业金融机构贷款中的比重有所下降，2013年末占比分别为9.92％和2.2％，分别比年初下降0.57个、0.04个百分点；2014年末占比分别为9.2％和1.8％，分别比年初下降0.4个、0.72个百分点。
（二）“三农”融资担保贷款增速减缓。针对“三农”融资难、融资贵问题，中央因势利导地出台了多项扶持政策，各省（市）根据中央精神也相继出台政策细则，要求加大“三农”信贷投放。据中国人民银行贷款投向统计数据显示，截至2014年末，全国“三农”本外币贷款余额19.44万亿元，比2010年增长98.37%；农户本外币贷款余额5.36万亿元，比2010年增长1.2倍；农业贷款余额3.4万亿元，比2010年增长60%。但是，金融机构涉农贷款不良率也企高不降（2014年保持在2.4%水平），为降低不良贷款率，中央提高涉农不良贷款容忍度，对农村信用社、村镇银行等涉农金融机构实行弹性存贷比考核和差异化存款偏离度考核，“三农”融资担保贷款增长开始进入相对理性的发展轨道。
（三）“三权”逐渐成为“三农”融资的有效手段。农村“三权”（宅基地使用权、土地承包经营权、林产所有权）融资抵押试点开展以来，通过试点地区的实践，目前已取得明显成效，成为农村重要的抵押担保贷款。以重庆市“三权”融资抵押试点为例，据该市金融办统计显示，截至2014年初，重庆市“三权”抵押贷款已超过480亿元，试点范围扩大到全市所有涉农区县，2015年该市计划实现农村“三权”抵押融资1000亿元以上，以切实帮助农村增加财产性收入。①
二、“三农”融资担保体系存在的问题
（一）缺乏法理支撑，融资担保法律法规修订滞后。尽管全国各地农村正在试运行“三权”改革试点，但从法律层面看，“三权”改革缺乏基本法理支撑。如《担保法》第37条第二款明确提出“农村耕地、宅基地不得抵押”，即目前“三权”中的前“两权”抵押行为属于违法；《担保法》第34条对可抵押财产范围的定义，也在很大程度上限制了“三农”融资担保外延的扩展，使得“三农”融资担保缺乏创新动力；2010年7月部委联合了《融资性担保公司管理暂行办法》，该《办法》相对于《担保法》的法律层级较低，缺乏有效的约束力及强制力，加之没有专门的“三农”融资担保法律法规予以约束，存在非排他性特征，融资担保公司没有义务一定要为“三农”提供融资担保，致使“三农”融资性担保缺乏源动力———融资性担保公司常常违规经营，追逐利益，不愿意为“三农”融资提供担保。
（二）配套服务缺失，阻碍融资担保业务良性发展。一是“三农”资产产权交易流转平台建设滞后。目前，我国只有部分地区建立林权流转交易平台，而土地承包经营权、宅基地使用权（下称“两权”）流转平台即使在试点地区仍处于启动推进过程中。即当前发生“三农”信贷违约，用“两权”担保的贷款无法依法变现抵押品以实现风险转移。二是农村“三权”确权登记制度进展缓慢。全国“三权”抵押登记做法未达成共识，部分地方不认可融资性担保机构的抵押登记主体资格，部分地区抵押和公证机构登记手续繁杂且存在不合理收费现象，间接增加了融资担保机构开展“三农”融资担保业务的难度与成本。三是沟通“三农”及融资担保机构的外部征信和评估制度等体制性环境尚未确立。融资担保机构不能直接共享人民银行征信系统，数据信息的有效共享存在障碍，导致银行对担保机构、担保机构对企业均无法获得全面、及时、准确的信息，不利于有效识别和控制风险。
（三）合作机制不畅，银担双方风险与利益不对称。银行业金融机构在市场上处于“甲方”地位，担保机构则处于被动地位，银担合作机制不合理性也始于此。首先，过高的门槛，致使多数担保机构业务发展空间收窄。其次，“三农”融资担保机构赖以生存与获益的担保杠杆———担保放大倍数受限于不合理的合作机制。按照国际惯例，信贷担保基金的担保放大倍数通常情况下是18倍，而美国担保放大倍数是50倍，日本放大倍数达到60倍。相比较之下，《暂行办法》规定，融资担保机构放大倍数不得超过10倍，在具体操作中担保放大倍数甚至远低于10倍之数（见表2）。再次，由于信息不对称，担保机构与被担保方共谋概率增加，银行为规避机会成本与风险，要求担保机构对贷款本息全额承担连带保证责任，意味着担保公司需承担所有风险。
（四）市场风险高企，致使担保机构发展偏离轨道。近年来，受经济下行等因素影响，企业资金链、互保链吃紧，风险加大、代偿率高是融资担保机构普遍面临的问题。由于中国“三农”的脆弱性，使得“三农”融资担保机构面临更为复杂、严峻的境况。部分农企和融资性担保机构通过虚假贸易、关联互保、重复抵押等方式骗取银行融资后，将资金投入民间借贷、房地产、股权交易等高风险领域进行“内金融化”操作。一方面，直接导致“三农”融资担保业务萎缩；另一方面，“内金融化”操作风险导致部分担保公司难以为继。
三、国内外“三农”融资担保实践与经验
（二）日本的三层级融资担保模式。日本“三农”融资担保体系是一个以农业协同组合为核心，即以政府为主导的三层级融资担保模式。政府不仅为农业发展提供优惠政策，还直接向农协注资，携手成立农业信用基金协会和农林渔业信用基金协会。农业协会在融资担保实践中发挥担保人作用，以自身的信誉替农户提供担保与保证。一是信誉担保。农户凭借会员身份以农协组织的声誉地位和长期与金融部门的信贷合作关系获得信用贷款。二是保证担保。农业信用基金协会向农户收取4%左右的保证费，为农户提供债务保证。三是建立不良信用处罚机制。为降低信誉、保证担保过程中的逆向选择与道德风险，使违约风险最小化，日本农协系统建立了完善的不良信用处罚机制。通过取消贷款资格，解决一次博弈产生的机会主义行为，即通过多次博弈让参与者在争取贷款时考虑到违约成本。
（三）印度的自助小组模式。在印度,大多数农户都会通过自发形式组成“借贷自助小组”。自助小组在整个贷款过程中发挥着担保责任人的作用，以自助小组的名誉与全体成员资产作为担保，并对贷款负有偿还责任。在风险防范方面，自助小组内成员互相监督，并凭借相互的熟悉程度能够有效地降低贷款风险。政府对“三农”融资担保高度重视，通过完善农户贷款配套制度，建立信贷风险的农业保险分担机制。在印度，农业保险实行强制保险和自愿保险相结合的形式，农户在申请生产性贷款时需要办理强制性保险，但可自愿选取多种农业保险方案。
（六）多方合作的“岱山（渔业产业）模式”。岱山田涂作为浙江省舟山渔业的典型代表，其发展壮大，不仅得益于“企业+渔运+渔户”的渔业发展模式，也得益于完善的融资担保机制。一是政银保联手为休闲渔业破解融资难，以岱山休闲渔业融资担保为例，当地财政局、农信联社、人保财险公司联合制定“政银保”合作贷款，其中政府注资成立政府财政担保专项基金，为农企提供担保。二是打破保证、房产、渔船抵押等传统担保模式，探索油品质押、水产品仓储质押等新型担保方式。随着《浙江省海域使用权管理条例》的颁布，及海域海岛使用权储备中心的设立，为海域使用权公开出让、交易提供了规范化的绿色通道。舟山辖内金融机构适时推出海域抵押贷款，把涉海的休闲渔企海域使用权与土地、码头、海岸线、承包权等抵押物混合打包，有效地解决了部分农户、农企房屋等高流动性资产不足的难题。
（七）风险共担的“万宁（种植产业）模式”。海南省万宁槟榔产业之所以保持直线增长态势，离不开融资担保的大力支持。其运行模式即：农户同槟榔产业专业合作社签订合作协议，以此建立起稳定的个人与集体利益共同体关系。在融资担保环节中，农户退居幕后，由合作社代表农户利益，以合作社现有资产及信誉做担保；同时，合作社与下游企业签定长期合作协议，下游企业基于利益合作关系为资质良好的合作社提供保证担保或其他形式担保，由此形成了农户、合作社、下游农企共同承担风险的担保机制。槟榔作为重点扶持产业，万宁市政府通过设立风险补偿基金为全市槟榔产业链上的专业大户、合作社及特定对象提供担保与风险补偿，为槟榔产业增信，并以2000万元风险补偿基金撬动辖内银行贷款资金2亿元。②为进一步发挥风险补偿基金的正效应，还专门出台《扶持槟榔产业综合服务方案》用于规范风险补偿基金的运作管理，并在风险补偿基金担保项下增加多户联保担保方式，规定多户联保的条件限定，强化风控：1.贷款需求方户数必须大于等于3；2.其中100万元以下至少3户，100万～150万元至少4户，150万～200万元至少5户③。
四、完善我国“三农”融资担保体系的对策建议
（三）创新三个层面，提升融资担保服务效率。“三农”融资担保服务效率的提升直接关系到“三农”融资难的破解大局，需要在融资渠道、运作方式、全程保障方面予以创新。一是孵化涉农资本市场，拓展“三农”融资渠道。通过借鉴美国实施土地证券化经验，积极推动涉农企业进入“新三板”等资本市场，实现直接融资，为自身增信，其股权更是间接融资最优的抵押物，最为融资担保市场所青睐。二是改进农户联保模式，深化农户融资互联互保。大胆借鉴印度、孟加拉国实践经验，如改良国内农村现行的“五户联保小额信贷”模式，推行联保组团责任人及据综合信用能力授信机制；转变现存的“政府+银行+农业合作社”三线一体运作模式，剔除政府行政干扰因素。三是借力“保险+期货”方式，创新“三农”保险服务。探索运用“保险+期货”方式，鼓励农产交易所与保险机构、农企开展合作，共同推动农产品期货价格保险产品开发，利用期货市场发现价格与套期保值功能改变原来农产品价格风险转移方式和国家对农产品的补贴方式，实现期货、保险、农业的优势互补与多方共赢，为“三农”融资担保提供双重保障。
参考文献：
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[2]白钦先，曲绍光.各国政策性金融机构比较[M].北京：中国金融出版社，1993.
[3]Wright.Ivan:Farmmortgagefinancing[M].NewYork:Mcgraw-Hillbookcompany,Inc,1924.
[4]武翔宇等.印度的小额信贷:自助小组一银行联结[J].农业经济问题,2009，(1).
〔关键词〕REITs；公共租赁住房；动力机制
一、将REITs运用于公租房的动力机制：供需双方的契合
（一）资金需求方——在诸多方面匹配
从资金需求方来讲，REITs自身特点与公租房供给相适应。
1.期限匹配：满足公租房投资回报周期长的需要。
2.规模匹配：满足公租房建设的资金缺口。
“十二五”期间我国将建设1280万套公租房，资金需求达1.5万亿。在我国目前的土地制度下，地方政府缺乏持续供给公租房的能力和动力，现阶段更面临着财政资金约束下建设资金筹集及后期本息偿付的资金压力问题，因而地方财政在公租房投资方面严重短缺，地方政府融资存在着很大的局限性。尽管地方政府通过发行企业债券、银行贷款等方式进行融资，但成本高、风险大且不稳定。在财力有限的情况下，为了满足保障房建设质量和速度的要求，地方政府需要尝试拓宽融资渠道，弥补公共部门资金不足。REITs作为一种证券化的产业投资基金，提供持续资金支持，既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，解决公租房长期、大规模的资金缺口。
3.风险匹配：促进房地产业和房地产金融健康发展。
（二）资金供给方——增加投资渠道
（三）实现公共政策目标——提高公租房的供给效率
2011年，我国的城镇化率为51.3%，官方预计2030年中国的城镇化率将达到65%，将有4亿的农业人口转化为城市人口，每年平均至少有2000万农村人口变为城市人口。这会产生大量的住房需求。同时，城镇户籍人口占总人口的比例只有约33%。这意味着有13.6%即1.28亿生活在城镇里的人没有真正城市化，没有获得市民应有的公共服务，也没有获得相应的住房保障。在目前的房价水平下，这些群体不具备商品房购买力，只能求助于保障房。在我国快速推进城市化的进程中，这些长期稳定的需求，能够为REITs带来稳定的现金流。
（四）外部环境——管理层的支持
2008年12月，国务院出台“金融国九条”，其中第五条明确：创新融资方式，通过房地产信托投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道，为REITs打开了政策通道。随后的“金融国30条”提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs试点协调小组，成员主要有发改委、银监会、证监会、保监会、财政部、国家税务总局等部门。2009年11月，国务院批准北京、上海、天津三城市为REITs试点城市。天津的操作模式是将天房集团保障性住房的物业资产打包抵押给信托公司，设计金融产品后在银行间市场流通。此方案经由人民银行通过后上报国务院。上海由张江集团、金桥集团、外高桥集团、陆家嘴集团试点为保障房设立房地产投资信托。北京试点房地产信托投资基金支持保障房，首批试点项目或将落户朝阳区的部分公租房项目。〔2〕2010年5月，央行出台《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》。〔3〕6月，住建部等七部门联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，为公租房通过REITs进行运作提供了政策上的支持。
二、公租房REITs项目的盈利能力分析
REITs产品虽然风险较小、收益稳定，但风险始终是高于银行存款和国债的。通常情况下，要按照10年期国债再上浮150～200个基点，作为REITS投资人的回报率。REITs产品每年还需要按资产净值的1%以上向信托公司或基金管理公司缴纳管理费。因此，只有达到一定的收益率，才能吸引社会资金参与。
（一）公租房项目的建设成本
根据统计年鉴，2010年全国房地产开发企业竣工房屋造价为2228元/m2。综合考虑公租房的税费减免，〔4〕将建设成本定为全国商品房平均造价的70%，考虑通胀因素，成本每年上涨4%。
（二）租金收入水平
目前公租房的租金水平多在当地市场租金水平的六到八成，因而假设公租房的租金水平为市场租金水平的70%。易居报告研究显示，2000-2009年我国房产复合租金回报只有5.05%。〔5〕考虑到2009年以来的房价再次上涨，本文将市场租金率设为4%。
（三）计算公租房项目的内部报酬率
内部报酬率法是目前项目投资决策最主要的方法之一。内部报酬率是使投资项目的净现值等于零的贴现率，根据贴现率对投资项目每年净现金流量进行贴现，未来收益总现值正好等于该项目原始投资额时，此时的贴现率即为内部报酬率。它实际上反映了投资项目的真实报酬。
∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n
式中，IRR为内部报酬率；COF为现金流出，t为年份；CIF为现金流入，代表租金；k为资本成本率，表示为银行的利率；n为投资寿命。〔6〕利用此公式，计算出不同地区房价所对应的内部报酬率。
目前中国30年期续发国债收益率4.53%，10年期企业债收益率为5.2%—7.2%。而公租房以REITs融资，每年向公司缴纳的1%以上的管理费，因此，从理论上讲，目前房价在全国均价以上的地区具备相应的盈利能力。
三、运行模式
（一）设立机制
1.组织形式——契约型REITs。
按组织形式分，REITs可以分为契约型和公司型。契约型是指由发起人、保管机构、投资者以设立信托的方式，通过契约发行受益凭证募集资金成立的REITs，公司型是指通过发行股份的方式募集资金并投资于房地产，投资者每年享受公司的分红。从我国目前的法律和金融环境情形来看，选择契约型比较合适。
表2契约型与公司型的比较
因素契约型REITs公司型REITs
法律环境有《信托法》、《银行业监督管理法》做依据，实践中也有类似的案例，并且可借鉴现行成熟的信托公司集合资金信托计划运作模式。我国目前还没有引入美国和日本的投资公司制度，设立公司型REITs的立法成本、制度设计难度与经济成本都较高。
金融环境具有所有权和收益权相分离的特点，信托财产具有其独立性，基金收益较有保障，设立也较为简单易行。公司管理和房地产项目管理混杂容易出现潜在的利润冲突。
2.资金投向——权益型REITs。
3.交易方式——封闭型。
封闭型REITs发行规模固定，投资人不得申请赎回，基金成立后不再进行资金的募集。开放型REITs的发行规模不固定，投资者可随时进行购买和赎回，这就容易受到房地产市场以及证券市场的波动影响，由于其部分变现需求需要多次对现存资产进行评估以确定股价，评估成本高且难度较大。作为一种长期投资，公租房投资估价具有系统性，不可能随时变动，采用封闭型可以较好的规避外部环境的负面影响，保证基金的相对稳定，鼓励并满足了投资者追求长期稳定收益的需求。
4.发行方式——公募与私募相结合。
（二）运作方式
在运作中，政府可以成立一个专门机构（基金管理公司）持有公租房项目，该机构作为发起人，将项目交给受托机构，受托机构向社会发行信托投资计划，筹资资金。投资人与受托机构签订信托合同，并将租金收入及政府的租金补贴交给基金托管机构（银行）进行管理。受托机构委托独立的物业管理公司负责对公租房项目进行运营和维护，将出租收入作为信托单位的利息收入，按时分配给投资者。为提高项目收益率，可以将公租房配套的商业设施一起打包计算租金出租收入。基金管理公司在整个运行过程中将受到政府的监督并对政府负责（参见下图）。
图1REITs运作方式
四、REITs运用于我国公租房的政策完善
目前在我国推行REITs，只有《信托法》和《投资基金法》可以参考，没有专门针对REITs的法律法规。为保证REITs的规范发展，应该出台相应的专项法律，为REITs的发展创造一个良好的法律环境。一是在完善当前《公司法》、《信托法》、《投资基金法》的基础上出台有关REITs的法律法规，对REITs的组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定。二是规范配套管理措施。规定REITs的发起设立、组织结构、交易流程和收入分配等事项，明确房地产信托投资关系中各主体的权利、义务、准入资格。三是明确分红比例。在扣除管理公司及受托人的运营管理费用后，收益应当全部分配给投资者，保证投资者的利益。
（二）税收优惠减免政策要进一步明确
（三）完善信托财产登记制度
（四）土地支持政策要进一步明晰
从前文分析来看，土地供应方式对提高公租房REITs项目的收益率至关重要。在公租房的供地方面，2010年出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》指出，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。如果能以按年征收土地出让金方式供应公共租赁房用地，大幅度降低出让用地成本，那么将显著提高REITs项目的收益率。
〔参考文献〕
〔1〕杨绍萍.运用REITs模式发展我国公共租赁住房的路径研究〔J〕.中国金融，2010，（7）.
〔2〕齐琳.北京最快年内试点房产信托基金〔N〕.北京商报，2012-06-28.
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〔5〕吴丽红.基于REITs的公共租赁住房融资模式研究〔D〕.华南理工大学硕士论文，2011.
〔6〕李忠富，何伟明.REIT在我国廉租房工程中应用研究〔J〕.工程管理学报，2011，（2）.
关键词：专利权质押；融资；探析
中图分类号：F83文献标识码：A
收录日期：2011年11月21日
一、专利权质押的概念、特征
专利权质押是指债务人或者第三人将其享有的专利权提供担保，并在相应的机构进行登记，当债务人不能履行到期债务时，债权人有权就其价值优先受偿。在专利权质押的法律关系中，债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，专利权则为质物。由于作为质物的专利权不同于传统的动产质物，因此作为权利质权的专利权质权具有不同于传统动产质权的特殊性质。
（一）专利权质权以登记为生效要件。《专利权质押合同登记管理暂行办法》第三条规定“以专利权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向中国专利局办理出质登记，质押合同自登记之日起生效。”《中华人民共和国物权法》第二百二十七条规定“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。”这说明专利权质权的成立生效不同于以交付为生效要件的传统动产质权。专利权作为知识产权的一种，具有无形性和财产性，以专利权设定质押作为债权的担保是对传统的以动产实物为客体设定质押担保制度的一种创新和突破。专利权质押登记的生效条件对整个专利权质押的设定具有重要意义，只有专利权质押登记生效后才能起到债权担保的作用。
（三）专利权质权具有用益性。因为专利权质押是以登记为生效要件，专利权设定质押后，质权人不是直接占有质物，而是通过登记来起到公示作用，这就决定了专利权质押具有类似于抵押权的性质。鉴于公示方法在划分物权类型中的重要作用，越来越多的学者认为专利权担保更多具有抵押的特点。专利权设定质押后出质人仍可就专利权继续使用，这也是由专利权的时效性特点所决定的，只有大规划的和产业化的实施专利其内在价值才能得以实现，一旦搁置，就可能因为技术进步而使其大大贬值，这一特点使得专利权的内在价值与使用价值均得以充分发挥，物尽其用。
二、专利权质押贷款现状
专利权具有可转让性、财产性，专利权质押贷款作为一种新兴的担保方式其可行性已毋庸置疑，但专利权质押贷款在实践中却未达到一种全盛状态。
在这种背景的推动下，一些地方政府积极采取措施推动专利权质押贷款，例如江苏省实行政府与银行密切合作，由政府推荐熟悉且优质的企业给银行，使得这些企业可以通过专利权质押从银行获取贷款。例如，重庆市、武汉市、温州市、湖州市等地方政府都出台了专利权质押贷款贴息办法，企业用专利权质押贷款后，由政府对贷款后所支付的利息给予补贴。
（三）地方知识产权局成为专利权质押贷款的试点单位。2009年是专利权质押贷款管理办法密集涌现的一年，《浙江省专利权质押贷款管理办法》、《四川省专利权质押贷款管理办法（试行）》上海市《关于本市促进知识产权质押融资工作的实施意见》、《厦门市专利权质押贷款工作指导意见（试行）》、《无锡市专利权质押贷款管理办法（试行）》等均在这一年出台实施。首批全国知识产权质押融资试点单位的试点工作也于2009年1月1日正式启动。北京市海淀区知识产权局、吉林省长春市知识产权局、江西省南昌市知识产权局、湖南省湘潭市知识产权局、宁夏回族自治区知识产权局等6家单位成为第一批试点单位。在地方知识产权局的协调组织下，各试点地区都相继成立了知识产权质押融资试点领导小组，并陆续为中小企业举办银企知识产权融资项目对接会或组织中介机构为有融资需求的企业提供专门指导和服务。
三、专利权质押融资贷款现状分析
近年来，随着知识产权质押融资工作的深入开展，专利权质押贷款已被企业和金融机构逐渐接受，但中小企业所获得的金融支持与其在国民经济和社会发展中的地位极不相称。
在现行的法律规定中没有关于专利权质押的程序性规定，如企业申报、银行进行形式审核和实地调查、知识产权评估、专家论证等均没有详细、具体的规定。加之专利权质押贷款手续复杂，办理周期长，贷款前还须国家知识产权局办理对专利权进行质押的登记，也使得知识产权质押贷款的成本增加，不利于科技型中小企业的融资。
（三）专利权质权变现具有困难性。目前，我国的专利权流转市场不完善，专利权有价无市，难以变现。根据现有的法律规定，当债权不能得到清偿，实现质权的方式有：折价、拍卖、变卖质物，所得价款优先受偿。但是，专利权作为一种无形资产，不同于传统的有形动产，折价、拍卖、变卖均不能使专利权的价值得以充分地体现。只有建立了完善的知识产权交易市场，才能使专利权可以自由流转，充分体现其市场价值。
目前，我国的专利权质押贷款正在经历由试点到普及的过渡程序中，专利权质押贷款作为一种新型的贷款担保方式正逐步得到社会各方的普遍认可，但是其应有的功能还未得以充分发挥。专利权质押贷款涉及政府、银行、中小企业、担保公司等多方主体，只有这些主体共同努力，才能使专利权质押贷款制度日臻完善。
主要参考文献：
[1]王利明.担保物权制度的发展与我国物权法草案.山西大学学报（哲学社会科学版），2006.4.